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1、房地产市场自2007年第4季度开始已经进入持续的调整期，调整范围由珠三角区域逐步向全国范围蔓延。3季度，房地产市场下行趋势更为明显。3季度消费者购房意愿继续低迷。截止到9月末，房地产市场交易量连续11个月维持下行。3季度，商品房销售面积14428.13万平方米，同比减少25.88%，增幅减少76.7个百分点。其中，商品住宅、办公楼和商业用房等各种主要类型物业的销售面积继续负增长，程度继续加大。部分城市二手房交易量继续下降。长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积同比均为负增长，宁波，北京，深圳，福州，郑州，石家庄，成都，南京商品房屋销售面积降幅超过40%。3季度房地产开发
2、投资意愿持续降低。相比上半年超过30%的增长幅度，3季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值。2008年以来，房地产开发企业土地购置和开发热情逐季下降，3季度房地产开发企业购置土地面积同比减少19.1%，增幅下降51.64个百分点，一半数量的省市区房地产开发企业购置土地面积负增长。3季度，商品房各项建设指标增幅下降，其中商品房新开工面积为负增长，商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的新开工面积均为负增长。3季度，全国多数区域房地产市场供给增长下降。其中，珠三角地区和环渤海地区商品房新开工面积和购置土地面积均为负增长，长三角地区商品房新开工面积增幅下降、竣
3、工面积为负增长。2008年3季度各区域房地产市场变化表房地产市场供给增长变化房地产市场需求变化主要城市房价环比变化东北地区竣工北部沿海地区竣工南部沿海地区黄河中游地区长江中游地区大西南地区大西北地区长三角地区珠三角地区环渤海地区竣工3季度70大中城市房价出现近年来首次下降。土地交易价格涨幅由1季度的16.5%回落为2季度的10.8%，居民住宅用地价格涨幅回落幅度最大。70个大中城市中有40个城市土地交易价格指数低于上季度。房屋租赁价格2季度同比上涨2.2%，涨幅与1季度基本相同。其中，住宅租赁价格涨幅为3.2%，略有增加；办公用房租赁价格没有上涨，商业用房租赁价格涨幅下降。3季度，70大中城市
4、房价同比涨幅明显回落，环比则出现近年来首次下降。1-3各季度，70大中城市房价同比涨幅分别为11%、9.2%和5.3%，环比涨幅分别为0.8%、0.3%和环比下降0.1%。3季度，除经济适用房外，普通住宅、高档住宅、90平方米以下住宅价格均为环比下降，二手住宅价格环比上涨0.4%，办公楼价格环比下降0.1%，商业用房价格与2季度相同。3季度，除东北地区和大西北地区主要城市住房价格仍保持小幅上涨外，其他地区主要城市都有部分出现房价下降，70大中城市中近半城市房价为环比下降。珠三角地区深圳房价降幅最大达到4.6%，广州房价降幅为1.7%，长三角地区中上海、南京、杭州住房价格均为环比下降，其中上海上
5、半年房价仍保持小幅上涨，7月开始环比下降。环渤海地区中北京和石家庄住房价格出现环比下降，北京9月房价出现环比下降。其他出现住房价格环比下降的城市包括：北部沿海地区的青岛；南部沿海地区的福州、厦门、海口；黄河中游地区的郑州、呼和浩特；长江中游地区中的合肥、武汉；大西南地区中的成都、昆明和重庆。另外，还有大理、南充、遵义、徐州等15个二三线城市出现住房价格环比下降。预计2008年4季度房价环比小幅下降，房价同比涨幅继续降低，全年房价涨幅在6%左右。当前房地产买方市场已经初步形成。国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，将对我国经济的影响不断显现。未来一
6、段时期，经济增长下行压力将不断增大，房地产市场难以独善其身。宏观调控转为“保增长”，货币政策的放松、交易税费的减免对房地产市场的发展都是利好因素，但政策的成效还有待于观察，尤其是要看宏观经济走势能否刺激购房信心恢复。4季度，临近年底随着各项结算压力的显现，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业在流动性方面将面临更严重的考验，开发商降价回笼资金的压力将越来越大。伴随去年大量的新开工项目逐步进入竣工，商品房屋的空置面积必定会大大增加，预计将在2008年底和2009年的统计数据中有明显的体现。房地产开发投资增幅还会进一步下降。 宏观经济：经济增速减缓经济增速减缓总体来看，今年以来国民经济保持平稳较
7、快发展，总体运行良好。初步核算，前3季度国内生产总值201631亿元，按可比价格计算，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。其中，第一产业增加值21800亿元，增长4.5%，加快0.2个百分点；第二产业增加值101117亿元，增长10.5%，回落3.0个百分点；第三产业增加值78714亿元，增长10.3%，回落2.4个百分点。农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产。工业生产增长放缓，企业利润增幅回落。前3季度，规模以上工业增加值同比增长15.2%(9月份增长11.4%)，比上年同期回落3.3个百分点。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润18685亿元，同比增长19.4%。固定资产
8、投资平稳较快增长，投资结构有所改善。前三季度，全社会固定资产投资116246亿元，同比增长27.0%，比上年同期加快1.3个百分点。其中，城镇固定资产投资99871亿元，增长27.6%(9月份增长29.0%)，加快1.2个百分点；农村固定资产投资16375亿元，增长23.3%，加快2.1个百分点。在城镇固定资产投资中，三次产业投资分别增长62.8%、30.2%和24.8%，其中第一产业投资增长同比加快21.7个百分点。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7%、35.4%和29.5%，中西部投资增速明显快于东部。国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长。前3季度，社会消费品零售总
9、额77886亿元，同比增长22.0%(9月份增长23.2%)，比上年同期加快6.1个百分点。分地区看，城市社会消费品零售额53165亿元，增长22.7%；县及县以下零售额24721亿元，增长20.6%。出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加。前3季度，进出口总额19671亿美元，同比增长25.2%，比上年同期加快1.7个百分点。其中，出口额10741亿美元，增长22.3%，回落4.8个百分点；进口额8931亿美元，增长29.0%，加快9.9个百分点。贸易顺差1810亿美元，同比减少47亿美元。前3季度，实际使用外资金额744亿美元，增长39.9%，比上年同期加快29.0个百分点。货币信贷增速回
10、落，新增存款大幅增加。9月末，广义货币(M2)余额45.3万亿元，同比增长15.3%，比去年同期回落3.2个百分点；狭义货币(M1)15.6万亿元，增长9.4%，回落12.6个百分点；流通中现金(M0)31725亿元，增长9.3%，回落3.7个百分点。金融机构各项贷款余额296477亿元，比年初增加34803亿元，同比多增1201亿元；各项存款余额454942亿元，比年初增加65601亿元，多增18113亿元。前三季度，货币净投放1350亿元，同比少投放608亿元。通胀压力减缓居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落。前3季度，居民消费价格上涨7.0%(9月份上涨4.6%，比上月回
11、落0.3个百分点)，涨幅比上年同期高2.9个百分点，但比上半年回落0.9个百分点。其中，城市上涨6.7%，农村上涨7.7%。分类别看，食品价格上涨17.3%，居住价格上涨7.0%，其余各类商品价格有涨有落。前3季度，商品零售价格同比上涨6.9%(9月份上涨5.3%)，涨幅比上年同期高3.7个百分点；工业品出厂价格同比上涨8.3%(9月份上涨9.1%，涨幅比上月回落1.0个百分点)，涨幅比上年同期高5.6个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨12.4%(9月份上涨14.0%)，涨幅比上年同期高8.6个百分点。居民收入增幅下降城镇新增就业增加，城乡居民收入增幅回落。1-8月份，全国城镇新增就业人
12、员848万人，下岗失业人员实现再就业370万人，就业困难人员实现就业104万人。前3季度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增长14.7%，扣除价格因素，实际增长7.5%，增幅减少5.7个百分点；农村居民人均现金收入3971元，增长19.6%，扣除价格因素，实际增长11.0%，增幅减少3.7个百分点。宏观调控由“双防”改为“一保一控”宏观调控的首要任务转向保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨7月25日，中共中央政治局会议召开，研究了当前经济形势和经济工作。会议认为，当前国际环境中不确定不稳定因素增多，国内经济运行中的一些矛盾也比较突出，保持经济平稳较快发展面临的挑战和困难增大。会议强调
13、，要深入贯彻落实科学发展观，把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。从“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“双防”方针到“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”的“一保一控”政策，体现了宏观调控思路的调整。货币政策开始放松2008年3季度，央行近6年来首次下调贷款利率，近9年来首次下调存款准备金率 2008年9月15日，中国人民银行宣布，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变；9月25日起，除中国工
14、商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行和邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。从9月16日起，下调个人公积金贷款利率下调0.18个百分点。这是央行近6年来首次下调贷款利率，也是近9年来首次下调存款准备金率。10月15日和10月30日，央行再两次下调存贷款基准利率各0.27个百分点。10月15日，存款准备金率再次下调0.5个百分点。经调整后，人民币贷款基准利率为6.66%，存款准备金率为16%。银行规避开发风险8月27日，央行和银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知。通知要求，各
15、金融机构要严格商业性房地产信贷管理、严格农村集体建设用地项目贷款管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%。政府出台救楼市政策部分地方政府出台救市政策，中央政府救市9月9日，西安市政府出台文件，对个人购房者实施减税以及直接补贴，以鼓励个人购房；此前，成都、重庆、杭州、南京、哈尔滨、厦门等地，也相应出台了一些鼓励购房的政策，如加大公积金贷款首付比例、调整契税、甚至是开放户籍等政策，刺激当地楼市的发展。到10月初，包括上海、杭州等近20个地方政府出台救市政策。10月下旬，财政部和央行宣布降低住房交易税率、贷款利率和首付比例。3季度房地产开发企业购置土地和开发土地活动大幅减少2008年3季度，房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积大幅减少 2008
