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1、,Part1 城市发展研究,大连,城市发展研究, 城市性质,大连，位于中国辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，是全国15个副省级城市之一、5个计划单列市之一、全国14个沿海开放城市之一；是中国东北主要的对外门户、东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。也是全国文明城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家环保模范城、国家园林城市。大连城市环境绝佳，曾获得联合国人居奖，先后被联合国环境规划署评选为“世界环境500佳”、国际花园城市最高奖，曾被江泽民同志题词为“北方明珠”。大连是世界经济论坛新领军者年会（夏季达沃斯年会）常驻举办城市。,黄 海,大连港口,大连国际会议中心,中央商务
2、区,城市发展研究, 城市规划,全域城市化的落脚点不仅在城市和城镇体系，它着眼于全域，在实现城市化空间扩展的同时改善了农村的发展环境和城乡关系，可以促进农村发展和城乡互动，为城乡一体化创造条件。同时，农村是城市化过程的另一端，是城市化健康发展的支持，只有农村与城市形成互动，共同发展，才能实现可持续的城市化。,城市发展研究, GDP&人口,10年以来，大连市GDP增长速度逐步放缓，2015年更跌至4.2%，16年GDP8234亿元，增速有所回升 10-13年，大连处于人口快速增长阶段，14年以来，大连市人口增长速度逐步停滞，甚至有负增长趋势,城市发展研究, 第三产业发展,近五年来，大连市第三产业平
3、稳发展，占比一直呈上升趋势，自15年开始第三产业占比已超过50%,城市发展研究, 房地产开发投资,14年以来，大连市固定资产投资逐年大幅度下滑，房地产投资额虽也有下降，但其占比反而有上升趋势,Part2 房地产市场研究,大连,房地产市场研究, 政策回顾,1-2月,宽松,央行降准，不“限购”城市，商贷首付比例下调、非一线城市房地产交易环节契税、营业税调整；地方集中出台去库存措施,3-9月,逐步收紧,上海、深圳限购限贷升级 热点二线城市开始收紧，合肥限贷、廊坊限购，南京、苏州、厦门、天津、杭州限购限贷，其他多数城市以加强市场监管为主,十一前后，22个城市集中出台限购限贷收紧的调控政策，其后部分城市
4、继续加码，三四线城市嘉兴及下辖嘉善县、张家口怀来县首次限购,集中收紧,10-12月,2016年地方政策变化,2016年大连政策变化,2月,6月,公积金个贷不超过余额15倍 个人住房公积金贷款额度不超过户缴存余额的15倍，且不超过目前贷款最高额度,降首付-首套首付2成，二套3成；东港买公寓享住宅政策 首套首付两成，利率下限为基准利率的0.7倍；二套首付三成，利率下限为基准利率的1.1倍,大连去库存18条 人才购房补贴；执行契税减免政策；满两年住宅免征增值税；取消过时限制性政策等,地方政策分化明显，热点城市调控升级，限贷限购力度及各项监管措施频频加码，而三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两段改善市
5、场环境； 大连自主调控，去库存为主基调的背景下，政策环境相对宽松,房地产市场研究, 土地市场,2016年，大连市内七区商住+商服用地共计成交31宗，五区22宗，其中10宗溢价成交 主城拿地意愿强烈，最高溢价率达116% 高地价倒推高售价,房地产市场研究, 土地市场,2014-2016，政策利好 需求集中释放，价格平稳增长,市内七区普通住宅市场量价分析,普通住宅新增供应自2012年开始逐年降低，15/16年以消化库存为主，七区新增供应量仅400万左右；成交量近三年逐年攀升，2016年达近年来峰值（622万平）；均价经历两年低谷后首次突破万元水平；截至2016年底，普宅存量901万平，去化周期约1
6、7个月，接近合理,2016新增供应同比-14%，成交+20%，均价+5%,四季度主城区项目备案集中，带动整体备案价格提升（大华锦绣华城、秀月麒麟、普罗旺斯、春田等）,房地产市场研究, 新房市场,2016年，大连市商品住宅成交量创调控以来的历史新高，685万，同比增长21% 均价10516元/，同样处于11年以来历史最高水平，同比增长4% 2014年以来全国去库存为主基调的背景下，大连成交量平稳攀升，回暖明显，市场需求有效释放,房地产市场研究, 产品分析,70-100市场主力 占比超五成,2016年大连市普宅主力刚需刚改产品中，70-80紧凑型产品需求增加，90-100产品下降，改善型产品120
7、-160市场份额有所扩大，超过160占比平稳,120-160改善型产品占比增加3%,房地产市场研究, 存量分析,2016年，大连市内七区商品住宅去化周期24个月，整体市场库存依然较大，预计政策持续宽松； 市内七区中只有甘井子和西岗处于库存合理区间（8-15个月）,注：8-15个月为库存合理范围,房地产市场研究, 品牌房企,品牌TOP5持续稳定,2013-2016年，大连市内七区商品房成交面积品牌排行表现中， 亿达、远洋、万科、华润、金地稳定蝉联前五，但市场占有率逐年降低 2017年万科、华润、金地均有新增项目入市，预期成交排名穏占前五，同时提升整体市场占有率,房地产市场研究, 品牌房企,前十房
8、企销售金额占全市比例35%，销售面积占全市比例32% 亿达、远洋、万科凭借多盘联动优势销售金额及面积均占据第一梯队位置,第一梯队 40-65亿,第二梯队 20-25亿,第三梯队 15-18亿,第一梯队 35-45万,第二梯队 20-25万,第三梯队 20-25万,Part3 度假型物业研究,大连,度假型物业研究, 旅游资源,大连是中国著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人，环境优美，适于居住，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温为10，年降雨量700毫米左右，无霜期6个月。 大连老虎滩海洋乐园（AAAAA级）：坐落于大连南部海滨中部，占地面积118万平方米，4000余米海岸线，是中国最大的
9、一座现代化海滨游乐场。 金石滩国家旅游度假区（AAAAA级）：全国最大的国家级旅游度假区，依山傍海，自然环境优美，旅游功能齐全，休闲特色突出，充满 艺术氛围 ，具有异国田园情调。 大连森林动物园（AAAA级）：始建于1990年，占地面积7.2公顷。这里依山傍海，四面环山，环境优美，景色宜人。 大连圣亚海洋世界（AAAA级）：亚洲最长的118米海底透明通道，将您带进全景式的海底世界。 发现王国（AAAAA级）发现王国主题公园以完全异域化的六大景区、整体国际化的演出团队、国内顶级的策划团体、全世界第四大主题公园的管理模式迎接各方游客。 冰峪旅游度假区（AAAA级）冰峪沟旅游度假区内山清水秀，峰回溪
10、转，仅兀立的奇峰就有40余座，大小洞穴20余处，有“北国桂林”之誉。,2016年大连市实现旅游总收入1135亿元，同比增长12.5%；游客总数7738万人次，同比增长11.74%。,度假型物业研究, 旅游度假板块,18,星海湾,老虎滩,东港,河口湾,开发区,金石滩,新兴海滨住区,度假旅游,新兴海滨住区,度假旅游,度假旅游,傅家庄,旅顺口,海岸线1906公里，占辽宁省海岸线总长度的73% 东北唯一亲海城市 海资源为房地产带来巨大附加价值,度假旅游,度假型物业研究, 项目分布,Part4 异地联动项目选择,大连,异地联动项目选择, 项目选择,首期启动,二期启动,暂不考虑,异地联动项目选择, 项目分析,
