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1、恒嘉地产8月市场分析报告 市场动态恒嘉视点政策动态本月重点政策解读政策条目政 策 要 点1. 关于印发长沙市廉租住房审批操作规程（试行）和长沙市经济适用住房货币补贴审批操作规程（试行）的通知长沙市经济适用住房货币补贴审批操作规程:一、申请对象申请人必须同时符合下列条件：（一） 具有本市城区常住户口5年以上（符合本市安置条件的军队转业人员不受此限制）；（二）无房户或住房困难户。无房户是指未享受过福利分房且无私房的家庭，住房困难户是指人均住房建筑面积低于12平方米的家庭；（三）低收入家庭：家庭人均可支配收入低于我市上年度城区居民家庭人均可支配收入的75%。二、 落户时间的认定：落户时间以公安部门户
2、籍档案资料记载的签记时间起算。三、 家庭收入计算及确认四、 家庭人口计算五、 补贴标准补贴标准结合商品房与经济适用住房差价以及国家规定的经济适用住房保障面积确定。2008年补贴标准为低收入无房家庭购住房后每户补贴8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的家庭购住房后每户补贴5万元。今后每年由市政府根据实际情况适时进行调整，并向社会公布执行。六、申请审批七、自主购房领取了补贴凭证的保障对象，可在本市规划控制区范围内自主选购成套商品住房或二手住房一套，但户型建筑面积最低不少于45平方米，最高不超过120平方米。一年内未购买住房的，补贴凭证作废。今后还需
3、要享受经济适用住房货币补贴的，依政策重新申请。八、补贴发放九、房源保障市住房保障工作局会同市房产信息中心建立房源信息库，定期发布，提供给经济适用住房保障对象选购。十、产权及交易(一)利用货币补贴购买的房屋，其产权性质为经济适用住房，购房人拥有有限产权，其房屋产权证上应标注“经济适用住房”并注明享受货币补贴金额。购房时应缴交的产权交易税费均按经济适用住房政策执行。（二）通过货币补贴购买的住房上市交易时，须全额退回政府发放的补贴款项；也可由产权人全额退回经济适用住房货币补贴款项后，变为完全产权。（三）领取经济适用住房货币补贴购买住房的，如需再购买其他住房，必须全额退回政府发放的补贴款项。所收回的补
4、贴资金划入经济适用住房货币补贴专户2.央行银监会联合发布关于金融促进节约集约用地的通知1.通知规定，要严格建设用地项目贷款管理。对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。 此外，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。2.对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷
5、款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。3.通知明确，贷款项目用地应依法取得，符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建设用地的，还应纳入土地利用年度计划，禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。对列入国家限制用地项目目录的项目，应审慎发放贷款。4.严格商业性房地产信贷管理 通知强调，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评
6、估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。5.各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用纪录、还款能力和还款意愿的调查与评估；审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押；在预购商品房抵押贷款发放前，应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。6
7、.优先支持廉租房、经适房建设 除对部分建设项目进行限制外，通知还对节约集约用地项目予以金融支持。通知再次强调，在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。7.列入支持范围的还包括：对在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目，以及开发利用空闲、废弃、闲置土地的项目，在符合规划条件、不改变用途的前提下，应优先予以金融支持；对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，应优先予以金融支持。恒嘉解读1、长沙市经济适用住房货币补贴政策目的在于刺激消费者的购房欲望，挽救低迷的房产市场，
8、但是从其申请条件来看，这一政策对刺激市场回暖的作用不是很大。首先，在长沙常住五年以上；无房或者家庭人均居住面积少于12平方米；家庭人均可支配收入低于长沙城区居民家庭人均可支配收入的75%等限制条件，大大缩小了政策的受众面；其次，政策规定申请人必须满足家庭人均可支配收入低于长沙城区居民家庭人均可支配收入的75%，按照2007年长沙城镇居民人均可支配收入16153元算，申请货币补贴的家庭年人均可支配收入则只有12000多一点，也就是说，申请货币补贴家庭成员人均月收入在1000多一点，除去基本开支，余额所剩无几，即使政府补贴8万或5万，可以勉强支付首付款，但是高额的月供款负担，是这部分群体不得不考虑
9、的现实问题。因而，大部分消费群体会持谨慎态度。综合以上分析可以看出，本次政府救市措施难以达到预期效果。2、通知中的种种限制表明政府将继续坚持从紧的货币政策，这对那些期待政府银根松动以解决资金吃紧问题的开发商们无疑是一个沉重的打击，在面对市场持续低迷、资金日益紧张及最后的救命稻草落空的情况下，更多的开发商将会加入到降价促销的队伍当中，可以预计，未来半年内，降价促销将依然是长沙房地产市场的主旋律。城市重点规划长沙加速推进三角洲建设 湘江大道三角洲段9月开工“三角洲是长沙城市建设的重点工程，是拉动经济增长的重大项目，各相关部门要将三角洲项目作为服务经济建设百日行动的示范项目，加速推进三角洲的开发建设
10、。”昨日，市委常委、副市长徐湘平对加速三角洲开发建设作出部署，彻底否定了北辰三角洲退地的谣言。 【政府态度】以项目代办制推动三角洲开发徐湘平表示，三角洲的开发建设是节地新模式的有益尝试，也是长沙大城北的核心区，长沙市当初之所以对这块土地的拍卖提出了较高门槛，目的就是寻找有实力的开发商，通过整体开发，将三角洲打造成一个集文化、休闲、商业、居住、旅游为一体的长沙新地标，提升城市品位。根据部署，三角洲项目实行委托代办手续督办工作机制，由长沙市新河三角洲开发建设有限公司为北辰公司提供行政审批等工作的全程代办服务，相关职能部门要开辟“绿色通道”，主动搞好服务，创新重大项目手续办理模式。【工程进度】住宅区
11、力争11月1日开工据了解，北辰实业通过采取国内外多家设计公司方案竞赛的方式，在“汇聚城市特色，融入自然环境，重塑水岸绿洲，打造活力新城”的总体规划设计理念的指导下，已形成了总体规划方案，并通过规划主管部门审查；明确了启动期、发展期、成熟期三期开发的发展策略，已完成60万平方米首开区住宅产品的详细定位。目前，正在实施的三角洲湘江和浏阳河防洪堤景观带临时景观绿化工程进展顺利，计划于8月中旬完工；实施场地清运和平整工程于7月17日已开工，计划于8月底完工。根据工程计划安排，三角洲住宅首开区力争于11月1日开工；湘江大道三角洲段计划9月开工。相关新闻76个城建问题集中“会诊”昨日，市国土局、市建委、市
12、规划局等10个部门开展“服务经济建设百日大行动”集体办公，对76个城建领域的相关问题进行“会诊”，寻找解决办法。市委常委、副市长徐湘平要求各部门要落实责任，突出重点，76个问题要限期在8月底前办结。此次进行集中会商的76个问题主要涉及土地、拆迁、报建、规划、资金、税费等方面，来自各区县（市）和市直有关部门的初步摸底报送情况。参与集中办公的部门就具体问题的解决、如何在服务经济大局上实现新的突破提出了思路与举措。根据部署，本月中下旬，全市还将就这76个问题召开现场督办会，在8月底之前，集中时间和力量，能解决的问题及时给予解决,一时不能解决的问题,要说明原因，及时予以回复。恒嘉简析湘江大道三角洲段的
13、开工建成后将推进三角洲的整体开发，将三角洲打造成一个集文化、休闲、商业、居住、旅游为一体的长沙新地标，对新河三角洲的房地产项目来说，不仅提高了产品的价值，同时以浏阳河和湘江风光带，历史文化休闲景观以及设施也可成为产品的最好的宣传卖点之一。长沙市“七路二桥”交通疏导工程基本完工长沙斥资3.93亿元的“七路二桥”交通疏导工程已基本完工。昨日，记者深入长沙“七路二桥”交通疏导工程现场，看到城区大批堵点卡口已经“松绑”。据市城管局有关负责人介绍，长沙城区交通疏导工程目前已进入扫尾阶段。 五一大道增设公交专用道根据专家调查，五一大道交通拥堵主要集中在韶山路交叉口、芙蓉路交叉口及蔡锷路黄兴路段，原因是人行
14、横道无信号灯，且公交站点相距很近，行人、公交车、社会车辆秩序混乱。此外，五一大道两侧公交站台很窄，有些乘客常站在机动车道上等车。经专家“诊断”，改变五一大道交通现状，最有效的方法就是在道路两侧增设公交专用道。记者昨日在五一大道上看到，公交专用道分道线已全部涂画完毕，分道线采用单黄虚线，线宽为15厘米，其中，虚线线段长4米，间隔6米。公交出入口标线采用线宽45厘米的白色虚线，线段长1米、间隔1米。五一大道上沿线出入口车辆在进出时允许借用公交专用道出入，在路面有明确的“右转车辆”字样。五一大道路段上将全线设置中央隔离栏。侯家塘信号控制取代环岛劳动路是东西向联系的重要交通干道，而劳动路与芙蓉路的交叉
15、口路段交通流量更加突出，由于侯家塘立交桥下环岛通行能力的限制，加上行人过街无信号控制，与机动车相互干扰，交叉口高峰期间交通拥堵严重，成为制约劳动路道路交通的瓶颈节点。在这次两路交叉口整治中，最关键的就是改环岛交叉口为信号控制交叉口。记者昨日在现场看到，侯家塘立交桥下的环形绿化带已不见踪影，取而代之的是平坦通途，路面沥青也已铺设完毕；立交桥的4根桥柱上已经分别安放好了四个方向的交通信号灯，只等标线划好就可亮灯，车辆可按照信号灯指示通行。公交站台拓宽到2米在原有的直线型公交站前，公共汽车一进站上下客，就会占住一条车道，致使尾随车辆无法顺利通行。针对这一情况，负责长沙市交通疏导工程设计的同济大学专家组提出，要将公交站台由现在的直线式改造为弧形的港湾式。这样，公交车进入港湾式的站台后，左侧仍能留出足够空间以便后面车辆顺利直行。目前，我市“七路二桥”的公交站台已改造完毕。12日在五一大道、韶山路、芙蓉路、劳动路等主要干道看到，公交站台已基本上从目前的宽1.5米拓宽到2米，弧形的港湾宽2.75米，长度从40米至60米不等，可同
