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1、2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望 一、2004年我国商业地产发展的总体回顾1、商业地产概念的重新认识商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本报告主要是研究狭义概念的商业地产。商业地产的形式多样，规模大小差别很大，大的商业地产如大型SHOPPING MALL项目，规模可以达到几十万平方米，规模小
2、的如小商铺，规模仅几百平方米甚至更小。商业地产的主要特征表现在：开发模式是先招商后开发，融资模式是以非银行贷款为主，运营模式是以出租为主。2、2004年我国商业地产发展的主要指标l 投资增幅高于整个地产平均水平据国家统计局统计数据显示，2004年1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，商业营业用房完成投资同比增长34.7%，可见，商业营业用房的投资增幅大大高于全国整体地产的投资增幅水平。从月度变化情况来看，2004年2-10月，全国商业营业用房投资额月度同比增速分别为64.9%、61%、48.6%、38.7%、33.6%、35.6%、37%、35.1%、34.7%，如下
3、图-1所示。从图-1中可以看出，商业营业用房投资额月度增速呈下降趋势，并在一定水平上保持平稳。图-1：l 竣工面积增速放缓据国家统计局统计数据显示，2004年1-10月，全国房屋竣工面积累计完成1.98亿平方米，同比增长9.8%，其中商业营业用房竣工面积继续保持较快增长，增长16.2%。从各月情况看，2004年4月开始，全国商业营业用房竣工面积月度增速呈下降趋势，分别为39.80%、35.70%、22.40%、21.90%、18.20%、16.20%，增长的速度逐步放缓。l 部分地区空置率居高不下空置率是衡量一个地区地产市场供求状况的重要指标。根据国家统计局数据显示：全国40个重点城市中，重庆
4、市商业用房空置面积高居榜首。截至9月末，商业营业用房空置总面积同比增长9.6，面积为230万平方米，占整个商品房空置面积的44。其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30.9。由广东省房协市场分析课题组所做的2004年前三季度广东房地产市场分析报告显示，广东的商业用房空置全线上升，上升幅度达22%，其中滞销和积压面积（即一到三年的空置以及大于三年的空置）上升42%，大大高于其它物业空置量的增幅。3、商业地产在城市经济发展中的地位和作用商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。首先带动三产迅速发展城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标
5、志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。国家统计局的资料显示，2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来最低的水平，而就全球的平均水平来看，根据世界银行资料，2002年，世界平均水平为80.1%，显然，我国目前消费率大大低于世界平均水平。第二改善人们生活品质近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途径。第三提升
6、城市综合竞争力现代商业的发达程度直接关系一个城市的商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。深圳市曾做过调查，商业物业中58%均是底商，而专用商业物业仅占12%，这一比例远远低于发达国家水平。很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专用的商业物业并不多。第四吸纳社会就业人口目前我国许多城市失业率居高不下，发展商业地产可以有效缓解就业压力，根据劳动和社会保障部门公布的数据显示，到2002年年底，中国有失业人员770万人，失业率已经达到了4%，这是近5年来最高的水平。此外，到年末还有下岗职工410万人。而当前，就业的渠道也不在第二产业，第
7、一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高。第五承载城市景观功能大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。二、2004年我国商业地产发展的显着特征2004年中国商业地产呈现五大特征：1、投资主体多元化特征2004年，随着国家对土地的出让，特别是这些年来投资开发过度的住宅类地产的土地出让逐渐严格以及住宅项目的过度竞争，造成开发商向相对竞争较弱的领域商业地产转型，商业地产的投资价值逐渐被更多的开发商认识
8、到，市场上有更多的房地产开发公司由住宅开发转向商业地产开发。万达、金源就是典型的例子。大连万达已将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟，并计划在上海杨浦和北京等15个城市开发商业地产。金源黄总提出：要在退休前，把住宅房地产公司转成商业房地产公司。 “只有商业地产才是真正属于自己的。”黄如论希望经过努力能在全国建10个左右大型摩尔购物中心。2、投资结构不平衡特征非专业资本在不断的逐利过程中，并不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设，造成了阶段性、结构性、地域性
9、的不平衡和网点布局的不合理。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点布局上。商务部公布的资料显示，东部沿海地区社会消费品零售总额占全国的比重为36%，商业网点占全国商业网点的比重高达62%；西部地区消费品零售总额占全国的比重为17%，零售网点占全国零售网点的比重不足16%。此外，农村、城乡结合部和新建居民区的商业设施严重不足，网点市中心区热而社区及边缘区冷等现象比较普遍。在商业地产的投资业态结构上，普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街。尚没有形成以新型业态为主体的现代流通业态体系，商业地产的投资业态不尽合理。3、投资规模扩大化特征商务部一项权威性调查显示：近两年大型商业设施投资来势很猛，北
10、京、上海在建和拟建的大型购物中心的建筑面积也在100万平米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在100万平方米，武汉市在建的5000平方米以上的商业设施达到150万平方米。2004年1月-10月份，全国商业营业用房完成投资同比增长34.7%，高于房地产开发投资增幅5.8个百分点；全国商业营业用房竣工面积增幅达16.2%，高于房屋竣工面积增幅6.4个百分点。 目前我国一些地方政府不顾当地的实际经济发展状况，一味地积极推动，已经出现了盲目求大的商业地产政绩工程，这些商业设施已经对中小商业企业带来了巨大的生存压力，而且过于重视城市景观要求，忽视了商业功能的开发，致使项目陷入招商难的尴尬境地。4、投
11、资建设盲目性特征大公司的转型带动了一大批住宅房地产公司进入商业地产领域，许多小企业不顾自身实力有限，盲目跟风进入商业地产开发领域。有的开发商不考虑区域科学性，重复建设，造成了网点布局结构性、地域性的不合理，也造成社会资源的浪费，加大了开发风险，一些地区商业地产的空置率居高不下就是最好的说明，另外还出现了许多隐性空置现象。一些开发商仍然采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损
12、失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点。有的还出现了影响交通、破坏环境等一系列问题。5、运营模式回归性特征前两年大多数地产商都抱着“卖完就走”的经营思路，以售代租，尽量缩短开发周期，这既不可能进行完善细致的商业地产规划，同时也将风险完全留给了中小投资者。特别是底商和商铺，由于缺乏整体的经营主体，开发商（通常是地产开发商）只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金，中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营，不可避免地出现了混乱的局面，开发前的规划被打乱。2004年，面对诸多不成功的经营现实，受市场因素影响，有实力的公司开始着手聘请专业的商业规划和招商公司进行整体运作，
13、运营上采取以商业持续良性发展的物业出租方式为主，说明在运营模式上开始出现回归，但由于刚刚处于起步阶段，因此还未完全到位。有的开发商则承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租，客观地说，返租作为一种营销策略，在收益性物业销售中确实能起一定的作用，从某种程度上是发展商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握。但我国内地商业地产市场仍不成熟，这种策略一旦不能兑现时，将给个人投资者造成巨大损失；同时对开发商的伤害也相当大。因为“返租”形式可以在短期内聚集大量的资金，但资金成本高，经营压力大。返租的承诺不能兑现，不仅信誉和形象受到伤害，还可能被
14、告上法庭，承担经济责任等。商业地产的核心是商业，而商业是微利行业，超过商业利润率的地产开发和租金回报则必然存在“泡沫”成分，是不符合市场经济规律的。三、2004我国商业地产发展的影响因素1、 宏观政策方面的因素商业地产项目的开发与经营周期长、不可预见性因素较多，受相关政策的影响相对较大，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定与实施息息相关。由于目前商业地产融资的渠道比较单一，主要来自间接融资渠道，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国商业地产业银行信贷依赖水平在70%-80%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。由于商业地产业对金融的依赖度太大，也导致了金融机构对单一产
15、业发展的贷款集中度过大的风险。在目前的商业地产市场资金链中，银行基本参与了商业地产开发的全过程。通过住房消费贷款、商业地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，银行实际上直接或间接地承受了商业地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。因而在今年上半年的宏观调控中，商业地产也被列入了调控的范围。国务院领导明确指示：大型商业设施建设也应合理规划，防止盲目投资和重复建设。国家加强了对开发用地和投资审批的管理，并且明确要求将购物中心列为固定资产投资加以清理，今年4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、
16、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。商业地产业是信贷调控的首要对象之一。银根紧缩导致许多在建项目搁置，同时影响了更多项目的立项和上马，下半年商业地产的新开工项目明显少于上半年。在土地政策方面，按照国土资源部发布的71号令，8月31日以后，国内土地市场不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的大门彻底关上了，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。 “831”大限后，商业地产开发商的资金压力更进一步加大，开发成本大幅提升。宏观调控不仅影响了企业的开发能力，而且降低了企业对市场的预期，市场上解读不一，普遍弥漫着悲观情绪，一些地方甚至出现了“一刀切”的说法。今年4 月份，商务
