【房地产进入城市可行性报告】句容城市进入报告2017

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1、城市研究院,句容城市可研报告,城市基本面,房地产市场,各版块综述,PART-1,PART-2,PART-3,城市能级产业及人口城市规划发展城市交通,土地市场住宅市场房产政策,板块价值产业发展房地产市场,目录,PART 1 城市基本面,城市基本面,城市能级|片区等级|产业及人口|发展规划|轨道交通|资源配套,城市发展定位：长三角文化生态休闲基地，南京都市圈现代化生态宜居城市以长三角区域一体化发展为背景，是连接泛长三角地区和带动中西部地区发展的重要门户,宁镇扬同城化发展规划,句容市是“宁镇扬同城化发展”的重要载体，作为先行区充分利用区位优势，把握宁镇扬同城化发展机遇，积极推进与南

2、京、镇江市区及周边县市的协调,同城化空间格局建设“一带三圈” “一带”即沿江发展带，是新型工业化、城镇化的重点区域，以及长江国际航运物流和金融商务中心的核心载体； “三圈”即宁镇扬中心城区为核心构成紧密圈层、次紧密圈层和外围圈层。句容“先行”以点带面把句容作为宁镇扬同城化的“先行区”打造：产业布局方面：打破行政区划，与南京形成旅游、物流、空港等产业的合作。,城市基本面,城市能级|片区等级|产业及人口|发展规划|轨道交通|资源配套,句容市紧邻南京，位于南京1小时经济圈，是南京的东南门户，是一座集港口、工业、商贸、旅游为一体的新兴城市,句容地处南京东南门户，是首批公布的沿海对外开放地区之一；句

4、配套,构建“一主两副”为主体的城镇体系 “一主”。指中心城区，重点提升综合服务功能和品质，打造成为句容人口经济集聚的核心区、南京东部服务副中心、长三角新兴现代服务和高新技术产业基地； “两副”。指宝华和郭庄两个跨界新市镇，也是未来句容市域北部和南部两个副中心。宝华，依托紧邻南京仙林大学城优势，打造南京东部新兴的科技和生活配套服务区、大学生群体创新创业基地。郭庄，依托宁杭城际枢纽和南京禄口机场，打造南京南部重要先进制造载体空间、都市圈专业物流和特色商贸基地，争创省级高新区。其他城镇。下蜀和天王是市域南北两个重镇，下蜀依托长江岸线资源，打造以临港制造为主的制造业基地；天王加快推动传统优势产业转型

5、升级，打造南部绿色产业基地和特色商贸镇。边城、后白、白兔、茅山等城镇，依托农业特色基础和生态环境优势，打造以优质农产品供给和乡村旅游为主的特色镇，依据主体功能定位因地制宜发展特色制造业。,构建“一主两副”为主体的城镇体系， “一主”，指中心城区； “两副”，指宝华和郭庄两个跨界新市镇,城市基本面,城市能级|片区等级|产业及人口|发展规划|轨道交通|资源配套,在南京高房价的挤压下，句容宝华镇、开发区板块、市区、郭庄成为承接南京外溢客群的主要区域，这些区域房地产市场发展也日趋成熟。,宝华镇板块,开发区板块,句容市区,郭庄镇, 在宁句一体化规划发展的政策牵引下，部分购买实力较弱客群选择在近南京区域的

6、句容宝华镇、开发区置业。目前两区域房地产市场发展日趋成熟，多家全国知名房企进驻，居住氛围逐步形成；,句容市区房地产市场起步较早，目前已发展成熟。尤其是城际铁路开工信息释放以后以及S6轻轨的进一步推进，吸引了越来越的南京投资客的关注，纷纷涌入句容主城区市场；,郭庄镇距离主城较近，作为环都市圈新区板块，价格较低，区域由于产业引流、其他板块价格挤压，南京投资客的涌入,板块房地产市场也在逐渐发展。,城市基本面,城市能级|片区等级|产业及人口|发展规划|轨道交通|资源配套,2011年-2016年句容产业结构变化,区域经济以工业为主，但第三产业占比已经达到40%以上，第二、第三产业相对平衡，未来长期经济结

7、构看好，有较大发展潜力。,产业分布概况西部：主要分布石狮镇及句容市区西部区域，以光电子、智能电线、运劢器材生产为主；近期规划汽车配套服务产业园，形成汽车维修、配件等产业。,北部：集中在桥头镇，形成绿色建材产业园，生产绿色建材；,东部：形成路面材料产业园，生产加工水泥、建筑材料等,先进制造业特色园区现代服务集散区现代农业产业园,城市基本面,城市能级|片区等级|产业及人口|发展规划|轨道交通|资源配套,句容目前拥有机械、化工、建材、轻工（包括服装、玩具礼品、五金工具）等传统产业，并发展起了自行车、电子、新材料等新型产业；著名大型企业集团有台资企业京阳水泥、香港（艾伦）自行车、可一出版等。,城

9、立长效协调机制，探索与南京接壤地区联合开发的发展模式，积极推进区域空间布局、产业布局、基础设施一体化。,城市基本面,城市能级|片区等级|产业及人口|发展规划|轨道交通|资源配套,城市规划句容市全面对接南京的发展要求，形成“两环、三轴、二楔”格局，城市发展方向为北拓西进，有序发展；控制东南，优化为主,“两环、三轴、二楔”格局构建“两环”（建设环、生态环）、“三轴”（宁镇轴、沪宁轴、宁杭轴）、“二楔”（宝华山绿楔、赤山湖绿楔）的市域空间组织结构和“中心城区新市镇新社区”三级城镇体系结构。,沿江发展轴：承担句容先进制造业和新兴服务业发展的主要区域，也是链接宁镇主要通道及同城同建重点区域。沿线串联

10、宝华和下蜀等区域，向东加快融入镇江高新区步伐，共同打造镇江西部新兴增长极和创新基地，向西推进与宝华与仙林、下蜀与龙潭的分工合作与同城同建；沿沪宁线发展轴：是句容链接宁镇、对接苏锡常和上海的主要通道，也是句容积极融入长三角城市群一体化发展的重要依托。沿线串联黄梅、边城等地区，充分利用大卓、边城等高速互通区位优势及城市北拓契机，加快提升沿线地区特色制造业、现代农业、生态观光与养生度假旅游发展水平，打造句容经济社会发展最具潜力的地区；西部发展轴：是句容与南京基础设施互联互通、产业与创新创业合作共赢、公共服务共建共享、跨界区域协同建设的先导区域，着力打造环南京产业经济带。沿线串联中心城区及宝华、郭

11、庄，中心城区重点完善综合服务功能，打造南京大都市区东部副中心，宝华和郭庄依托区位优势打造两个跨界新市镇，率先形成跨界区域同城同建的现实模样；沿扬马线发展轴：是三次产业融合发展的特色产业带，也是对接镇江主城、南京禄口机场与宁杭沿线地区的重要通道。沿线串联中心城区、郭庄、边城等区域，加强与镇江中心城区、镇江大学城的联系，提升经济开发区、边城、郭庄特色制造业与新兴产业的发展水平，适度发展都市农业，形成句容链接宁镇的南部通道和特色发展轴线。,城市基本面,城市能级|片区等级|产业及人口|发展规划|轨道交通|资源配套,城市规划构建“两横两纵”的开发格局,句容交通便捷，与周围城市可以迅速连通对接。高速公路

13、通|资源配套,城市能级,产业与人口,发展规划,轨道交通,片区能级,资源配套,宁句一体化，加快了板块的发展，板块价值日益凸显，城市吸附能力日渐增强,句容依托多条快速道路，连接南京、苏锡常等重点城市，形成1小时都市圈，城际连通性强,区域商业、教育、医疗资源配套丰富，同时具备旅游资源，城市吸附力也因此不断增强,句容市全面对接南京的发展要求，形成“两环、三轴、二楔”格局，城市发展方向为北拓西进，有序发展；控制东南，优化为主,区域发展以第二产业为主，但第三产业占比已经达到40%以上，长期经济发展看好,在南京高房价的挤压下，句容宝华镇、开发区板块、市区、郭庄成为承接南京外溢客群的主要区域，这些区域房地产市

14、场发展也日趋成熟,句容紧邻南京，位于南京1小时经济圈，与南京“同城化”发展，是连接泛长三角地区和带动中西部地区发展的重要门户,PART 2 房地产市场,镇江句容出台楼市调控新政：非本市户籍家庭限购1套住房,3月21日，镇江句容市委、市政府通过官微发布该市出台的房地产市场调控新政。新政规定，外地人在句容市区、宝华镇购买商品住房，以家庭为单位，限购1套；首付款比例由原来的20%调整为30%。该政策将从3月22日起执行，暂定实施6个月。,解读：句容限购的根本原因是地区房价涨幅过快，成交量巨大，导致投资风险加大，很大一部分房源的去化都是外地人投资，城市出现越来越不平衡的情況。此次限购正是为了遏制投资、

15、防范金融风险，让房子回归住的属性。宗地所在区域客群主要以句容乡镇和句容市区为主，故本次限购对宗地影响不大。,句容限购加码外地人买房需提供一年社保或纳税证明,距离上次出台限购政策仅隔10天，句容楼市调控再次“加码”。根据公布的新举措，句容市将从4月2日起，针对在句容市区（含开发区）、宝华镇，非该市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。同时，新规还强调开发商不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反规定的，房管部门将不予办理相关手续。,房地产市场,房地产政策|土地市场|住宅市场|非住宅市场,3.21

16、,3.24,3.27,4.2,句容市区及宝华镇限购,银行首付比例上调，利率上浮,首付比例变更三套房不贷款,五部门联合发布调控细则,外地人只能买一套房；公积金贷款首付比例由20%调整为30%；政策从2017年3月22日起执行，暂定实施6个月。,首套房首付比例上调至三成，二套房首付比例上调至四成，同时利率上浮10%，三套房不贷款，以签约时间为准（首套房认贷、二套房认贷、三套房认房认贷）,句容市区（含开发区）、宝华镇、非句容市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。,自2017年3月21日起，句容市区及宝华镇开始限购（暂定实施6个月），大量南京客户被迫离场，但资金的外溢需求仍然存在,房地产市场,房地产政策|土地市场|住宅市场|非住宅市场,16-17年句容土地市场火爆，开发商拿地热情高涨，地王频现，地价不断攀升,房地产市场,房地产政策|土地市场|住宅市场|非住宅市场,房地产市场,房地产政策|土地市场|住宅市场|

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