房地产抵押估价报告1

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1、房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：重庆市 xxxx 路 4 号附 1 号的商服用房、 附 11 号的办公用房、附 2 号的车库用房房地产 抵押价格评估 委 托 方：重庆 xxxx 有限公司 估 价 方：重庆 xxxx 评估有限责任公司 注册房地产估价师: xxx(注册号 502009xxxx) xxx(注册号 502007xxxx) 估价作业日期：二 一三年十二月二十日 至二一四年二月十八日 估价报告编号：渝瑞房(2014)评字第 xxxx 号 目目 录录 致委托方函1 估价师声明3 估价的假设和限制条件4 房地产估价报告8 一、委托方8 二、估价方8 三、估价对象8 四、估

2、价目的.10 五、估价时点.10 六、价值定义.10 七、估价依据.11 八、估价原则.11 九、估价方法.12 十、估价结果.13 十一、估价人员.13 十二、估价作业日期.13 十三、估价报告应用的有效期.13 房地产估价技术报告.14 一、实物状况描述与分析.14 二、权益状况描述与分析.14 三、区位状况描述与分析.15 四、市场背景分析.15 五、最高最佳使用分析.19 六、估价方法选用.19 七、估价测算过程.20 八、估价结果确定.34 附 件(复印件).35 一、 委托估价承诺函35 二、委托方及产权方营业执照.35 三、估价对象房地产权证.35 四、评估机构营业执照.35 五

3、、评估机构资质证书.35 六、估价师资格证书.35 七、估价对象现状照片.35 八、估价对象位置示意图.35 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 0 页 共 35 页 致委托方函致委托方函 重庆 xxxx 有限公司： 受贵公司的委托，我公司对位于重庆市 xxxx 路 4 号附 1 号的商服用房、 附 11 号的办公用房、附 2 号的车库（编号为 01-03 估价对象） ，建筑面积合计 为 2512.37 平方米，分摊土地使用权合计为 130.41 平方米的房地产在估价时 点的公开市场价值进行了评估。 一、估价目的一、估价目的 为确定房地产抵押贷款

4、额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 二、估价时点二、估价时点 二 一三年十二月二十日 三、价值类型三、价值类型 根据本次估价目的及委托要求，确定本次评估价值类型为市场价值。 四、估价结果四、估价结果 我公司根据贵公司提供的有关资料，在估价人员现场勘查的基础上,依据 国家相关法律法规、 房地产估价规范和掌握的房地产资料以及长期积累的 评估经验，综合分析影响房地产价格的各项因素，并选择适当估价方法，从而 测算得出估价结论。我公司认为估价对象在 2013 年 12 月 20 日的估价结果为： 市场价值：市场价值：2336.63 万元(人民币大写：贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整) 建面单价建面单价详

5、见表 1：评估范围及结果一览表 知悉的法定优先受偿款：知悉的法定优先受偿款：0.00 万元 抵押价值：抵押价值：2336.63 万元(人民币大写：贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整) 各估价对象价格建面单价详见表 1。 本估价报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。 以上内容摘自估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价 报告全文。 此致 重庆 xxxx 评估有限责任公司 法定代表人： 二一四年二月十八日 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 1 页 共 35 页 表 1 评估范围及结果一览表 编编 号号 产权人产权人房地产权证房地产权证

6、位置位置所在楼层所在楼层 证载证载 用途用途 建筑结构建筑结构 建筑面积建筑面积 ()() 建筑面积单建筑面积单 价（元价（元/）总价（万 总价（万 元）元） 01 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 1 号 第 1 层商服用房钢筋混凝土 709.52201001426.14 02 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 11 号 第 3 层办公用房钢筋混凝土 686.588400576.73 第-1 层车库钢筋混凝土 638.622990190.94 03 重庆 xxxx 有限公司 114 房地证 2007

7、字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 2 号 第 1 层车库钢筋混凝土 477.652990142.82 合计 2512.372336.63 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 2 页 共 35 页 估价师声明估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见 和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。 三、我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准房

8、地产估价规范和建设部、中 国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意 见等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、陶传彪于二一三年十二月二十日已对本估价报告中的估价对象进行 了实地勘查，但仅限于估价对象的外观和使用情况，估价人员不对估价对象建 筑质量进行调查，也不对未暴露或难于接触部分进行检验和评价。 六、除参与本次估价的估价人员外，没有他人对估价提供重要专业帮助。 七、本估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他任何用 途，估价报告不得见诸公开媒体。因委托方使用估价报告不当而引起的损失， 估价机构和估价人员不承担任何责任。 八、委托方应对提供资料的真

9、实性、合法性、完整性、准确性和有效性负 责，因资料失实而造成的损失，估价机构和估价人员不承担任何责任。 九、在估价报告中，我们对知悉的法定优先受偿权情况、抵押物变现风 险情况、报告使用提示作了详细分析与阐述，报告使用者应认真予以关注和阅 知。 注注册房地产估价师：册房地产估价师：xxxxxx 注册号：注册号：502007xxxx502007xxxx 签名：签名： 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 3 页 共 35 页 注册房地产估价师：注册房地产估价师：xxxxxx 注册号：注册号：502009xxxx502009xxxx 签名：签名： 重庆

10、xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 4 页 共 35 页 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 本报告书遵从于以下的假设和限制条件，在使用本报告书时也应当遵从这 些假设和限制条件： 一、估价的假设前提一、估价的假设前提 （一）有关估价对象的假设 1、委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续 齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可以 在公开市场上自由转让。 2、本报告的估价时点为 2013 年 12 月 20 日，即估价人员完成现场查勘 之日，本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提。

11、 3、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测试和实验，本次评 估假设其无基础和结构等方面的重大质量问题。 4、任何有关估价对象房地产的运作方式、程序符合国家、地方的有关法 律、法规。 （二）当前房地产市场的假设 1、房地产市场的供应关系、市场结构保持稳定，房地产政策不发生重大 变化或实质性改变。 2、房地产市场中的交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要 的专业知识。 3、房地产交易中没有特殊情况促使交易各方主观加价或降价交易。 （三）估价方法运用的假设 1、交易实例所对应的房地产市场为公开、公平、公正、稳定的市场。 2、交易实例无基础和结构等方面的重大质量问题。 3、估价对象及交

12、易实例未拖欠为取得合法产权而应交纳的相关税费。 4、估价对象保持现有用途及租赁模式，租金水平保持稳定增长。 （四）估价中未考虑的一些因素及特殊处理 1、本次估价结果未考虑未来处置风险，它既不代表估价对象在涉及产权 变动或形态转变时的实际交易价格，也不代表未来处置时的实际变现价格。 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 5 页 共 35 页 2、本公司及估价人员对委托方提供的相关资料仅作一般辨识，不承担鉴 定责任。因委托方提供的资料失真而产生的后果，本公司及估价人员不承担责 任。 3、本公司没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此，估价人员只 对估

13、价对象作一般性的查看，没有进行结构测试，不能确定物业有没有缺陷。 二、估价的限制条件二、估价的限制条件 (一)报告使用的限制条件 1、本估价报告分为“房地产估价报告”和“房地产估价技术报告”。 “房地产估价报告”仅供委托方办理抵押贷款手续时使用，不能用于本次估价 目的之外的其他经济活动；“房地产估价技术报告”作为本公司存档资料及提 交管理部门审查时使用。 2、本估价报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估 价报告审查部门之外的单位或个人提供。本估价报告的全部或部分内容也不得 发表于任何公开媒体上。 3、本估价报告按既定估价目的提供委托方，但必须完整使用方为有效， 对使用篡改报告和

14、复制报告或仅使用估价报告中部分内容所导致的损失，本公 司不承担责任。 4、未经本公司签章或无本公司注册房地产估价师签名和签章的估价报告， 以及估价报告的复印件一律无效，本公司对使用无效报告而产生的后果不承担 责任。 5、估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上为一年。如超过有 效期,或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房 地产政策、市场状况等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托人应及时 聘请房地产评估机构对估价结果进行相应调整或重新估价。 (二)估价结果的限制条件 1、本次估价结果为满足全部假设条件下的公开市场价值。 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告

15、 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 6 页 共 35 页 2、本次估价结果是在满足报告中价值定义所设定条件下的房地产价值， 若估价时点、房地产利用方式等影响房地产价值的因素发生变化，估价结果应 作相应调整。 3、本次估价结果是对估价对象于估价时点房地产价值的正常公允反映， 没有考虑估价时点之后国家宏观政策、经济形势、市场供需关系发生变化以及 遇上自然力和其它不可抗拒力对估价对象房地产价值的影响。 4、本次估价结果未考虑估价对象及其产权人已承担的债务、或有债务及 经营决策失误或市场运作失当等对其价值的影响。 (三)其他条件 1、委托方在办理银行抵押贷款手续时需征得房地产管理部门的同意，并 办理抵押登记手续。 2、本公司及估价人员对委托方提供的相关资料仅作一般辨识，不承担鉴 定责任。因委托方提供的资料失真而产生的后果，本公司及估价人员不承担责 任。 3、报告及相关部分的解释权属重庆 xxxx 评估有限责任公司。 三、估价对象变现能力分析三、估价对象变现能力分析 影响变现能力的因素在具体变现实例中差异较大。一般而言，以下几个方 面因素对