【房地产进入城市可行性报告】湖南城市投资策略研究

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1、,湖南城市投资策略研究,01,02,03,目 录,研究逻辑,城市基本面,房产市场,研究逻辑,01,研究逻辑,城市消费及收入能级,产业发展情况,政府财政扩张能力,房价收入比,市场库存,经济周期波动,宏观货币政策,行业调控政策,金融杠杆情况,报告基于城市基本面（价值分析）及市场、政策等短期因素研究 房地产影响因素,经济总量（GDP）,人口量级及结构,市场供求关系,棚改力度（短期政策）,中长期因素 （城市基本面）,短期因素,湖南各州市分布,城市基本面,02,1、宏观经济,湖南城市经济表现较强的单极性，长沙一强独大,9324 3101 2956 2853 2513 2191 1846 1566 152

2、1 1484 1400 1396,531 498,9.4,7.8,8,7.9 7.9,8.2 8.2,8,7.9,7.8,7.6,8.1,1060.90亿以内7.4,8.1,5,5.6,6.2,6.8,8,8.6,9.2,9.8,10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0, 地级市经济实力第一阵营（2000-3000亿元）：岳阳、常德、衡阳、株洲、郴州 地级市经济实力第二阵营（1000-2000亿元）：湘潭、永州、邵阳、益阳、娄底、怀化 地级市经济实力第三阵营（1000亿以内）：湘西、张家界 2016年GDP（亿元） GDP增速（%

3、）,2000-3000亿,1000-2000亿,1、宏观经济,湘潭、邵阳、郴州、永州过度依赖投资，无效投资未能形成经济产出, 数据说明：固定资产投资超过当地GDP总量，意味着低效益、低回报的（基建或其他）投资占据主导，导致大量的投资活 动未能形成实际产出，并挤压民间经济 另张家界的经济总量虽然最小，但同时投资占GDP比重最低，其民间经济活跃度最高（第三产业占比最高）,长沙市,株洲市,湘潭市,衡阳市,邵阳市,岳阳市,常德市,张家界市,益阳市,郴州市,永州市,怀化市,娄底市,湘西州,4,7.8,8.2,15.1,21.5,11.1,13,11.3,18.6,9.9,20.9,14.4,14.7,1

4、5.2,48.4,54.3,52.9,41.5,35.2,47.4,42.8,21.5,42.1,52.9,34.8,39.1,48.3,31.2,47.6,37.9,38.9,43.4,43.3,41.5,44.2,67.2,39.3,37.2,44.3,46.5,37,53.6,第一产业,第二产业,第三产业,6693 93%,2346,1938,2282,1628,2317,2007,306,1316,2327,1653,1082,1200,383,72%,105%,80%,107%,75%,68%,61%,89%,106%106%,77%,86%,72%,0%,60%,120%,8000

5、 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州,2016年固定资产投资（亿元）,投资/GDP（%),1、宏观经济,零售品销售总额千亿以上城市：长沙、衡阳、岳阳、常德 人均可支配收入2.5万以上城市：长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、郴州,4117,938,582,1128 835,1143,1058,198,641,905,590 562 485,253,11.6,11.8,11.9,11.8,12.0012.00,11.9,11.7,11.8 11.

6、8 11.8 11.8,11.9,11.4,12.1 50000 12 45000 11.9 40000 11.8 35000 11.7 30000 11.6 25000 11.5 11.4 20000 11.3 15000 11.2 10000 11.1 5000 11 0,4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0,长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州,2016年零售品消费总额（亿元）,零售品销售增速（%）,43294,36828,31607,28848,22996,

7、27546,26532,21030,24745,27730,24026,2255423669,20831,20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%,长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州,2016年人均可支配收入（元）,增速(%),2、政府财政,除长沙外，其余市、州均为财政赤字状态，且财政赤字近三年逐年上升, 综合来看，株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、郴州财政情况相 对健康，财政赤字占GDP比重基本控制在10%以内。 从财政支出结构来看，经济实

8、力较强的长、株、潭及衡阳、常 德、郴州政府在民生方面的转移支付占财政支出的比例较低， 这意味着政府能够投入更多财政资金到城市配套建设方面，有 益于城市基本面（房地产价值）的提升。,3、城市金融,长沙存贷比接近90%，信贷投放过度，金融杠杆率较高 株洲、邵阳、岳阳、常德、益阳、郴州存贷比低于50%，金融系统运行最为健康,100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%,18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳

9、市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州,金融机构存款(2016),金融机构贷款(2016),存贷比(2016),注：存贷比75%以内为合理线,3、城市金融,合理区间内的存贷比上升，意味着信贷扩张，将刺激宏观经济及购房需求, 长沙因存贷比较高，故自2013年以来处于去杠杆状态，存贷比下降4.1%；另娄底在存贷比相对合理区间，自2013年以来跌 幅达5.2%，主要原因在于2014年以后民间借贷危机爆发，引致信贷及金融杠杆收缩。 2013年以来，衡阳、永州、郴州及湘西信贷扩张较快，存贷比上升10%以上。 。,株洲、衡阳、岳阳、常德作为强经济城市，存贷比尚仅有50%左右，

10、有较大的加杠杆空间,4、城市人口,50.89,74.38,49.2,41.95,47.59,54.01,44.25,42.75,50.34,46.39,62.1,43.77,58.28,41.13,44.61,长沙市,411.64,常德市,156.34,益阳市,127.48,岳阳市,127.2,株洲市,123.19,衡阳市,117.85,永州市,108.33,湘潭市,106.61,郴州市,85.68,邵阳市,76.47,怀化市,60.79,张家界市,52.25,娄底市,51.05,湘西自治州,31.26,全省,776,长沙市,1847,邵阳市,1760,衡阳市,1689,湘潭市,1621,株洲

11、市,1426,娄底市,1190,怀化市,913,岳阳市,903,益阳市,689,常德市,568,郴州市,397,永州市,341,湘西自治州,290,张家界市,204, 常住人口反映置业需求的人口基数，但城区人口多寡则决定了高购买力人群的规模数量 城镇化的推进需综合考虑城市的经济财力，否则低城镇化率并不意味着较高的城镇化潜力 中心城区人口密度较高，且城市经济及财力支撑新区扩张发展，则人口及需求外溢机会较大 长沙从人口数量及质量（城区人口）来看均处于绝对优势地位； 邵阳虽然常住人口数量位列第三（726万），但城区人口仅76万，城区常住人口占比仅11%，高质量的购买力人口占比最低 经济强市中，湘潭、

12、株洲、常德、岳阳拥有较高的城区人口占比及数量,单位：人口（万人）、人口密度（人/平方公里） 地区 常住人口 其中：城镇 全省 6783.03 3451.88 长沙市 764.52 552.78 衡阳市 733.75 361.01 邵阳市 726.17 304.63 常德市 584.39 278.13 岳阳市 562.92 304.02 永州市 542.97 240.26 怀化市 490.16 209.54 郴州市 473.02 238.12 益阳市 441.02 204.58 株洲市 400.05 248.43 娄底市 387.18 169.47 湘潭市 282.37 164.56 湘西自治州

13、 263.45 108.36 张家界市 152.4 67.99,城镇化率,地区,城区常住人口,全省,1621.79,地区,城区人口密度,4、城市人口,湖南省常住人口主要集中在湘中及湘东区域,湖南人口密度分布图,4、城市人口,湖南省各市州仅长沙、岳阳人口净流入（常住人口户籍人口） 永州、邵阳市流出人口最多（80余万） 邵阳、张家界、永州、娄底、湘西人口流出率较高，都在10%以上,注：人口流入=常住人口-户籍人口,注： 人口流入率=流入人口/户籍人口,4、城市人口,在校小学生人数对应城市中坚群体“小太阳家庭”的规模，其增幅反映城市对该类家庭的吸引力 小太阳家庭是城市高购买力及改善型购房的主力人群 从规模上来看，邵阳、衡阳、长沙、永州小学生在校人数都在50万人以上，规模较大；湘潭、张家界在校小学生都在20万以下，规模最小 从2012年以来增幅来看，长沙、