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1、2008年全国城市房地产市场分类研究报告全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886863一、 研究背景1.1 研究目的目前全国房地产市场普遍处于快速发展、日益成熟的阶段，但是对于各城市房地产市场的发展特征缺乏在全国范围内的总体判断和比较。我们依据各城市房地产市场的多项数据指标，对全国三十五个大中城市按照市场特征进行分类研究，以达到三个方面的目的： 为政府宏观调控决策提供服务房地产市场是明显的区域性市场，城市间情况差别较大，因此应当根据各城市不同的具体情况制定调控政策。城市房地产市场
2、分类研究有助于为中央及各地政府提供决策依据，从而形成有针对性的政策措施。 为城市房地产市场研究提供服务城市房地产市场的分类研究，不仅有助于各城市分析了解自身的发展状况和特性，同时也有助于各城市找到可供参照的标杆城市和对比城市，以更准确深入地进行市场研究和趋势研判。 为企业区域投资组合提供服务对于跨区域发展的房地产企业，不仅需要通过扩大投资区域来实现规模化发展，还需要通过在不同特征的城市市场间进行投资组合以降低投资风险，城市房地产市场分类研究可以为企业对投资区域的选择判断提供参考依据。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延14
3、0 号邮编：200072 电话：5638868641.2 研究思路以往对城市比较方面的研究往往偏重于宏观数据，对城市经济实力等方面的指标进行分析，缺少对于全国各城市房地产市场的全面综合的对比研究。为避免出现以上误区，本次研究采用了本公司研发的房地产市场分类研究模型体系作为研究工具，以科学的定量和定性分析，将众多评估指标通过模型有机的结合在一起，从而保证了研究结果更加具有科学性和客观性。我们利用全国各城市房地产市场的运行现况、发展态势、健康程度和城市实力组成城市分类体系的子系统和解释性指标层。通过聚类分析，对全国各城市的房地产市场进行评价和类别划分。1.3 研究方法城市房地产市场分类研究在科学搜
4、集数据的基础上，采用定性与定量结合的方法，对全国三十五个大中城市房地产市场现状及发展状况等进行综合分析。 技术路线采用多元统计分析方法进行分析。多元统计分析包括回归分析、判别分析、主成分分析、因子分析、聚类分析等统计方法。由于城市房地产市场的各项指标存在内在关系，在数据上会呈现一定的关联度，本次研究中采用因子分析法进行指标聚类，在此基础上采用聚类分析方法进行城市聚类。 评估方法1）以各城市20012006年统计年鉴、2007年统计公报为主要数据来源，形成原始指标数据库；2）采用标准化处理去除不同指标的量纲，得到标准化后的指标数据库；全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司
5、版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868653）对标准化后的原始数据库运用因子分析方法，将关联比较紧密的指标聚为一类，以综合反映房地产市场的某一方面的特征；4）在因子分析的基础上，采用聚类分析方法，将市场特征相近的城市得到归类，并将对各类市场从城市实力、市场现状、发展走势和健康程度四个方面进行全面的分析评价。1.4 研究对象2007年全国房地产开发投资额达到25280亿元，而35个大中城市的房地产开发投资总额达14191亿元，占全国总量的56，在全国房地产市场上具有高度的重要性和代表性。因此我们选取35个大中城市作为研究对象，通过对城市房
6、地产市场的数据进行分类研究，为政府决策城市研究和企业投资提供参考和建议。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886866二、 城市房地产市场分类研究模型2.1 城市房地产市场分类指标体系城市房地产分类研究指标体系共包括四大类33个指标，从城市基础实力、房地产市场运行现状、房地产市场历史发展和房地产市场健康程度四个角度，对城市房地产市场进行全面反映。2.1.1 城市基础实力指标反映城市当前的规模、经济和资金实力，体现城市整体实力的指标体系，包括： 城市规模指标城市规模实力从城市地域面
7、积、人口数量两方面来衡量，它是城市经济发展的基础条件。 经济实力指标城市经济实力是城市经济发展和人民生活水平提高的物质基础，是反映城市经济发展的现状和目前所处的阶段的重要指标。我们设置了经济规模、经济效益、人均可支配收入三个指标。经济规模反映的是经济增长的数量，即城市的总体产出水平。它包括以下指标：地区生产总值（GDP）、社会消费品零售总额，其中GDP是衡量经济规模时比选的一个国际通用指标，是经济竞争力最集中的体现；社会消费品零售总额用于反映商业的发展规模。经济效益是经济增长质量的体现，我们设置了人均GDP作为考察指标，这是小康水平综合评价指标体系中的主要指标。城镇居民的人均可支配收入衡量的是
8、居民的收入竞争力，表明了居民改善生活的一种能力和可能性。 资金实力指标城市资金实力是反映一个城市能否进行正常运转的重要指标，关系到城市未来经济能否正常发展。我全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886867们采用了全社会固定资产投资总额这一资金规模指标，全社会固定资产投资总额是经济发展的基础，其规模的大小直接影响了经济发展的速度、效率和质量，可以反映一个城市未来经济成本投放的能力和方向。 城市发展指标城市的发展速度也是城市基础实力的重要组成部分。我们具体采用了GDP 年均增长率、社
9、会消费品零售总额年均增长率、全社会固定资产投资年均增长率和人均可支配收入年均增长率四个指标。2.1.2 市场运行现状指标反映城市房地产市场规模及市场成熟度的指标体系，主要包括： 市场规模指标我们选择了房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额、商品房竣工面积、商品房新开工面积、商品房施工面积、土地购置面积和土地开发面积八个指标，从投资、开发、供应和成交四个方面反映城市房地产市场目前的整体规模状况。 市场成熟度指标我们采用商品房销售价格和土地购置均价两个指标，以反映房地产一级和二级市场的成熟度。2.1.3 市场历史发展指标反映城市房地产市场历史发展速度的指标体系，主要包括： 投资开发指标包括房地
10、产投资年均增长率、土地购置面积年均增长率和土地开发面积年均增长率，均采用0107年的平均增长速度，反映城市房地产市场投资和开发规模的增长情况。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886868 市场供求指标商品房销售面积年均增长率：0107年商品房销售面积的平均增长速度，反映市场需求的增长情况。商品房竣工面积年均增长率：0107年商品房竣工面积的平均增长速度，反映市场供应的增长情况。累计销售面积/累计竣工面积、累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积、累计土地开发面积/累计土地购置面
11、积：反映该城市近六年来的土地市场的开发利用和房产市场的供求状况，是否存在较为严重的过剩。 市场价格指标房价年均增长率：0107年市场房价的平均增长速度。2.1.4 市场健康程度指标反映城市房地产市场发展与宏观经济发展的协调性，体现可持续发展能力的指标体系。房地产市场发展过大的脱离宏观经济增长预示着房地产市场发展过热，未来市场存在一定的风险。房地产市场发展只有与宏观经济发展步伐基本一致的情况下，其增长是健康和可持续的，因此其未来发展潜力也比较大。 投资对比指标房地产投资年均增长率与GDP年均增长率比较：房地产投资与经济总量增长相比是否过快，用以判断房地产市场是否存在过热现象。 价格对比指标房价年
12、均增长率与GDP年均增长率比较：判断房价上涨是否脱离宏观经济增长背景。人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比较：判断房价的增长与居民收入增长速度是否协调。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868692.2 城市房地产市场分类研究步骤城市房地产市场分类可分为要素处理、指标聚类和城市聚类三大步骤。城市房地产市场分类研究步骤指标聚类城市聚类标准化处理聚类分析法原始数据指标分类结果城市归类结果因子载荷表因子得分表要素处理标准化数据因子分析法聚类成员表全国城市房地产市场分类研究报告2
13、008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686102.2.1 要素处理 要素模型指标 城市1 城市2 全市面积城市总人口GDP人均GDP固定资产投资社会消费品零售总额人均可支配收入GDP 年均增长率固定资产投资年均增长率社会消费品零售总额年均增长率城市实力人均可支配收入年均增长率商品房销售面积商品房竣工面积商品房新开工面积商品房施工面积商品房销售额商品房销售均价房地产开发投资总额土地开发面积土地购置面积市场现状土地购置均价商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率房地产开发投资额年均增长率商品房竣工面积年均
14、增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积累计土地开发面积/累计土地购置面积土地开发面积年均增长率历史发展土地购置面积年均增长率全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868611房地产投资年均增长率与GDP 年均增长率比较健康程度 房价年均增长率与GDP年均增长率比较人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比较 处理方法假设有m个聚类的对象，每一个聚类对象都有n个要素构成。在聚类分析中，常用的聚类要素的数据处理方法有如下几种。 总和标准化 标准差标准化全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868612 极大值标准化经过这种标准化所得的新数据，各要素的极大值为1，其余各数值小于1。 极差的标准化经过这种标准化所得的新数据，各要素的极大值为1，极小值为0，其余的数值均在0与1之间。本研究中我们采用最常用的标准差标准化处理原始数据。2.2.2 指标聚类本报告采用因子分析法进行指标聚类。该方法可以将有错综复杂关系的变量综合为数量较少的几个因子，以再现原始变量与因子之间的相互
