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1、芜湖锦天房地产开发（集团）有限公司第一章 总 论1、申请项目的主要内容1天和苑小区地块位于芜湖市中心区五一广场西北角（为一类地区），该地块总用地面积46809，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五一广场正面一幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。西北临长宁路，该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心的赭山公园垂直距离仅为180M，区位优势十分明显，2结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建15-25-29的现代高品位的高层住宅社区。2、社会经济意义1该项目的开发建设是芜湖市重点工程项目
2、之一，目前该项目周边已开发建成了香樟花园、仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了芜湖新型城区之一，因此项目建成以后将填补该地区没有高层的历史，满足居民的各个层次的需要，2公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能配套的“自然与人文和谐共生的风景家园”，势将成为芜湖城市景观的新亮点。3、实施项目优势及风险实施项目优势： 1从城市发展趋势来分析：芜湖市区自1998年以来，每年商住楼开工建设面积150万平方米，竣工面积约为150万平方米，存量约为10万平方米，（2001年市区商品房上市量为100万平方米，销售量110万平方米，）
3、形成需求大于供给的市场局面，2003年上半年商品房销售28.3万平方米，同比增长84.73，总体上保持了健康，快速发展态势，供求基本平衡，随着我市经济快速增长，工业化和城市化加快，郊区和三县的一些集镇将划入城市，部分农村人口转为城市人口，在这种转移和流动过程中，必将带来新城镇的兴起，旧城镇的更新和外延。更显得市区一类地区的土地稀缺，2另随着“滨江大道”，“南门湾古城”，“东郊路商业街”，“美食街二期工程”等一批重点工程落实启动， 这些无疑给房地产开发带来千载难逢的良机。2003年芜湖土地拍卖11宗，面积达50万平方米，合同价格7.8亿，意味着土地价比去年增长了20%。3由于种种客观因素使得原华
4、侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市销售的优势将是非常大，4另2002年8月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是多层项目，这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势。5因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。实施项目风险： 1 2002年芜湖新马投资公司开发的“南瑞新城”近50万平方米和芜湖长江长置业有限公司正在开发的“长江长现代城”46万平方米的住宅商品房将逐步投放市场很有可能会对该项目造成一定的压力，可能预先分流部分目标客户。2目前芜湖房地产市场上存在结构不合理的形势，居民对购买
5、适中价位的中等户形呈现供不应求的局面，受芜湖居民对高层住宅购房消费观念的制约，可能会造成一些项目市场销售不旺，经营期过长的局面，这些因素有可能会给销售产生负面影响。3由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新的管理课题等，对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱。4近三年芜湖房地产开发数量增长过快，有可能造成局部的供过于求。但是相继高层住宅铁佛花园、中西友好花园、成功开发以来，芜湖市高层住宅的开发数量大增，如水木年华、金鼎花园，浩成置业、君临天厦、长江长现代城和本项目，这无疑加大了目前高层项目市场竞争压力。分析结论：1天和苑三面临街，九
6、华路贯通芜湖市南北，赭山路如玉带环腰连通芜湖市东西， 长宁街直达凤凰美食街，交通便利，四通八达。天和苑北临香樟城市花园，东临泰华园，周边人口密集，城市生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显，控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔赭山路与赭山公园相临，赭山公园是芜湖市的绿肺，赭山公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值，九华路、赭山路、长宁街围合成一个金三角，2天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成
7、吸引力，人们生活十分便利。 3目前城北经济开发区在芜湖市占有重要的地位，且发展势头看好，天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，是芜湖市中心区域和经济开发区连接的必经地段，这必将使该项目板块升值。4、项目计划目标 （设计构思）“自然与人文和谐共生的风景家园” 天和苑小区设计定位1天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为城市建设及景观大环境做出自己的贡献，以小区独特的地理位置，在朝南面对小赭山的方向上，建筑群以扇形的布局增加与赭山公园的接触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小
8、区中部面向小赭山设置了绿色的景观轴（中心花园），使小区内部的环境与赭山自然的风光融为一体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统“绿肺”，使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。2从建筑层次、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，在小区中心的景观环境设计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、阁、架等）为居民提供一个修身养性、放飞心情的场所。水岸边绿化景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和品味。3小区的景观
9、轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。为了体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统、建筑小品、亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、石各有不同，形成琴棋诗画，一派修然自得的休闲生活氛围。4住宅群采用15-25-29层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅
10、群的日照分析。同时，又能保证对于赭山公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。5户型设计从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮、尊贵气派、动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。6 建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程序化的构件，转而体现轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感、凸窗、弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻
11、盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。5、可行性研究结论1、投资环境分析结论1芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离南京仅1小时车程， 受上海经济区的影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约72万人，包括外地在芜湖经商人员共约80万人。按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于芜湖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万15%/315%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米
12、计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。2芜湖市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如镜湖广场、步行街、 美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有
13、近20家上市公司落户芜湖， 2003年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%， 依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展的必然趋势，芜湖市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开
14、发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。2、金融投资环境分析结论1 由于2003年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的芜湖房价起到了推波助澜的作用加速芜湖房地产企业从新洗牌的局面
15、。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。3、项目定位分析结论1 芜湖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势，2本项目在中部商贸区的中心位置，赭山是位于市中心的芜湖十大名景之一，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离步行街镜湖的金鼎花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种
16、因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。3天和苑三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、 时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五一广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、 商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目前楼盘均价定位在2500元/m2，采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提
