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1、 郑州市房地产市场月度研究报告易居中国克而瑞信息技术有限公司郑州机构2009年6月10日目 录本月导读3易居视点4数字楼市5关注楼盘6第一篇 市场背景篇7第一章 政策资讯7一、政策法规7二、市政动态9三、市场资讯10第二章 经济环境13一、工业增加值13二、进出口14三、固定资产15四、社会零售总额16第三章 房地产投资17一、开发投资额17二、房地产建设指标18第二篇 市场分析篇20第四章 商品房市场20一、市场综述20二、供求关系分析21三、供应量分析22四、成交量分析23五、成交均价分析24第五章 土地市场25一、本月公告土地分析25二、本月成交地块分析26三、重点地块27第六章 商品住
2、宅市场29一、市场综述29二、供求分析30三、供应量分析31四、成交量分析41五、成交均价分析43六、项目分析45第七章 办公市场46一、市场综述46二、供求关系分析47三、供应量分析48四、成交量分析49五、成交均价分析50第八章 商业市场52一、市场综述52二、供求关系分析53三、供应量分析54四、成交量分析55五、成交均价分析57第九章 产品分析58一、产品综述58二、个案分析62第十章 营销媒体篇68一、营销透析68二、媒体分析71三、典型项目金基森林阳光76第三篇 区域数据篇81一、金水区81二、郑东新区82三、管城区83四、二七区84五、中原区85六、惠济区86本月导读保障住房用地
3、禁止用于商业开发5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门在加快落实保障性住房用地供应同时，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。详情请见P8商品房市场供、求双降，销售均价创08年5月至今新峰值5月，郑州市天气复杂多变，但商品房市场暖意不变，成交量虽小幅下滑，但价格环比上涨6.03%，且价格上涨幅度显著高于成交量下滑幅度。详情请见P21热销项目分析未来城销售情况、热销原因 天伦水晶城销售情况、热销原因 详情请见P53营销透析市场回暖之势显著，价格折扣、特价房、一口价促销力度显著缩小，维系业主关系、庆六一亲子促销力度显著提升，多项目均有
4、新房源推出，大型改造项目如美景鸿城高调亮相，品质诉求持续攀升。5月，郑州市营销活动侧重于业主关系的维系和提升项目的知名度、美誉度，下面将重点介绍普罗旺世的“印象影像多彩普罗旺世”非专业摄影大赛、橄榄城“美丽新娘”评选活动。详情请见P63易居视点 5月供求量虽比4月双双下降，但成交总量依然维持高位运行，同时价格增长强劲从09年3月开始，郑州市房地产市场成交量出现爆发式增长，并且一直处于高位运行，价格也在节节攀升。各楼盘针对集中释放的刚性需求展开了火爆的“接力赛”，并由此诞生出一个又一个的“明星”楼盘。5月又有一些品质楼盘接过“热销的接力棒”，保持了楼市的高位运行，6月将会有哪些楼盘来把这些“接力
5、棒”继续传下去呢？让我们拭目以待。随着刚性需求的集中释放，给弱势下的房地产市场带来了积极的因素，而正是刚性需求的大批释放给楼市增强了信心，强大需求中的改善性需求和投资性需求也积极入市，保持整个楼市的健康稳定运行。后市走势预测：09年1-5月，全市新增商品住宅164.47万平方米，同比下降38.10%，而成交328.28万平方米，同比上涨54.54%，单从09年1-5月来看，郑州商品住宅市场表现出供不应求的局面，同时价格也在不断的上升。因此我们预计在09年下半年楼市将会迎来更加“热闹”的形势，压抑已久的强大供应将集中在下半年释放，成交量和价格将会维持相对平稳的状态。数字楼市5月郑州市商品房基本情
6、况供应量（万）成交量（万）供求比成交均价（元/）商品房27.3593.280.295032商品住宅22.9480.270.294764商业用房1.064.790.229722办公物业3.358.220.414917数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月商品住宅项目成交量排行榜排名项目名称区域所属板块成交面积()成交套数(套)成交均价（元/）1东方首府管城区东中板块31100.7629048742中原新城中原区西中板块30783.7331345233绿城.百合公寓郑东新区郑东板块30425.9831270144新里.卢浮公馆郑东新区郑东板块24811.1529942405天伦水晶城金水区东
7、北板块21263.825046016宏益华香港城金水区东中板块17240.6521250327阳光新城金水区东中板块15221.9715453488御金城金水区东中板块14563.4213445069橄榄城二七区西南板块13261.95153447910橡树玫瑰城管城区东南板块13063.911524250数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘n 绿城百合公寓2009年4月28日（四期）进行了选房活动，共推出687套房源，截至5月底累计成交312套，销售率达到45.41%，成交均价7014元/平方米。 围合组团空间，增强私密性和安全性 目区位及稀缺性 很强的保值增值；第一篇 市场背景
8、篇第一章 政策资讯一、政策法规n 保障住房用地禁止用于商业开发5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门在加快落实保障性住房用地供应同时，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。易居观点：国土资源部特别针对保障性住房供应发出通知，可见国家对保障性住房的落实程度提升到新的级别，这将有效的保障了保障性住房的供应。土地利用年度计划指标一定的情况下，会根据要求配比不同土地性质的供应量，保障性住房用地用途的改变，将会改变上市供应量的比例，一方面不能保证保障性住房有效的供应量，促使解决中低收入者住房难的问题不能在计划时间内完成；另一方面，土地性质的
9、改变，将增加商品房的供应，在一段时间造成供应量的增加，不利于政府对市场的调控。n 开征物业税提上政府决策日程5月25日，中国政府网公布了国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，其中，“开征物业税”再次纳入。易居观点： 开征物业税提上研究立法的日程，说明停留在理论探索层面的物业税,这一次将会有实质性的进展，房地产目前交易税费较为复杂，物业税的开征将改变住宅保有环节税赋畸轻的状况,但能否通过该税费抑制房屋价格，受到普遍质疑。物业税的开征，将面临诸多问题，首先房地产登记体系完善程度较差、小产权房产、房产评估体系等，都会为物业税的开征增添麻烦，因此，房地产物业税的真正开征，还
10、需要较长的时间来完善。n 商品住宅资本金比例35%大限首次出现松动5月27日，固定资产投资项目资本金比例的调整结果终于出炉。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%调低至20%，恢复到1996年的水平，成为此次调整受惠最大的项目之一。易居观点： 从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35%大限将首次出现松动，商品住宅资本金比例调低至20%，针对房地产从紧的金融政策开始出现松动。2008年房地产市场持续低迷加上金融危机的影响，房地产产业遭受严重的冲击，资本市场的萎缩，直接造成开发商资金链持续紧绷。此项政策的出台，将会降低开发商融资的门槛，将有效缓解开发商的
11、资金压力。但是放松项目将只涉及住宅项目，商业项目成本与收益相差较大，风险较大，可见对金融政策的松动还是有所保留，以防范金融风险。表1-1-1-1 ：2009年5月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容5月22日住房城乡建设部、发展改革委、财政部 关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知n 从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体
12、系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。n 多渠道筹措资金。中央加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度；省级人民政府要比照中央的做法，加大对本地区财政困难的市、县建设（包括购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入；市、县人民政府按照国家有关规定多渠道筹集廉租住房保障资金；对符合贷款条件的廉租住房建设和棚户区改造项目，商业银行要加大信贷支持力度n 落实土地供应和各项优惠政策。各地区要根据廉租住房保障规划和年度计划，统筹安排廉租住房用地计划，优先安排建设用地，落实支持廉租住房建设的各项税费优惠政策，切实加大政策支持力度，确保如期开工建设。n 结合城市棚户区改造多渠道筹措房源。资料来源：CR
13、IC中国房地产决策咨询系统表1-1-1-2 ：2009年5月郑州市房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容 5月15日 郑州市政府郑州市城市房地产开发经营管理条例n 编制房地产开发规划和年度计划，应当优先安排保障性住房、危旧改造住房和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目n 房地产开发用地应当以出让方式或者划拨方式取得n 房地产开发企业应当按照国家、省有关规定取得相应资质后，方可从事房地产开发；房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于国家规定的标准。n 预售商品房，房地产开发企业应当依法取得预售许可证明后，方可预售；现房销售，房地产开发企业应当到房地产行政主管部门办理房地产初始登记
14、后，方可现售；房屋销售实行联机备案实名制；保障性住房由房地产行政主管部门统一组织销售，严禁房地产开发企业或者中介服务机构销售。n 房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同。合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、交付方式、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。n 房地产开发企业应当在房屋交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定对托管项目及共用设施、设备进行交接验收，同时向物业服务企业移交该项目的有关资料；房地产开发企业应当在房屋交付使用时，向买受人提供质量保证书和使用说明书资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、市政动态n “新107国道”计划6月底开建5月25日，郑州交通重点工程建设管理中心发布公告，国道107郑州段改建工程已由发改委批准建设。新建的107国道将继续东移，彻底迁出郑州城区，起于中牟县万滩镇毛庄东，终点至新郑范庄南。现有的新107国道将成为市区的一条路，也就是郑州的东四环。新新107国道公开招标后，将于6月底开工建设，预计2012年建成投入使用，按一级公路标
