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1、中天星城项目市场调查分析报告目 录调查综述3第一章 衡阳宏观市场分析41.1 城市与片区概况41.2 经济概况61.3 房地产市场概述111.3.1 衡阳房地产市场供求特征131.3.2 各板块开发及主要特点131.3.3 衡阳市房地产存在的主要问题15第二章 衡阳商品住宅市场专项分析202.1 调研范围202.2 物业类型212.3 建筑规模222.4 户型构成232.5 价格构成242.6 产品特色262.6 配套设施262.7 物业管理272.8 车位状况292.9 客户细分292.10 营销水平302.11 销售价位322.12 销售速度342.13 广告媒体34第三章 竞争楼盘分析3
2、63.1 竞争性楼盘选用原则363.2 竞争性楼盘个盘分析37调查总结1总体评价60诚 蒙金璧（湖南）置业发展有限公司和衡阳市中天建设开发总公司就衡阳中天国际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代理合作，2003年6-7月，我司进行了第一次深入地调查，并形成文字和撰写了第一本策划方案；2004年，现我司本着负责、客观、全面、深入、有效的原则对衡阳房地产市场再一次进行了有针对性的调查研究分析，最终形成第二部的项目市场调查分析报告将为本项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依据。调查综述1.1. 调查目的：对衡阳房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解衡阳市房地产发展现状及特征，分
3、析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、价值论证、概念设计、营销推广提供决策参考依据。1.2. 调查原则：客观、全面、深入、有效。1.3. 调查方式：文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业内人士深度访谈、潜在消费群体座谈会。1.4. 调查范围：n 区域范围：衡阳市整个市区规模较大、影响力较大的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。n 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。1.5. 调查时间：第一次：2003年6月6日8月6日第二次：2004年11月10日23日n 文献调查：11月10日11月20日n 竞争楼盘调查：1
4、1月13日11月28日n 深度访谈、座谈会：11月17日11月23日第一章 衡阳宏观市场分析1.1 城市与片区概况1.1.1 城市概况n 历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。n 地理位置：衡阳地处东经11032161131632，北纬260705272802。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。n 土地
5、面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。衡阳市各辖区土地面积地区土地面积地区土地面积地区土地面积地区土地面积珠晖区24.9市郊南338.9常宁市2046.6衡东县933.2雁峰区17.0南岳区181.5衡阳县2647衡东县1924.0石鼓区13.7耒阳市2656.0衡南县2688.3祁东县1872.02003年衡阳市区人口分布情况地区年末总户数（户）年末总人口（人）衡阳市2,013,1517,139,250市辖区287,830923,438珠晖区82,566268,083雁峰区61,309200,595石
6、鼓区65,240197,708蒸湘区60,089206,555近年衡阳固定资产投资额（单位：亿元）n 进出口贸易：近几年来，衡阳市进出口贸易持续增长。2003年，衡阳市全年进出口总额10788万美元，比上年增长18.9%，其中出口总额8068万美元，比上年增长11.9%；进口总额2720万美元，比上年增长46.3%；n 外资利用：外资利用成效显著。全年新批准利用外资项目102个，比上年增长17.2%；批准合同外资金额18672万美元，比上年增加24.2%；实际利用外资15208万美元，比上年同期增加38.0%；n 社会消费品零售总额：消费市场活跃,全年社会消费品总额达到156.03亿元，比上年
7、增加了10.3%，其中市区零售额85.74，比上年增长11.2%；2004年19月份，全市社会消费品零售总额已达129.01亿元，同比增长12.8%；近年衡阳市社会消费品零售总额（单位：亿元） 储蓄余额：截止至2002年8月，衡阳市各项人民币存款达到407.36亿元，比年初增加61.9亿元，增加了17.92%。居民储蓄存款达到了323.48亿元，比年初增长了17.35%；近年来衡阳储蓄余额(单位:亿元)n 居民可支配收入：2003年，全市城镇居民可支配收为7205元，比上年增长10.41%，考虑价格因素，实际增长8.36%，其中居民人均工薪收入5106元，增长4.32%。从以上数据来看，居民普
8、遍的收入不高，仍停留在普遍低收入阶段，消费能力比较低，对高价、大资金投入性商品接受能力有限；n 居民消费性支出： 2003年，全市居民消费性支出为5799元，增长12.06%，扣除物价因素，实际增长9.95%，说明衡阳居民消费逐年增加，购买力逐年增长。2001年，衡阳的恩格尔系数为35.6%，比上年减少了2.3个百分点，恩格尔系数连年减少，说明衡阳人的生活水平不断提高；2001年衡阳与全省14个地级城市比较位次:生产总值（亿元）总量%全省4663.739.6长沙市928.2214.0岳阳市493.610.8常德市485.0311.0衡阳市444.1810.0株州市383.0911.1郴州市32
9、4.2211.2邵阳市285.429.3永州市284.3210.6湘潭市267.0511.0怀化市249.619.8益阳市239.889.4娄底市209.929.0湘西市82.368.1张家界81.9110.3衡阳各项经济指标在全省14个地级城市中经济总量居第四位，强劲的经济发展势头是衡阳房地产发展的经济基础，形成有力的市场支撑； 1.3 房地产市场概述1、房地产开发状况 2003年房地产投资再创11.51亿元历史新高，同比增长56.1%，高于同期基本建设投资和更新改造投资的增长幅度；近年衡阳房地产开发情况年份（单位）20022003房地产开发（亿元）7.3711.51 2003年，是房地产业
10、在衡阳市全面复苏、进入快速发展以来，形势发展最好的一年；但与此同时，2003年第4季度以来商品房和商品住宅两项销售指标增长减缓的势头又表明，经过上世纪90年代、特别是近4年来的快速发展，衡阳市的房地产业也正在步入新一轮调整阶段。2、房屋施工面积2003年，衡阳市商品房施工面积211.68万平方米，同比增长16.37%。3、房屋竣工面积2003年全市竣工面积为84.58万平方米，比上年同期增长18.7%。4、房屋销售面积2003年全市销售面积为43.58万平方米，比上年同期增长15.4%。5、居民人均住房使用面积2003年，衡阳市城区人均住房使用面积达到了24.48平方米，比上年增长21.57%，建筑面积突破30平方米，在湖南省乃至全国（2003年数据：全国人均住房使用面积为22平方米），已经达到了中等偏上水平。宏观市场n 2003年，衡阳市告别了住房短缺时代，市区人均住房面积达24.48平方米, 建筑面积突破30平方米，在我省乃至全国已经达到了中等偏上水平，房地产市场进入新一轮调整阶段；n 2003年是衡阳市房地产开发、投资幅度增长
