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1、 关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告前言背景篇11 别墅的由来11 别墅的分类及其特性分述11 别墅产品规划综述11 别墅市场构成体系综述11 相关市场统计数据专题篇21 市场调查选取范围说明22 虹山半岛（一期）市场调查23 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查24 虹山半岛相关区域独立别墅市场调查分析篇31 问题与机会点分析32 项目建议33 市场定位建议34 优劣势分析附：关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告前言背景篇11 别墅的由来12 别墅的分类及其特性分述（一） 别墅按建筑形态分类及特性分述独立别墅联体别墅联排别墅（排屋）新型别墅（二） 别墅按市场
2、级别档次分类及其特性分述项级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅（三） 别墅按单套总建面积分类及其特性分述130160平米161200平米201250平米250300平米300平米以上（四） 别墅按建筑风格分类及其特性分述（五） 别墅按居住功能划分及其特性分述休闲度假型别墅经济生活居家型别墅 投资保值型别墅（六） 别墅按密集性区域分布分类及其特性分述闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域长宁西郊地区松江境内莘松公路沿线地区沪青平公路（318国道）沿线地区浦东板块区域嘉定南翔地区 市中心城区13 别墅产品规划综述（一） 别墅产品功能特点（二） 别墅建造用材等特点（附供应商
3、、设计单位资料）（三） 别墅小区规划特点（附环境规划设计单位）（四） 别墅配套设施特点14 别墅市场构成体系综述（一） 别墅产品在市场中的卖点构成（二） 别墅消费金字塔结构（三） 别墅物业主要行销通路和策略15 相关市场统计数据专题篇21 市场调查选取范围说明22 虹山半岛（一期）市场调查23 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查（一） 上海联体别墅市场概况（二） 闵行顾戴路周边区域联体别墅市场调查区域联体别墅市场概况区域内联体别墅分布区域内联体别墅相关信息汇总比较（三） 长宁西郊地区联体别墅市场调查区域联体别墅市场概况区域内联体别墅分布区域内联体别墅相关信息汇总比较（四） 莘闵高档别墅区联体别墅
4、市场调查区域内联体别墅分布区域内联体别墅相关信息汇总比较（五） 综合归纳说明24 虹山半岛相关区域独立别墅市场调查（一） 上海独立别墅市场概况（二） 闵行顾戴路周边区域独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总比较（三） 长宁西郊地区独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总比较（四） 莘闵高档别墅区独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总比较综合分析（五） 综合归纳说明分析篇31 问题与机会点分析32 项目建议33 市场定位建议34 优劣势分析附：前 言 继多层、高层、小高层产品产之后，别墅已成为今年楼市关注的热点之一。对于上海市的开发
5、商来说，别墅物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富，但大多参与别墅开发的房产商，都在做着同一个努力让用户心动！那么，虹山半岛（二期）项目应该怎样规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才最受欢迎等等。本专题调查 报告对“虹山半岛（二期）”及其相关别墅市场作了全面的市场调查，一一分析、评述，供有关方面决策、参考。背景篇11 别墅的由来12 别墅的分类及其特性分述13 别墅产品规划综述14 别墅市场构成体系综述15 相关市场统计数据别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 别墅常识11 别墅的由来别墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的
6、一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。背景篇导读11别墅的由来12别墅的分类及其特性分述13别墅产品规划综述14别墅市场构成体系综述15相关市场统计数据别墅生活眼下正悄然走近市民 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革开放二
7、十年，不仅使国家的综合国力不断增强，也使普通市民的经济收入与消费能力持续走强，跨入新世纪，上海的人均国民收入GDP水平已突破4000美元，达到中等发达国家水平。随着上海人对居住环境的强烈追求的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么上海楼市将在近二、三年进入“第三波”“追求回归自然，提高生活品位”。住到郊外，“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅”已成为“新独院住宅”的象征。别墅生活正消然走近市民，成为当今楼市关注的热点之一。上海别墅市场“第三次浪潮”的掀起99年年未，当
8、上海步入21世纪之际，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化使得新一代的别墅更能适应上海人对未来生活的新要求。据有关方面统计，从99年起本市别墅物业建造面积与销售量每年以15%左右的速度递增，2000年购买各类别墅物业的客户约占购房总数的25%左右，可见上海的别墅物业消费正持续呈现上升之势。随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，上海人越来越注重生活的质量，而别墅类独院住宅已经成为上海人置业安家的新选择，一个“独院住宅、立体生活”的时代正到来，将引导上海市场第三次浪潮的掀起。别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来上海别墅市场的“第二次浪潮” 98年
9、下半年开始，随着地铁1号线的通车营运，“申”字型高架的全面开通，地铁2号线、明珠线的建造，在闵行、松江、浦东等地城郊结合区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，而价格，有的还比相距2至5公里的公寓商品房每平方米单价低几百元。至此，上海市的内销别墅市场已由单一基本的别墅类型发展成为多元化物业共存的形态。排屋概念的出现，双复式公寓的形成以及同时出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”均可看作是别墅的衍生产物。 以排屋、联体别墅等经济型别墅为主体的别墅消费市场在98年下半年至99年下半年创造了良好的市场销售业绩，形成了上海市场的第二次浪潮。上海别墅市场的
10、“第一次浪潮” 整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，趁着九十年代初学的开发热，虹桥、古北及318国道出现了为数不多的新式别墅，但不少因配套跟不上，设计欠合理，反被见多识广的上海人讥笑为“农舍”。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”杂草丛生。1997年锦秋加州花园等的火爆市场，再度引燃了上海人的别墅热情尽管那还只能算是带小庭园的联体独院住宅，因顾及开发商的投资回报和购房的有限预算，有些楼盘的院落较小，栋距较近，更接近旧时的里弄房子。于是又有好事者称其为“别墅”寓意缺“土” 然而，随着上海对外开放度的进一步提高，这期间出现了大批外销花园别墅群，形成了上海市别墅市场的第一次浪潮。 背
11、景篇 别墅常识背景篇导读别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 别墅常识低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。 我国在1987年制定的民用建筑设计通则（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。 “独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是城市居民从煤卫合用的“解困房”独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场注入了活力，出现了丰富多彩
12、的产品样式，形成了“低层、低密度、底容积率”的“三低”住宅。12别墅的分类及其特性分述别墅的分类按建筑形态分类按市场级别档次分类按单套总建面积分类 目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里根据别墅产品的相关同质性进行分类如下：独立别墅联体别墅联排别墅（排屋）新型别墅顶级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅130160平米161200平米201300平米250300平米300平米以上按密集性区域分布分类按居住功
13、能划分闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域长宁西郊地区松江镇境内莘松公路沿线地区沪青平公路（318国道）沿线地区浦东板块区域嘉定南翔地区市中心城区按建筑风格分类休闲度假型别墅经济生活居家型别墅投资保值型别墅中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 别墅常识别墅分类具体细分特性市场定位面积控制独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。顶级豪宅型高档型250平方米以上联体别墅双联三面采光，占地面积比独立别墅小；中、高档型160250平方米三联有的两面采光，占地面积更小；中档型160200平方米四联六联两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。经济型经济型130160平方米130160平方米联排别墅排屋里弄式住宅顾名思义，又称为并排连在一起的别墅，两面采光，占地面积小，独门、独户、有独
