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1、导读：走进河南,加入地产报告共享群， 发现更多精彩内容。,导 读,走进河南,河南省2004年进入国家发展战略视野，16年发展规划落实，起步晚，潜力大,国内经济发展战略历程,中国城市带分布 全国城市按照“三纵两横”组团式发展,2016年,十三五规划，确立建设中原城市群,包 昆 通 道,2004年 2003年,中部崛起战略：长江中游城市群发展、中部六省迎来发展契机,振兴东北老工业基地：京哈通道发展，没落的东北老工业基地发展,2000年,1992年,西部大开发战略提出：成渝城市群发展、西安（关中平原）城市群发展,南巡，设立深圳经济特区：珠三角发展，深圳、珠海起步,沿 海 通 道,1978年,1966
2、年,十一届三中全 改革开放：沿海通道发展，长三角、山东半岛发展,文化大革命,1953年 1949年,新中国“一五”计划，超英赶美,新中国成立,北京、天津、上海、广州引领环渤海、长三角和珠三角区域 重庆居承东启西重要战略地位 武汉辐射带动中部和长江中游地区 郑州承担我国东中西部地区交通枢纽,导 读,走进河南,中原城市群为人口最密，规模最大城市群，以郑、洛为一正一副两中心，涵盖河南全境，为未来中部经济新增长极,长江中游城市,中国城市群分布图,中原城市群,长三角城市群,珠三角城市群,京津冀城市群,成渝城市群,世界五大城市群平均,面积 （万平方公里） 人口（万人） 人口 （人/平方公里） GDP（亿美
3、元） 人均GDP （美元/人） 地均GDP （万美元/平方公里）,中原城市群规划图,省份（5省）,城市名单（30城）,郑州市（中心城市）、洛阳市（副中心）、开封市、南阳市、安阳市、商丘市、 新乡市、平顶山市、许昌市、焦作市、周口市、信阳市、驻马店市、鹤壁市、濮 阳市、漯河市、三门峡市、济源市,河南省,山西省 河北省 山东省,长治市、晋城市、运城市 邯郸市、邢台市 聊城市、菏泽市,安徽省,宿州市、淮北市、阜阳市、亳州市、蚌埠市,导 读,走进河南,河南地处中国之中，中华文明发源地，孕育数个中国古都、涵盖多个文化名城和风景胜地,河南 中华民族、华夏文明的发源地 传统人口大省 经济规模大省 农业大省,
4、开封,濮阳,安阳 鹤壁,新乡,郑州,许昌,漯河,济 源 焦 作,洛阳,三门峡,商丘,平顶山,南阳,周口,中国古都 洛阳：十三朝古都；开封：九朝古都；安阳：六大古都之一；郑州：八大古都之一 华夏文明发源地 周口：“伏羲故都，老子故里“；安阳：周易发源地；郑州：轩辕黄帝故里；驻马店： 盘古圣地 文化名城 南阳：楚汉文化发源地；洛阳：丝绸之路东方起点；开封：清明上河图创作地；新乡： 诗经发源地；焦作：太极拳发源地；漯河：世界最早乐器七音骨笛的发现地 风景胜地 信阳：“江南北国、北国江南”；鹤壁：河南水资源最清洁、蓝天最多的城市；焦作： 拥有3个5A风景区；平顶山：境内丛林叠嶂、山峦起伏、拥有多处5A
5、风景区,驻马店,信阳,前 言 本报告对于河南地市城市进驻的研究重点通过两个方面进行分析，一是城市基本面，二是城市房地产市场。通过分析城市的基本 面，目的在于了解城市的发展潜力和动力；通过分析城市的房地产市场，在于了解城市市场的健康度，从而分析是否具备进驻机会。 在城市基本面部分，本报告主要通过对城市等级、经济和人口竞争力、居民财富力以及工业支撑强劲度等方面进行综合分析，来看 城市的发展潜力，并最终运用权重分析的方法对河南十七地市进行梯队排列（因郑州无论从城市等级抑或经济、人口指标均远高于十七地市，且不再本报告研究 行列，在此不再进行分析，仅作为数据参考）。 在城市市场研究方面，主要通过对十七地
6、市一级市场的量、价、热度和房企进驻的对比分析和二级市场的政策环境、量、存和利润 操作空间的分析来反映市场的风险度、健康度、未来竞争压力值。 最后，本报告运用权重分析的方法对城市基本面和城市市场进行综合评价，进而得出哪些城市建议深耕，哪些城市可机会性进驻； 并最终对此类城市的基本面和城市内部不同板块的市场进行详细分析，得出各个城市建议进驻板块。,一、城市基本面分析 二、一级市场对比分析 三、二级市场对比分析 四、城市进驻战略建议 五、进驻城市综合分析,城市基本面分析,1 Part,城市定位,洛阳作为河南省和中原城市群副中心城市、处国家（河南）自贸区范围内，为除郑州外，定位级别最高城市，其次为开封
7、,城市面积 （万K）,城市名称,城市等级,城市名片,物理空间,综合评分,安阳 鹤壁,濮阳,上层设计 国家中心城市,200公里,新乡,济源 焦作,洛阳,100公里,河南自由贸易试验区,郑州 开封,国家重要能源原材料,三门峡,商丘,许昌,漯河,平顶山,周口,驻马店 南阳 国家中心城市,省副中心,信阳,区域中心城市,备注：河南十七地市综合评分设置为1-10区间，郑州同比例进行折算,1 Part,城市经济和人口竞争力,洛阳人口和经济竞争力均处第一，新乡、开封经济力较优，开封和商丘人口面较好，周口和驻马店潜力大,市本级GDP（40%）,市本级人口（60%）,安阳 鹤壁,濮阳,新乡,济源 焦作,洛阳,郑州
8、 开封,三门峡,商丘,许昌,漯河,平顶山,周口,驻马店 南阳,信阳,备注：数据来源为河南省2013年和2017年年鉴；十七地市统计口径为市本级，郑州统计口径为大郑州 郑州市经济/人口首位度为郑州市GDP/人口总量除以全省GDP/人口总量所得 河南十七地市综合评分设置为1-10区间，郑州同比例进行折算,1 Part,城市人口质量竞争力,洛阳劳动人口基数最大，其次为南阳、商丘；济源、洛阳、新乡，居民财富力最强,濮阳,安阳 鹤壁 新乡,济 源 焦 作 郑州 开封,三门峡,洛阳,商丘,许昌,漯河,平顶山,周口,南阳,驻马店,信阳,备注：数据来源为河南省2013年和2017年年鉴；十七地市统计口径为市本
9、级，郑州统计口径为大郑州 河南十七地市综合评分设置为1-10区间，郑州同比例进行折算,1 Part,城市产业竞争力,洛阳作为传统老工业基地、许昌作为河南民营企业发达地，产业竞争力最强，其次为焦作和南阳,濮阳,安阳 鹤壁 新乡,济 源 焦 作 郑州 开封,三门峡,洛阳,商丘,许昌,漯河,平顶山,周口,南阳,驻马店,信阳,备注：数据来源为河南省2013年和2017年年鉴；十七地市统计口径为市本级，郑州统计口径为大郑州 河南十七地市综合评分设置为1-10区间，郑州同比例进行折算,1 Part,城市基建竞争力,商丘作为仅次于郑州的河南交通枢纽城市，城市建设投入力度最大，交通最便利，其次为洛阳、信阳、济
10、源等城市,一般公共预算 一般公共预算支,高铁站数量,高铁线路数,城市名称,综合评分,安阳 鹤壁 新乡,濮阳,洛阳,济 源 焦 作 郑州 开封,三门峡,商丘,许昌,漯河,平顶山,南阳,周口,驻马店,信阳,备注：数据来源为河南省2013年和2017年年鉴及国家高铁规划局；十七地市统计口径为市本级，郑州统计口径为大郑州 河南十七地市综合评分设置为1-10区间，郑州同比例进行折算,1 Part,城市固投与房投,洛阳、许昌固投基数大、增速快，未来经济支撑力足；新乡、信阳房产投资对固投贡献度高,固定资产投资,房地产开发投资,城市名称,房投占固投比重,安阳 濮阳,鹤壁 新乡,济源 焦作,郑州,许昌,漯河,开
11、封,三门峡,洛阳,商丘,平顶山,周口,驻马店 南阳 信阳,备注：数据来源为各地市统计公报，统计口径为全市,1 Part,总结,城市基本面,口力,因子 城市定位 城市经济和人城市人口质量 城市产业 城市基建 综合得分,第一梯队：洛阳 第二梯队：开封、商丘、许昌、信阳、安阳、新乡、 南阳 第三梯队：焦作、周口、驻马店、平顶山 第四梯队：漯河、鹤壁、濮阳、三门峡、济源,一级市场对比分析,2 Part,一级市场：供销量价,商丘成交量最高，其次为许昌、驻马店；周口、平顶山流拍率高 2016-2018.8河南十七地市经营性土地供销价,整体供 求比,备注：地市国土资源局网站、公共资源交易网站、中国土地市场网
12、 统计口径为市本级,2 Part,一级市场：净地表现,从土地热度及价格来看，南阳、信阳、安阳、平顶山起升，洛阳高位维稳，许昌、新乡顶位微落,4000,3500,3000,2500,2000,1500,1000,500,250%,200%,150%,100%,50%,2016-2018.8河南十七地市商品住宅净地起始/成交楼面价和溢价率对比分析 起始楼面价(元/） 成交楼面价(元/）,溢价率,0,0%,净地溢 价率 起始楼 面价 成交楼 面价 综合评 价,备注：地市国土资源局网站、公共资源交易网站、中国土地市场网 统计口径为市本级,2 Part,一级市场：地王项目,18年，洛阳、南阳、漯河、商丘
13、、安阳、信阳市场热度上升明显,地市地王单价分布色温图,地市单价地王及楼面价分析 成交单价（万元/亩） 成交楼面价（元/）,1600,1400,1200,1000,800,600,400,200,0,6000,5000,4000,3000,2000,1000,0,1358,200公里,100公里,安阳 濮阳 鹤壁 新乡,济源,903,焦作,773,750,739,三门峡,郑州,许昌,开封,670,653,632,606,605,582,洛阳,南阳,商丘,506 505,456,339,329,周口,平顶山,207,漯河 驻马店,许昌 新乡 开封 焦作 洛阳 南阳 商丘 驻马店 平顶山,安阳 濮阳
14、 周口 信阳 三门峡 漯河 济源 鹤壁,日期 17.7 17.9 17.9 17.9 18.8 18.6 18.6 17.12 17.4 18.3 17.11 18.6 18.7 16.9 18.7 18.6 17.9,信阳,山阳,700万元/亩 500地价700 300地价500 地价300,丹尼 斯,新东 港,碧桂 园,新宸 宇,济房源产 开发 公司,房企,有资,区国 产经 营,常绿,恒大,嘉洲 中深 置腾,建 业 鑫 博,祥泰,碧桂 华天 新枫 园 置业 华,备注：地市国土资源局网站、公共资源交易网站、中国土地市场网 统计口径为市本级,2 Part,一级市场：进驻房企,环郑、自贸区、区域
15、中心城市等规划能级高、基本面较好地市进驻房企多，其中许昌、开封、新乡、商丘、洛阳为热点进驻城市,全国及郑州典型房企进驻地市情况,序号 地市,入驻各地市的全国及郑州典型房企,个数,华夏幸福、中南、当代置业，建业、正商、亚新、康桥、锦艺、隆基泰和、永威,资源、建业、亚新、永威、康桥、海马、新东润、隆基泰和、银基、金茂,安阳 鹤壁,濮阳,新乡,中昂、华润 常绿、帝和,焦作,济源,城,郑州 开封,商丘,三门峡,洛阳,平顶山,南阳 典型房企个数 5 5典型房企个数10 10典型房企个数20 典型房企个数20,备注：统计房企口径为已拿地房企,2 Part,总结,供销量 商丘、许昌、驻马店土地成交量最高，济
16、源、南阳和信阳土地成交量处于低位，周口、平顶山土地流拍 量高 土地热度和价格 18年上半年，洛阳、南阳、漯河、商丘、安阳、信阳土拍市场现单价新地王，其中洛阳地价超1300元/ 亩，漯河约为900元/亩，南阳、信阳土拍市场热度起升、商丘高热度持续 房企表现 房企关注较高城市多为环郑1小时交通圈内且政策支持力度较大城市，如许昌、开封、新乡、商丘、洛阳 等,南阳、信阳、安阳土拍市场热度起升，洛阳高位维稳，商丘量高热度维稳,二级市场对比分析,3 Part,二级市场：政策环境,731政治局会议首次提到“坚决遏制房价上涨”，预计严控政策持续，短期无松动可能,经济运行形势,2018年7月31日中央政治局会议 当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给 总闸门，保持流动性合理充裕,财政和货币政策,把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力
