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1、1,齐锡晶 博士,沈阳房地产市场的分析与展望,2009年8月5日,沈阳房地产开发研究会 副会长/秘书长,沈阳市房地产研究所 副所长/研究员,东北大学 资源与土木工程学院 教授,2,一、房地产与房地产市场,1. 关于房地产 房地产（Real Estate），也称不动产（Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品房）通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。,3,2. 关于房地产市场,4,房地产市场具有不公开（公开市场Ope
2、n Market，要求在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信息不完备、预期不确定等原因，房地产市场经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均衡理论）等特征。,5,3. 房地产业,房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。其活动主要限于流通领域，在国民经济产业中属于第三类产业；具体包括房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业等。,2003年5月，国家统计局颁布了
3、新的三次产业划分规定。其中，第一产业包括农业、林业、牧业、渔业等；第二产业包括建筑业；第三产业则包括K门72大类之房地产业。,6,平均价格（均价）,典型楼盘价格,价格指数,某区域商品房（商品住宅）的交易金额交易面积,4. 常见的房地产价格形式,供给价格与需求价格,7,5. 房地产业对于经济社会的影响,8,世界银行（1994）认为，房地产业的投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1: 1.31.5。包宗华（2001）认为，我国住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7，销售拉动系数约为1: 1.3，而且两个系数之合可达1:3.0。,9,2004年，美国房地产业的增加值占GDP的11.8%，印度、泰国、菲
4、律宾等发展中国家房地产业增加值也占GDP的3%以上。,部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）,10,（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾,1. 房地产开发投资逐年增加,二、关于辽沈房地产市场的简要回顾,11,2. 商品房销售量稳步增长,12,3. 商品房交易价格分析平稳运行,13, 土地价格（均价）持续攀升,14,（二）2008年辽宁房地产市场的基本分析,1. 房地产投资持续增长,2008年辽宁省各月房地产开发投资情况（单位：亿元）,15,2008年辽宁省各地房地产开发投资情况（单位：亿元）,16,沈阳经济区的投资总额，占全省的65.8%，营口、鞍山等大部分地区保持着较高的投资增幅。,17,2
5、. 房地产开发建设进展顺利,2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）,18,沈阳经济区商品房的施工面积、新开工面积和竣工面积分别占全省的63.8%、66.2%和61.8%。,商品房的新开工面积同比增幅偏低，可能会对未来的竣工面积、入市数量等产生一定的影响。,19,3. 市场活跃，商品销量稳步增长,2008年辽宁省各月累计商品房销售情况 单位：亿元、万平方米、%,20,2008年辽宁省各地商品房销售情况,21,沈阳经济区商品房的销售额、销售面积分别占全省的57.0%、61.7%。,“新政”实施以后，市场趋于活跃。,22,4. 整体房价稳定、温和上涨,2008年辽宁省各月
6、商品房销售价格（单位：元/平方米）,23,2008年辽宁省各地商品房销售价格,24,沈阳经济区中，以沈阳商品房的均价最高，其他地区相对不高，总体涨幅比较适当。,25,5. 房地产开发资金来源比较稳定,由于购房者的迟疑、观望等原因，导致其他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款）比重的下降与自筹资金来源比重的增加。,26,6. 空置商品房有所增加,2008年辽宁省各月商品房空置情况（万平方米）,空关房?,27,截止2008年底，全省累计商品房和商品住宅的空置面积分别为1567.6万平方米和1058.7万平方米，同比分别增长14.5%和11.0%；商品房、商品住宅的空置率分别为16.5%和13.1%
7、。 其中，空置13年（含1年）的数量分别为1027.1万平方米和721.7万平方米，同比分别增长21.5%和19.0%；空置3年以上（含3年）的数量分别为137.3万平方米和63.9万平方米，同比分别增长15.1%和10.8%。,28,（三）2008年沈阳房地产市场的运行情况,1. 房地产开发投资增速不减,2008年，全市累计完成房地产开发投资1010.9亿元，同比增长38.4%；其中，住宅729.5亿元，同比增长30.5%。,沈阳房地产开发建设投资增幅高于全国增幅17.5个百分点。,29,2008年，全市登记销预售商品房面积1320.10万平方米，同比增长1.29%；其中，商品住宅登记销售面
8、积1075.07万平方米，同比下降6.74%。,2. 增量房销售保持增长,全国房地产市场销售量普遍下降，有些城市降幅甚至达到30%50%；商品房销售面积超过1000万平方米的寥寥无几。沈阳的表现，实属罕见。,30,3. 存量房销售基本正常,全市存量房转让面积531.57万平方米，销售金额145.97亿元，销售套数58879套，分别比上年同期下降20.84%、11.34%和22.41%；其中，存量住宅转让面积380.30万平方米，销售金额97.49亿元，销售套数56082套，分别比上年同期下降20.91%、15.59%和22.28%。,31,4.商品房价格表现稳定,2008年，全市商品房销预售均
9、价为3776元/平方米，比2007年同期上涨5.91%；其中，商品住宅销预售均价为3439元/平方米，同比上涨1.67%。,国家发改委发布的70大中城市房屋价格指数显示，2008年12月份沈阳市房屋销售价格指数为100.4，比全国平均价格指数高0.8个百分点。,2007年12月份，沈阳价格指数比全国指数低0.8个百分点,32,2008年全市土地出让面积2267公顷，比去年同期（ 3057公顷）增长-25.8%；其中市本级2008年出让面积为362公顷，比去年同期（388公顷）增长-6.7%。,2008年全市共计收缴土地出让金100.60亿元，比去年同期（80亿元）增长25.7%；其中市本级20
10、08年土地出让金为38.25亿元，比去年同期（35.00亿元）增长9.3%。,30.5,5. 土地交易大致正常,33,2008年全市平均土地出让价格为2000元/平方米。其中，商业用途土地交易价格为2800元平方米，住宅用地土地交易价格为1800元/平方米。,2008年市本级平均土地出让价格为3200元/平方米。其中，商业用途土地交易价格为5000元/平方米，住宅用地土地交易价格为2800元/平方米。,34,截至2006年7月31日，全市现有房地产开发企业647家，其中一级资质企业3家，二级资质企业20家（其中1家未参加年检），三级资质企业86家（其中10家未参加年检），暂定资质企业538家（
11、其中112家未参加年检）。其中，外商及港、澳、台投资企业为85家，外地企业为80家。,（四）关于沈阳市的房地产企业,35,截至2008年底，沈阳全市共有房地产开发企业924家。其中，一级资质企业3家，占企业总数的0.3%；二级资质企业44家，占企业总数的4.8%；三级资质企业187家（其中10家未参加年检），占企业总数的20.2%；暂定资质企业690家。,36,对比2006年的7月底（当年的企业资质年检时），当时全市共有房地产开发企业647家。其中，一级资质企业3家，占企业总数的0.5%；二级资质企业20家，占企业总数的3.1%；三级资质企业86家，占企业总数的13.3%；暂定资质企业538家
12、。应该承认，2008年在沈阳从事房地产开发业务的企业资质等级的总体水平，有了一定程度的提高。而且，在拥有房地产开发二级、三级资质的企业数量的增加方面，表现得比较突出。,37,金额,2008年，沈阳市房地产开发企业销售前30名的销预售面积总和为317.3万平方米，占全市总量的24%（占全部企业总数的3.25%）。,38,上半年，全市累计完成房地产投资463亿元，同比增长28.5%；其中住宅308.9亿元，同比增长12.5%。施工面积5423.6万平方米，同比增长22.4%；其中住宅4005.7万平方米,同比增长17.7%。新开工面积1166.9万平方米，同比增长0.3%；其中住宅902.3万平方
13、米，同比下降5.4%。竣工面积125.8万平方米，同比下降36.2%；其中住宅106.9万平方米，同比下降38.3%。,1. 房地产开发建设情况,三、当前（ 16月）的沈阳房地产市场,（一）沈阳房地产市场运行的基本情况,39,上半年，全市商品房批准入市面积421.93万平方米，同比下降26.91%；其中，商品住宅批准入市面积335.82万平方米，同比下降29.82%。,2. 商品房入市和待销情况,上半年，累计可售商品房面积1349.55万平方米，同比增长0.62%；其中，住宅累计可售面积889.67万平方米，同比增长4.02%。,40,上半年，全市商品房销预售面积597.22万平方米，同比增长
14、6.81%；销售金额235.52亿元，同比增长12.47%。其中，商品住宅销预售面积510.43万平方米，同比增长13.38%，销售金额187.45亿元，同比增长21.81%。,3. 增量房的销售量,根据统计局数据，上半年全市销预售商品房597.4万平方米，同比增长5.2%，其中住宅545.5万平方米，同比增长3.1%；销预售金额245.7亿元，同比增长3%，其中住宅212.7亿元,同比下降0.6%。,41,最近12个月商品房、商品住宅月销售量的趋势图（万平方米）,42,43,4. 存量房市场分析,上半年，全市存量房转让面积277.65万平方米，转让金额80.35亿元，同比分别增长13.26%
15、、16.87%；其中，存量住宅面积247.7万平方米，转让金额73.05亿元，同比分别增长43.06%、67.74%。,2009年上半年，全市存量房均价2893.95元/平方米，存量住宅均价2949.01元/平方米，分别同比增长3.2%和17.26%。,44,5. 新建商品房价格,按房产局合同备案数据，2009年上半年，全市商品房均价3943.6元/平方米，商品住宅均价3672.42元/平方米，分别同比增长5.3%和7.4%。,按国家发改委发布的70大中城市房屋价格指数，6月份沈阳市房屋销售价格指数为102.0，新建住房价格指数为102.9，二手住房价格指数为99.9。,45,最近12个月商品
16、房、商品住宅月平均价格趋势（元/）,46,（二）辽宁房地产市场的简要分析,1.开发规模保持快速增长 今年上半年，全省完成房地产开发投资1023亿元，同比增长40.6%，高于全国平均水平30.7个百分点，在东部地区排名第2位。,房屋施工面积13539.8万平方米，同比增长35.4%，高于全国平均水平22.7个百分点；其中新开工面积4063.9万平方米，同比增长28.8%，高于全国平均水平39.2个百分点。,47,全省商品房销售面积1884.8万平方米，同比增长49.4%，高于全国平均水平17.7个百分点，在东部地区排名第5位。,2. 商品房销售状况良好,商品房销售额707.3亿元，同比增长51.7%，低于全国平均水平1.3个百分点，在东部地区排名第7位。销售均价3751元/平方米，同比增长1.5%，保持了平稳上升态势。,48,上半年，全省各地房地产市场均获得了不同程度的发展。例如，按商品房销售面积及其增幅大小的城市排序（单位：万平方米 、%）如下：鞍山（200.8、246.
