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1、南京小户型市场报告,南京垠坤代理机构,主要内容,南京房产市场整体情况,1,主要内容,南京房产市场整体情况,南京房产市场整体情况,南京房产市场整体情况,80-90平米户型是市场供销的主力面积段，这一面积段主要 以自住为主，市场需求量相对较大，供销量接近整体的50%,南京房产市场整体情况,南京小户型市场整体情况,南京小户型市场整体情况,最好卖的区域为江宁、其次为浦口，两片区合计供销量 超过整体70%。从销售价格来看，城北、城南、城东及 仙西价格相对较为接近；河西则紧随城中；江宁和浦口 相对其他片区价格优势较大,南京房产市场整体情况,2008年南京各板块新建商品房预计上市量(面积),南京房产市场整体
2、情况,2008年南京新建商品住宅预计上市量比07年实际上市量将增长近20%,从板块看，城南、城中、仙林上市量07年与08年相 比，将有超过50%的增幅,江宁、江北近两年处于上市高峰期，上市总量较为 稳定,南京房产市场整体情况,2008年南京各板块新建商品房预计上市量(套数),南京房产市场整体情况,2008年南京预计上市量板块分布,主要内容,小户型市场板块划分,小户型市场板块划分,城 中,河 西,江 宁,目前，南京市场小户型产 品主要集中于城中、河西 以及江宁板块,城中板块小户型特点分析,城中地区是南京大量办公楼密集区，是白领最集中的区域， 一般商务繁忙的人有极其强烈就近居住的要求，而由于此类
3、人群一般都拥有自身的郊外舒适住房，所以一般会选择服务 功能较强的小户型居住。 另外一个方面，强大商业支撑下的商务创业市场也是小户型产品 的重要消费群体。 目前城中板块是南京小户型楼盘最大的供应地。,城中板块小户型特点分析,目前城中小户型从总体来看，城中板块小户型产品销售冷热不均， 既有如中海凯旋门一周销售164套，汇锦国际80+开盘销售70%的优 秀表现，也有早就开盘的金陵大公馆、天正湖滨、金轮国际广场、融寓 等老盘仍有部分小户型房源没有消化。关键取决于开发商如何正确的引 导消费者，发现市场空间。,河西板块小户型特点分析,总结 河西小户型的客户群主要以投资为主，随着周边设施的不断完善，已被人们
4、渐渐认可。河西片区的需求较去年有所回落，但仍占到总需求的13.8%。,随着河西奥体的开发，河西地位全面崛起，而经过这几年的发展，莫愁湖板块和龙江板块生活配套资源逐渐完善，已经陆续的出现的区域商业、商务中心，其房价据高不下，市场出现小户型也在情理之中。,地理位置分析,就目前形式来看，人文环境、配套设施较为齐全的龙江、莫愁湖板块受到了消费者强有力的关注，小户型销售形式也较为火爆。,销售状况分析,从河西楼市格局分布来看，在未来的一段时间内，虽然国家宏观调控对房地产影响力预计将进一步加剧，但由于其地理、环境、配套的优势，龙江、莫愁湖板块小户型楼盘将会依旧保持着高速前进，在南京市楼市版图中，其两个板块其
5、强势地位在短期内预计不会什么大的动摇。,前景趋势分析,江宁板块小户型特点分析,总结 江宁板块的小户型潜在需求量较大，由于区域板块的市场日趋成熟，以及配套设施的逐渐完善，江宁板块的认知度日趋提高，江宁板块潜在需求的比例达17.3%。江宁板块的投资需求仅占30%。且 60-70平方米小户型市场潜在需求最大,江宁房地产的发展板块区域现象非常明显，小户型发展更是如此。而目前江宁工业园区已经传出众多的国际研发机构将于此设点，这将有力的促进此地域小户型楼市的发展。,地理位置分析,江宁房地产销售区域性是十分明显的，岔路口小户型楼盘销售相对火爆，在交通优势的利导之下，城中工作的年轻购房者及相当大养老者对其有着
6、巨大的需求，较低的小户型房价，成熟的配套设施成为吸引小户型投资者最关键的因素。,销售情况分析,江宁小户型发展在各个板块发展中存在着不平衡的现象，而这种不平衡依旧将延续下去，目前江宁小户型发展前景最广阔的将在岔路口板块，特别是未来铁路南站区域小户型发展前景极为广阔，而工业园区附近的小户型将依旧持续其不温不火的局面。,前景趋势分析,主要内容,在售典型小户型个案,在售典型小户型个案,融寓,长江路九号,金轮国际广场,天正湖滨,金陵大公馆,中海凯旋门,市政天元城,汇锦国际,天启花园,东渡国际青年城,青山湾,左邻右里,融寓,项目地址：白下区中山南路239号,开发商：南京盛天置业有限公司,开盘时间：2008
7、年1月19日,主力户型：50-70，约占80%,项目卖点：位于南京市中心CBD 地区，主干道中山南路239号，新 街口以南800米左右。步行至张 府园地铁站仅2分钟，驱车5分钟 可至夫子庙。周边交通网络便捷 通达，生活配套齐全。,融寓,价格情况： 在售均价：办公12500元/ ，住宅16000元/ 优惠活动：办公：一次性付款优惠400元/，按揭优惠200元/ 住宅：一次性付款优惠100元/，按揭优惠50元/,销售情况：办公60%，住宅50%,推广方式：主要以交箱和网络为主,物业情况：精装修，装修标准1000-1200元/,长江路九号,项目地址：玄武区长江路与洪武路的交汇处,开发商：广厦（南京）
8、房地产投资实业有限公司,开盘时间：2007-11-08,主力面积：134平米、 50平米、 167平米,项目卖点：地理位置优越 配套设施齐全,长江路九号,价格情况： 住宅： 14000-27000 元 均价19500元 loft：1900025000 元 均价23000元,销售情况：基本销售完毕,推广方式：地块受关注程度较高，户外大牌为主少许报纸宣传。,物业情况：精装修，装修标准未发布,金轮国际广场,项目地址：城中板块CBD商圈:新街口CBD,开发商：南京翡翠金轮置业有限公司,开盘时间：2007-10,主力面积：酒店式商务套房 51190,项目卖点：项目位于新街口附近地理位置优越，商务套房房型
9、多样适合不同类型业主居住且为精装。,金轮国际广场,价格情况： 住宅 ：均价20000元 办公 ：均价17000-18000元,销售情况：住宅 100多套剩余20套，只剩56平米一种户型。 办公仍在销售。,推广方式：户外媒体较多，少数报纸。,物业情况：精装修，装修标准未发布,天正湖滨,项目地址：鼓楼区中央路399号,开发商：天正集团南京置业公司,开盘时间：2007-12-16,主力面积：65,项目卖点：卖点就是南京首家推出服务式公寓的项目，定位为高端服务式公寓，配置高端，而且为业主提供代租代售服务（与包租服务不同）。,天正湖滨,价格情况：均价13500元 最高价1450015000元,销售情况：
10、销售情况不理想，仅售出45%左右。,物业情况：精装修 精装报价为1800元/平米,推广方式：仅在365网站和项目门口的道旗上做宣传，大牌都是用来宣传写字楼等的项目。,金陵大公馆,项目地址：鼓楼区南瑞路79号（南京邮电大学北侧）,开发商：江苏五岳置业投资发展有限公司,开盘时间：2007-05,主力面积：3581平米,项目卖点：65年土地使用年限，民用水电；周边配备齐全，小区环境优良；户型实在，不浪费面积；物管3元/平米，物有所值（世豪物管）。,金陵大公馆,价格情况：均价13000元/，最高价15000元,销售情况：已售出80%。7080平米的全部卖完，剩50套左右3559平米的一室半户型的房子
11、。,物业情况：精装修，硬装,推广方式：小报纸，信息渠道及广告的投放。,中海凯旋门,项目地址：鼓楼区中山北路,开发商：中海物业管理有限公司南京分公司,开盘时间：2008年6月21日,物业情况：精装修（中上水平），对外无报价。,项目卖点：产品本身很有特点，户型客户非常满意。,中海凯旋门,价格情况：均价13000不到，最低价11000，最高价14000,销售情况：已售出70%。,物业情况：精装修（中上水平），对外无报价。,推广方式：报纸、大牌、电视、网络，广告代理商为中北达广告公司（广告创意独特）。,汇锦国际,项目地址：建邺区月安街,开发商：南京金基通产置业有限公司,开盘时间：2008年6月,主力面
12、积：50 ,项目卖点：4.9米挑高住宅。项目地处奥体CBD商圈，小区集功能性、生态性、科技性于一体，环境优美，绿化率高达40%，交通十分便利，配套国际商业中心、全地下停车库、采用智能化安防系统。,汇锦国际,价格情况：普通住宅均价9000元/ 4.9米挑高住宅均价12400元/ ,销售情况：开盘当日热销70%,物业情况：毛坯房,推广方式：主要为网络和户外大牌,天启花园,项目地址：鼓楼区清凉门大街与龙园中路交界处,开发商： 南京银河房地产开发有限公司,开盘时间：08年7月4日,项目卖点：精装小户型，处于“龙江商贸区”与“凤凰商贸区”的中间地段，区位优越。 周边教育资源分布密集。,主力面积：50平米
13、左右,天启花园,价格情况：14000元/平米（含装修和电器）,销售情况： 7月4日开盘，热销中,物业情况：精装修，暂无装修标准,推广方式：网络、户外大牌,东渡国际青年城,项目地址：江宁区天元中路69号武夷绿洲北面,开发商：南京东渡房地产开发有限公司,开盘时间：2008年5月31日,主力面积：80平米左右,项目卖点：高层建筑，现代气息浓重，打造青年人的聚居区。,东渡国际青年城,价格情况：均价5700元 ，现售80左右房源均价在 61006200元。,销售情况：目前的销售情况不理想，第三期房源总共171套，只销售了10余套。,推广方式：户外大牌 道旗 少量报纸 等,物业情况：毛坯房,市政天元城,项
14、目地址：江宁区东山镇成墟路28号,开发商：江宁市政房地产开发有限公司,开盘时间：2007年12月1日,主力面积：55-75一室、两室,项目卖点：地处江宁东山新市区核心区域，紧临江宁大学城，周边超市、银行、医院等生活配套设施齐全。目前，已有2000余户业主顺利入住，生活配套成熟,小区紧临地铁一号线南延线。,市政天元城,价格情况：平层均价6500元/，挑高均价7000/,销售情况：总共约销售60%,推广方式：主要是道旗和户外大牌,物业情况：毛坯房,青山湾,项目地址:江宁区东至中心河及沿河规划道路,开发商:常宁房地产、常州金新房地产建 设发展有限公司、南京江宁城镇建设开发 有限责任公司,开盘时间:2
15、008年6月26日,主力面积:63,一室两厅,项目卖点:项目本身来说，4月一期首度 开盘，就是俗称的“地产原始股”。此 外，地理区位流行、区域配套一流，位 于中心干道宏运大道，占据多项先机.,青山湾,价格情况:均价5600,最高5965,销售情况:已完成50%的销售,物业情况:毛坯房,推广方式:报纸不多,主要是户外大牌,左邻右里,项目地址:江宁区岔路口宏运大道1188号,开发商:南京中浙房地产开发有限公司,开盘时间:2008年5月24日,主力面积:50,项目卖点:地理位置优越,交通资源多.未来 地铁和火车南站的新建,将带来交通资源2 3倍扩容.环境安静,一层一套.构造为长条 形,功能区分开.配
16、有管道气.得房率为81 84%,得房率高.,左邻右里,价格情况:均价6550,最高6900,销售情况:85%已售出,物业情况:毛坯,推广方式:报纸,网络,站台广告,主要内容,小户型产品客群分析,小户型市场客群分析,主城区,江宁,主力购买人群的分类,首次置业的的年轻人40%,城市小资阶层20%,城市小企业和SOHO族10%,投资型购买者 30%,其他10%,分占比例,说明：由于分类之间有交集，故比例总和大于100，另各地区各楼盘的具体比例也不尽相同，以上比例只是一整体平均趋势,分类客群的具体信息,年轻人是小户型市场的主力军，对于初次置业的年轻人，小户型无疑具有吸引力，不但付款压力较小，而且将来换大房子时也比较容易出手。如盈佳春天，大部分都是年轻的单身，或和女朋友寻找二人世界的,首次置业的年轻人,例如教师、警察、公务员等，他们需要自己的空间。交通便利，生活便捷，地段好的精装修小户型是他们的首选
