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1、2009年一季度上海高端住宅市场研究报告提要方方地产针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。 楼市交易数据显示，09年第一季度上海高端住宅市场成交量出现一轮比较明显的上升走势，浦东仁恒河滨城、世茂滨江花园等市中心高端楼盘的成交量屡屡登上各大排行榜，此现象引起了上海楼市第三方研究机构方方地产咨询机构的关注，针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。高端住宅定义说明：本研
2、究中所指高端住宅包括：高端公寓（单价2.5万元/以上）；大势转好，那么高端住宅呢？ 高端住宅交易量分析高端公寓市场伸缩度强于大势（注： 4月市场份额数据以“4.1-4.15数值*2”估算） 如上图所示，研究表明09年3月单价2.5万元/以上的高端公寓产品市场成交量共计10.58万，其在全市公寓整体市场成交量中所占的市场份额为6.83%，环比09年2月成交量约提高了3倍，其市场份额的增长率也大大超过全市商品住宅市场份额的平均提升比率，由此可以看出，从今年2月到3月间，高端公寓产品在整体公寓市场中所占份额的提升程度（市场伸缩度）强于大势。事实上，从历史经验来看，此现象也并非今年本轮上升行情中所独有
3、。在08年上半年的市场上升行情中，我们看到高端公寓产品的市场份额也曾表现为大幅跳高的行情走势，而在08年下半年的市场下行通道中，此部分市场份额也大致表现为逐月走低。由此我们得出：高端公寓市场伸缩度强于大势。另外，将高端公寓市场按单价进行更细致的拆分后，我们发现：不同单价段的公寓产品在今年一季度的成交表现还有不同。单价在2.5-3.5万元/的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数为208套，环比08年下半年上升了57%，已接近07年下半年的常态水平；单价在3.5-5万元/的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数高达115套，环比08年下半年翻了一番，已经在向历史高位08年上半年的水平
4、靠拢；而单价在5万元/以上高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数仅为3套，仍在低位水平，成交套数并没有随着这轮市场的交易回升行情而出现提高。交易上行中，价格走势如何？ 高端住宅价格分析方方地产针对高端住宅交易价格的研究数据显示，09年一季度，上海新开盘房源中有25%的新盘有提价现象，除部分楼盘售价高过前期销售产品外，还有部分楼盘开盘价格高于前期对外报价的现象。但在提价的公寓楼盘中，有九成提价楼盘的销售价格都是低于2.5万元/的中、低价楼盘。与之相反，在高端住宅方面，其市场走势却没有如此乐观，09年第一季度与前期相比降价的高端公寓和别墅楼盘个数分别增加了8%和18%，并且后市降价范围还有逐
5、步扩大的趋势。高端公寓调价比重：降价盘较去年四季度增多8%本机构针对目前上海市场上53个在售的高端公寓项目进行了价格调研，研究表明，09年一季度相比08年四季度价格下降的楼盘占楼盘总数的比例共计38%，而08年下半年相比08年上半年价格下降的楼盘占楼盘总数的比例共计30%，也即今年一季度的高端公寓市场上降价盘较去年四季度增多8%，而同期报价提升的楼盘比例却减少了11%。举例而言，浦东陆家嘴板块的世茂滨江花园，前期价格均为5万元/以上，而在今年3月1日到4月15日期间的成交均价则降低至35376元/，该盘的降价销售获得了成交量提升的有效反馈，据统计，该盘在3月1日到4月15日的一个半月间成交公寓
6、房源130套，回笼资金10.51亿元。而长宁、静安、普陀三区交汇处的长宁八八中心成为为数不多的报价提升楼盘之一。该盘在今年3月开盘的一批新房源报价同去年底首次开盘价相比上涨了8%，但调研发现，该盘首次开盘价已低于区域二手公寓的均价水平，实属低开，由此一季度的报价上浮可谓是价格的合理回归，就目前价格水平来看也并未超出区域同类公寓均价范围。客户结构有变化吗？ 高端住宅客源结构分析受因于去年的世界金融危机，方方地产认为包括港澳台籍客户在内的外籍客户在今年第一季度的购房行为预计有所减少，为了验证这一设想，我们对一季度高端住宅物业客源结构以及其与08年各个季度之间客户结构有变化吗？ 高端住宅客源结构分析
7、受因于去年的世界金融危机，方方地产认为包括港澳台籍客户在内的外籍客户在今年第一季度的购房行为预计有所减少，为了验证这一设想，我们对一季度高端住宅物业客源结构以及其与08年各个季度之间的变化进行了对比研究。高端公寓：2008年四季度以来，单价越高，境外客户萎缩越显著研究结果表明，09年一季度上海和外地客源所组成的大陆客户在高端公寓购房客户中占比合计达97%，而在08年下半年的金融危机影响下，原本作为高端公寓重要购买力之一的境外客户群大量撤出上海市场，港澳台与外籍客户合计仅占购房客户总数的3%。另外，以上的趋势图还显示，去年四季度开始，单价越高的高端公寓，境外客户萎缩越是显著。单价5万元/以上的高
8、端公寓外资购房比例已从最高峰时期的34%降至目前的6%。 （二）二手高端公寓：买卖失衡， 价格空间遭打压同时，从高端公寓的二手房市场来看，从08年第四季度起，部分境外客户迫于其国籍国的经济压力开始抛售位于上海的二手高端物业，这一行为从一定程度上折损了该部分二手高端物业的售价或租金。另外，还有部分项目采取转租为售的销售策略（如静安区经典茂名公寓和长宁区古北国际花园），这些现象综合作用，成为打压目前市场上在售一手高端公寓的价格空间的因素之一。以长宁区二手房市场表现为例，由上图可以看出，该区在08年第二季度达到的买卖均衡状态已被打破，从第三季度开始，买方市场中外籍客户所占比重大幅萎缩，而抛售物业的卖
9、方市场中外籍客户所占比重提高了2.3个百分点，从一个侧面反映出外籍客户在金融危机发生以后的置业心态转变。由此，从一季度的销售情况来看，目前的高端住宅市场上，自住客已成为市场最重要的客源。从需求特征来看，高端住宅产品的市场需求以财富占有为主，尤其在金融危机发生之后，持币观望者增多。高端公寓：2008年四季度以来，单价越高，境外客户萎缩越显著研究结果表明，09年一季度上海和外地客源所组成的大陆客户在高端公寓购房客户中占比合计达97%，而在08年下半年的金融危机影响下，原本作为高端公寓重要购买力之一的境外客户群大量撤出上海市场，港澳台与外籍客户合计仅占购房客户总数的3%。另外，以上的趋势图还显示，去
10、年四季度开始，单价越高的高端公寓，境外客户萎缩越是显著。单价5万元/以上的高端公寓外资购房比例已从最高峰时期的34%降至目前的6%。 （二）二手高端公寓：买卖失衡， 价格空间遭打压同时，从高端公寓的二手房市场来看，从08年第四季度起，部分境外客户迫于其国籍国的经济压力开始抛售位于上海的二手高端物业，这一行为从一定程度上折损了该部分二手高端物业的售价或租金。另外，还有部分项目采取转租为售的销售策略（如静安区经典茂名公寓和长宁区古北国际花园），这些现象综合作用，成为打压目前市场上在售一手高端公寓的价格空间的因素之一。以长宁区二手房市场表现为例，由上图可以看出，该区在08年第二季度达到的买卖均衡状态已被打破，从第三季度开始，买方市场中外籍客户所占比重大幅萎缩，而抛售物业的卖方市场中外籍客户所占比重提高了2.3个百分点，从一个侧面反映出外籍客户在金融危机发生以后的置业心态转变。由此，从一季度的销售情况来看，目前的高端住宅市场上，自住客已成为市场最重要的客源。从需求特征来看，高端住宅产品的市场需求以财富占有为主，尤其在金融危机发生之后，持币观望者增多。
