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1、05年第三季度滨海地区房地产市场研究报告一 宏观环境 （一）政策环境 2005年，对于房地产业来说，出现频率最高的词莫过于“宏观调控”了，今年上半年，国家连续出台了六部针对房地产业的宏观调控政策。这些宏观调控政策旨在抑制房价增长过快，稳定房地产价格，遏制房地产投机行为，保障中低收入家庭的居住需求，促进房地产业的健康发展。 第三季度是前一阶段宏观调控政策实施调整和调控效果的检验时期，因此，今年7-9月份，国家没有出台大的针对房地产市场的宏观调控政策措施。 2005年7-9月份出台的与房地产业相关的主要政策法规:上表资料表明，今年第三季度出台的政策措施侧重点在保障中低收入居民的住房需求和利益、规范
2、房地产市场的交易秩序以及加强土地管理等方面。 （二） 经济环境 第三季度，滨海新区经济继续保持快速增长，地区生产总值、工业总产值、外贸出口、实际利用外资额、固定资产投资、居民可支配收入等主要经济指标均高速增长。滨海新区已经成为中国北方经济发展最快、潜力最大的地区之一。 8月8日，天津滨海国际机场动工扩建，预计2007年底完成一期工程，扩建后，天津滨海国际机场将建成北方航空货运中心，整体规模将扩大三倍。机场的扩建对于增强滨海新区的载体功能，加快新区的建设，促进环渤海区域经济的繁荣和发展具有重要的意义。 滨海新区在发展经济的同时，积极加快交通基础设施建设，据悉，滨海新区年内将实施12项道路工程和9
3、项桥梁建设工程，这些工程建成后，将大大提高滨海新区的交通通行能力，促进滨海新区的全面协调可持续发展。 良好的经济环境和日趋完善的交通和基础设施，为滨海新区的房地产业发展带来不可多得的机遇。 二 土地市场 第三季度，塘沽区的土地市场交易比较活跃，7-9月份共出让土地10幅，土地面积约35.89万平方米，出让金额约3.2亿元。其中挂牌出让的土地7幅，拍卖出让的土地2幅，招标的土地1幅。在这10幅出让土地中，以居住用地为主，共5幅，出让面积约25.95万平方米，约占出让总面积的72。其余为商业用地和汽车4S店用地。出让的土地多集中在新港和塘沽北部地区。 开发区土地市场在第三季度内非常平静，7-9月份
4、无一宗土地交易。 第三季度，土地交易价格迅猛增长。 三 住宅市场 （一）供给分析 今年上半年，受国家宏观调控政策的影响，塘沽地区各类房屋的成交指数呈下滑趋势，市场处于观望期，出现了持币待购的现象。但第三季度特别是9月份，塘沽地区的房地产市场又开始活跃起来，7-9月份，塘沽地区新增住宅项目9个，其中塘沽区新增5个，开发区新增4个。住宅的总供给量约为175万平方米。其中：塘沽区为109万平方米，开发区为66万平方米。 1. 塘沽区 （1）新上市项目 塘沽区新上市5个项目，总建筑面积约40万平方米，这些新开项目基本上是在9月份推出的。目前塘沽多数楼盘未正式开盘，尚处于客户积累阶段，多数项目开盘均有较
5、火爆局面。 2005年7-9月塘沽区新上市楼盘 （2）已上市项目 塘沽区第三季度已经上市的项目共20个，总建筑面积约为166万平方米。其中可供销售面积(上季度结转)约69万平方米，平均销售率约66.7%。 塘沽中心（街里、新村）：碧海鸿庭、鑫铭水岸 京山铁路（至津塘公路）：荷香园、贻信园、滨海人家 海洋开发区（工农村）：贻景花园、贻正嘉合、广厦富城（水域未来城）、德景蓝郡、欧美风情小镇 新港：紫云绿洲、贻芳家园、紫云名居、幸福家园、馨苑新城、尚海国际 河南（东西沽）：远景庄园、水岸阳光、碧水庄园、宏苑领海 2. 开发区 （1）新上市项目 开发区79月份新推住宅项目4个，总建筑面积约194万平方
6、米。其中天保金海岸两期共推出近800套，建筑面积约为15万平方米。所以，第三季度开发区新增住宅供应量约为50万平方米。 2005年7-9月开发区新上市项目 注：统计数据截止到2005年9月30日。 （2）目前已上市项目 2005年7-9月，开发区已经在售的项目5个，总建筑面积45.22万平方米。2005年的可供销售面积(上季度结转的)约16万平方米，平均销售率约81.9%。 2005年7-9月开发区已上市项目 注：统计数据截止到2005年9月30日。 （二）需求分析 第三季度，塘沽地区的房地产市场逐渐走出了持币观望阶段，市场开始活跃，交易量开始上升。根据房管局的数据，7-9月份，仅塘沽区的房屋
7、成交面积就达50.8万平方米。由于塘沽区的很多项目都是在没有取得销售许可证的情况下就开始发售的，因此根据新开盘项目的现场销售情况来看，实际的住宅成交量要远远大于这个数字。 塘沽地区住宅楼盘的平均销售率约在60%左右。如塘沽区的某楼盘一期开盘当天，房屋就被抢购一空，紧接着推出的二期，在开盘当天的销售率也有79%。开发区的楼盘供求情况也均有好转，天保金海岸认购不久，首推的三栋就销售完毕。 可见，塘沽地区的住宅需求比较强劲，其主要原因：一是滨海地区的经济快速发展和良好的发展前景，使得人们对在这里置业有信心；二是上半年由于宏观调控的影响，许多消费者都采取持币观望态度，因此在第三季度里积蓄了大量的消费需
8、求。 （三）价格分析 虽然受宏观调控政策的影响，塘沽地区上半年的商品房成交指数有所下滑，但价格没有明显下降，七、八月份，塘沽地区的房价比较平稳，没有太多变化，但自进入9月份以来，塘沽地区的房价突然大幅度上涨，平均每个项目大约上涨200元，目前，塘沽区的普通住宅均价约达到3900元/平方米，开发区的普通住宅均价约为5400元/平方米（剔除酒店式公寓和别墅价格），均比上半年有较大提高，其主要原因：这段时间不断传出关于滨海新区的利好消息，给购房者强有力的信心支持。再有，上半年的持币待购积蓄了大量的需求，在第三季度释放，需求的刺激使价格上涨。 （四）潜在供给 塘沽地区即将推出的住宅楼盘共9个，已知的住
9、宅供给量大约104万平方米，塘沽区的供应量为28.26万平方米，开发区的供应量为75.99万平方米。未来塘沽地区将掀起又一轮的房地产开发热潮。 1.塘沽区 塘沽区目前已知的，即将推出的住宅项目共有4个，总建筑面积约28.26万平方米。 塘沽区即将推出的住宅项目: 2.开发区 目前开发区已知的，即将推出的住宅项目约5个，总建筑面积约75.99万平方米。 开发区即将推出的住宅项目: （五）综合评述 第三季度，塘沽地区的房地产市场有明显回暖迹象，无论是供应量、需求量还是交易价格都有明显增长，尤其以开发区增长最快，从总体来看，塘沽地区的住宅市场供需基本平衡，但要注意，总需求中的投资性需求所占比例也有很
10、大增长。随着滨海新区的发展以及战略地位的确立，预计区域住宅市场价格还将会有大幅度的提高。 四 商业市场 说明: 本次商业市场分析不包括住宅底商。 （一）供给分析 1. 塘沽区 （1） 塘沽区在售商业项目 塘沽区第三季度在售商业项目 目前塘沽区在售的商业项目总建筑面积约为34.1万平方米。 除巨川金海岸以出租为主，其他项目均以销售为主。其中，买得秀谷、宏达外滩广场采取包租的方式进行经营。 （2）潜在供应 目前已知塘沽区即将推出的只有喜达港一个商业项目，其位于新港二号路，总规模约10800平方米，主要业态为餐饮、休闲娱乐等。 2. 开发区 （1） 开发区在售商业项目 开发区第三季度在售商业项目 目
11、前开发区在售的商业项目共6个，总建筑面积约为33.86万平方米。 2.潜在供应 已知的开发区即将推出的商业项目只有泰达时尚广场，商业面积约14万平方米。 （二） 需求分析 第三季度，塘沽地区的商业需求比较稳定，没有明显增长，从上表各在售商业项目的销售率可以反映出来。 （三） 价格分析 商业项目受区位影响最大，一般来说，区位不同，价格就会有很大差别。目前，塘沽区的商业圈主要有两个，一个是以解放路为中心的解放路商业圈，和以洋货市场为中心的洋货商业圈，解放路商业圈目前在售的商业项目的销售价格最高可达13000元/平方米，出租价格最高可达7元/平方米/天。洋货商业圈目前在售的商业项目的销售价格约在20
12、000元/平方米。开发区目前的商业项目销售价格约在10000元/平方米左右。 （四） 综合评述 从供应来看，第三季度，塘沽地区的新增商业供应较少，目前在售的商业项目均为之前销售的项目，（五）综合评述 第三季度，塘沽地区的房地产市场有明显回暖迹象，无论是供应量、需求量还是交易价格都有明显增长，尤其以开发区增长最快，从总体来看，塘沽地区的住宅市场供需基本平衡，但要注意，总需求中的投资性需求所占比例也有很大增长。随着滨海新区的发展以及战略地位的确立，预计区域住宅市场价格还将会有大幅度的提高。 四 商业市场 说明: 本次商业市场分析不包括住宅底商。 （一）供给分析 1. 塘沽区 （1） 塘沽区在售商业
13、项目 塘沽区第三季度在售商业项目 目前塘沽区在售的商业项目总建筑面积约为34.1万平方米。 除巨川金海岸以出租为主，其他项目均以销售为主。其中，买得秀谷、宏达外滩广场采取包租的方式进行经营。 （2）潜在供应 目前已知塘沽区即将推出的只有喜达港一个商业项目，其位于新港二号路，总规模约10800平方米，主要业态为餐饮、休闲娱乐等。 2. 开发区 （1） 开发区在售商业项目 开发区第三季度在售商业项目 目前开发区在售的商业项目共6个，总建筑面积约为33.86万平方米。 2.潜在供应 已知的开发区即将推出的商业项目只有泰达时尚广场，商业面积约14万平方米。 （二） 需求分析 第三季度，塘沽地区的商业需
14、求比较稳定，没有明显增长，从上表各在售商业项目的销售率可以反映出来。 （三） 价格分析 商业项目受区位影响最大，一般来说，区位不同，价格就会有很大差别。目前，塘沽区的商业圈主要有两个，一个是以解放路为中心的解放路商业圈，和以洋货市场为中心的洋货商业圈，解放路商业圈目前在售的商业项目的销售价格最高可达13000元/平方米，出租价格最高可达7元/平方米/天。洋货商业圈目前在售的商业项目的销售价格约在20000元/平方米。开发区目前的商业项目销售价格约在10000元/平方米左右。 （四） 综合评述 从供应来看，第三季度，塘沽地区的新增商业供应较少，目前在售的商业项目均为之前销售的项目，（五）综合评述
15、 第三季度，塘沽地区的房地产市场有明显回暖迹象，无论是供应量、需求量还是交易价格都有明显增长，尤其以开发区增长最快，从总体来看，塘沽地区的住宅市场供需基本平衡，但要注意，总需求中的投资性需求所占比例也有很大增长。随着滨海新区的发展以及战略地位的确立，预计区域住宅市场价格还将会有大幅度的提高。 四 商业市场 说明: 本次商业市场分析不包括住宅底商。 （一）供给分析 1. 塘沽区 （1） 塘沽区在售商业项目 塘沽区第三季度在售商业项目 目前塘沽区在售的商业项目总建筑面积约为34.1万平方米。 除巨川金海岸以出租为主，其他项目均以销售为主。其中，买得秀谷、宏达外滩广场采取包租的方式进行经营。 （2）潜在供应 目前已知塘沽区即将推出的只有喜达港一个商业项目，其位于新港二号路，总
