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1、2004年10月份南京市房地产70指数报告第一部分 总体分析 1、 2004年10月抉策70典型楼盘价格指数走势1.1 总指数发布时间南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2004年10月1273%2004年08月1231.98%2004年06月1201.62004年04月1181.7%2004年02月1164.5%1.2 分区指数发布时间分区域指数城北城东城南城中河西江宁江北2004年10月1231201261321321231152004年08月1211201211261271191142004年06月1171201181171231161132004年04月1161181171151
2、221151112004年02月1151161151121201131081.3 分物业指数发布时间住宅商住写字楼别墅2004年10月1291251262004年08月1261211232004年06月1251161162004年04月1231141152004年02月1211121142、 2003年8月至2004年10月抉策70典型楼盘价格指数主要影响因素分析2.1 影响房价上涨的主要因素2.1.1 经济发展与消费能力增长支撑南京房价今年三季度，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市城市居民人均可支配收入为856261元，比上年增长11.5%。城市居民的消费水平在不断的提高，消费
3、需求也在不断的提升，这说明南京居民的商品房的购买力在不断的提高。而宏观经济的持续走好，必然增强消费者的信心，增加对房地产、汽车等耐用消费品的消费量。近年来，股市持续低迷，存款利率低，而社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望。因有如此强劲的需求力量支撑着南京房市，必然会进一步推动整体房价的上涨的总体趋势。2.1.2 房地产市场自身发展对房价的影响市场是不断的发展和变化的，房地产市场当然也不例外，房地产市场的发展和更新必然影响整个房价的上涨和消费者对商品房的需求。目前，南京房地产市场发展迅速，消费者对住房的需求已进入改善需求增加的阶段，从而带
4、动了整个房地产市场的发展。2.1.3 城市化进程继续加快，带动房价上涨城市化进程的推进，一方面使城市基础设施越来越完善，交通越来越便利，带动了房地产市场的发展；另一方面，使商品房市场涌进了大量最为迫切的需求者拆迁户，推动了房价的上行。随着城市建设的投入增加，城市居民收入的增加，城市交通网络的完善，城市基础设施越来越完善，消费水平逐步提高，将带动房地产市场的发展。2.1.4 商品房直接成本带动房价上涨新技术、新材料的应用导致的成本上升随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高，各种新型材料如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、24小时红外线监控等不断被采用使得建筑成本加大造成成本的上升。自
5、去年下半年以来，建材价格“涨声”不断，有关数据显示，今年上半年江苏省钢材、水泥、木材的价格分别比上年同期上涨了40.2%、26%和8.2%，各类建筑材料价格不同程度的增长，导致商品房直接费用的上升。随着房地产市场激烈的竞争，“智能化”、“生态化”、“人文住宅”等小区概念的不断兴起，住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建设投入加大，分摊到商品房中的成本随之增加。2.2 商品房需求变化，对房价的影响价格是制约需求实现的最主要的因素，也是购房者最为关心的敏感因素。根据抉策地产研究中心南京购房者俱乐部的数据，2004年三季度南京市商品房价格层次市场容量（需求比例）结构如图1。 图1 2004年二、三季度
6、南京市商品房价格层次需求比例（单位：元/平米）抉策地产研究中心三季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者对可承受的最高单价多在3000-5000元/的区间内，其中对单价在3001-4000元/之间的比例最高为39%；其次是单价在4001-5000元/之间的比例为29.6%；处于第三位的是单价在3000元/以下的，比例为16.1%；比例最低的依然是单价较高的6000元/以上的，比例仅为4.2%。与2004年二季度相比，潜在消费者对高房价的心理承受水平有所上升，主要反映在认为可以承受的最高单价在5000元/以上的比例从10.00%上升到10.80%；可以承受的最高单价在6000元/以上的比例从2.6
7、0%上升到4.20%，提高了1.6%；其他价位段的比例变化不大。2004年三季度，南京新建商品房在价格层次供需结构失衡情况仍然比较严重。5000元/平米以下的商品房市场供不应需，供需结构矛盾较之二季度略有缓和，原因在于三季度中江北、江宁片区3000元/平米左右的商品房供应量增加较多。同时，与二季度相比，5000元/平米以上的商品房市场供需比例有所下降，原因在于由于南京市近期商品房价格一直较高，购房者对5000元/平米以上的价格接受能力也在变强，需求量有所增加。2.3 2005年南京商品房房价趋势性分析南京房价涨幅将趋于平稳虽然因为商品房供需结构失衡、建设成本的上升、土地价格的上涨等因素的影响，
8、在未来很长时间南京房价还将处于上升阶段，但随着时间的推移，国家宏观调控成效将进一步显现。2004年年底中低价商品房和经济适用房的大量入市、供需矛盾的相对缓解等因素影响下南京市房价的上涨将趋于平稳。从南京房地产市场发展的整体格局来看，市场的主要特征将表现为，市场竞争进一步加剧，产品更加细分，市场更加规范化，价格走势逐渐走向平稳。3. 2004年6月至10月抉策南京70典型楼盘价格指数分析根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据监测，统计分析并以双月刊形式发布南京70典型楼盘价格指数报告。以下为抉策地产研究中心2004年6月至2004年10月70典型楼盘价格指数商品房、商品住宅、分物业商品房价格走势统计
9、分析：3.1 2004年6月至10月南京市商品房价格走势图2 2004年6月-2004年10月南京市新建商品房价格走势（单位：元/平米）根据抉策地产研究中心楼盘数据库和2004年10月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2004年10月新建商品房加权平均价格为5048元/平米，七大片区均价如图2所示。由于城东麒麟镇版块供应量逐渐放大,城东商品房均价涨幅显得不够明显,而河西片区均价涨幅继续了上半年的速度达到5979元/平米，城中商品房均价跃升较快主要是受新近开盘项目起价较高以及两个开盘价位较高供应量较大的商铺价格的拉升影响，达到了7985元/平
10、米。图3 2004年6月-2004年10月南京市新建商品房均价增涨图（单位：元/平米）如图3所示：根据抉策地产研究中心发布70指数至今，2004年6月至2004年10月以来，南京商品房总均价上涨98元/平方米，其中增涨最大的仍为城中，为1287元/平方米。3.2 2004年6月至10月南京市商品住宅价格走势统计图4 2004年10月南京市新建商品住宅价格走势（单位：元/平米）根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，得出2004年10月新建商品住宅价格走势统计如图4，2004年10月南京市新建商品住宅均价为4762元/平方米，与2004年6月相比增长112元/平方米。2004年10月南京市商品住
11、宅均价超过7000元/平方米的为城中片区，河西片区的价格已达5765元/平方米，其余片区也均有不同程度的上涨。其中城南和城北上涨较快，主要是这两个片区相对于城中地区直线距离较近且都有地铁即将开通的利好影响。图5 2004年10月南京市新建商品住宅价格增涨图（单位：元/平米）根据抉策地产研究中心70指数数据统计，2004年6月至2004年10月，南京市商品住宅总均价上涨了112元/平方米，其中涨幅最大的为城中片区，达1502元/平米。3.3 2004年6月至10月南京市分物业商品房价格走势统计图6 2004年10月新建商品房分物业价格走势（单位：元/平米）如图6所示，根据抉策地产研究中心楼盘数据
12、库数据统计，2004年10月南京分物业新建商品房价格走势，本期70典型住宅加权均价为4762元/平方米，商住写字楼均价为7130元/平方米，别墅及公寓加权均价为7136元/平方米。其中公寓及别墅涨幅较大，涨幅15.47%。相关数据见下图。图7 2004年6月至10月南京市新建商品房分物业均价双月涨幅近期南京市别墅和高档公寓销售状况较好，根据抉策地产研究中心消费者调查数据显示，三季度分物业市场容量中对别墅和高档公寓的需求占商品房总需求的4.8%。通过对新建商品房物业均价的对比分析，可以得知，别墅、高档公寓涨幅较大，这个变化主要与南京市住宅消费升级换代需求大量增加及购房者追求高品质生活需求的趋势相
13、关，而由于商住、写字楼主要集中在城中片区，新近开盘的项目涨幅也较快，相比之下，普通商品住宅的涨幅较慢，主要是因为江宁和江北的供应比例较大对全市均价有下拉影响，但在几个主城区目前南京市新建商品住宅的价格涨幅仍然维持较高的水平。4. 存量房价格走势分析图8 2004年6月至10月南京市存量房（二手房）市场价格走势（单位：元/平米）根据抉策地产研究中心南京房地产存量房（二手房）数据库检测数据统计得2004年10月南京各片区存量房价格，数据跟踪项目包括：房源的地址、面积、户型、年代、楼层、单价、总价、设施等。如图10所示：2004年10月南京市二手房价格持续上涨，城中和江宁涨幅较大，分别已达5985元
14、/平米和3389元/平米，城中价格上涨较快是因为其地理位置原因，交通比较方便。江宁的二手房主要是次新房为主，也同样受到了购房者的亲睐。其他片区除江北外也有不同程度的上涨，江北二手房价格下跌是因为9月以来，新建商品房的供应量的增加。导致二手房的价格下跌。图9 2004年10月南京市各片区存量房涨幅比较5. 南京市租赁行情分析从房屋租价和销售价来看南京房地产租赁市场行情，目前租赁价格水平比较 低，由于南京新建商品房价格相对过高，一部分准购房者宁愿选择租房。根据南京抉策地产研究中心出租房数据监测数据统计得出，出租房市场租赁价格与上期相比有明显上升；主要原因是南京外来人口增多和高校开学，市场对租赁房的需求量增大。普通住宅租赁市场价格与商品房、商品住宅、二手房价格有所不同，因此，租赁市场月租金主要已出租房的年代、户型、装修程度等因素密切相关。图 10 2004年10月南京市分片区普通住宅租赁均价（单位：元/平米/月）第二部分 分物业情况分析根据抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数监测统计得2004年10月价格，其中商品住宅均价为4762元/平方米，典型商住、写字楼均价为7130元/平方米，典型别墅及公寓均价为7136元/平方米。以下为为分物业典型项目价格状况举例：1. 本期入选70指数的典型别墅举
