税法税法第九章

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1、上海立信会计学院财税学院,Chinese Tax Law,税 法,1,上海市精品课程,第九章 房产税法,House Property Tax,本章重点、难点 本章重点 1. 计税依据的确定 2. 应纳税额的计算 3. 税收优惠政策 注意：小税种的税收优惠政策均为重点内容，尤其是与企业所得税相关的小税种，要求掌握！,房产税与企业所得税的关系 房产税纳税人缴纳的房产税，计入“管理费用”科目，在计算企业所得税的应纳税所得额时准予直接扣除。,知识体系构建：本税种与其他税种的关系,房产税,是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。,一、纳税义务人与征税范围（熟悉）

2、（一）纳税义务人 以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税义务人。 产权所有人是指拥有房产的单位和个人，即房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有，也就是通常所说的“产权人”、“业主”或“房东”。 具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人。 计税规则：产权明晰的，产权人为纳税人；产权不明晰的，谁使用谁受益谁纳税。（与城镇土地使用税相同） 注意：房产出典的，由承典人按房产余值缴纳房产税。 特别提示：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照房产税暂行条例规定缴纳房产税。,【案例9-1】以下关于房产税纳税人的表述中，正确的有（ ）。 A.外籍个人不缴

3、纳房产税 B.房屋产权出典的，承典人为纳税人 C.房屋产权属于集体所有的，集体单位为纳税人 D.房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人 答案：BCD 解析：选项A错误：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。,【案例9-2】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（ ）。 A.房屋产权未确定的 B.房屋租典纠纷未解决的 C.房屋承典人不在房屋所在地的 D.房屋产权所有人不在房屋所在地的 答案：ABCD 解析：房屋产权所有人、承典人不在房产所在地的以及产权未确定及租典纠纷未解决的，均应由房产代管人或

4、者使用人缴纳房产税。,（二）征税范围 房产税的征税对象是房产。 房产是指以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜窑、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，均不属于房产的范围。 注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 【判断】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。 答案：,房产税的征税范围包括

5、：城市、县城、建制镇和工矿区。 提示：房产税与城镇土地使用税的征税范围在地域范围上是一致的。 房产税的征税范围不包括农村。 【判断】农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。 答案： 解析：房产税的征税范围 不包括农村，因此王某出租地处 农村楼房的租金收入不缴纳房产税。,二、税率、计税依据与应纳税额的计算（重点掌握） （一）税率 现行房产税采用比例税率： 从价计征：以房产计税余值为计税依据，年税率1.2； 从租计征：以房产租金收入为计税依据，年税率12。 注意：从价计征的需要分解到每个月；而从租计征

6、的则不需要分解到每个月，租金收入直接乘以12计算税款即可。 特别提示：自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。,（二）计税依据 计税依据：房产的计税余值（从价计征）或房产的租金收入（从租计征） 1. 从价计征计税余值 对纳税人经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。 计税余值是指依照房产原值一次减除1030的损耗价值以后的余额。 （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋

7、确定房产原值，按规定计征房产税。 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。,（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备以及一般不单独计

8、算价值的配套设施，主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水管、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管算起，确定计税原值；电灯网、照明线从进线盒联结管算起，确定计税原值。 以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给水排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损

9、坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，应相应增加房产原值。 房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。,需要注意的两个问题： 联营投资的房产 以房产对外联营投资的，无论采用何种投资形式，均需计征房产税，计税依据应区别以下两种情形： 以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税视同自营房产处理 以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税视同出租房产处理,【案例9-3】某企业有原值为2500万元的房产，2013年1月1日将其中的30用于对外投资联营，投

10、资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20，该企业2013年度应纳房产税为（ ）。 A.24万元 B.22.8万元 C.30万元 D.16.8万元 答案：B 解析：纳税人以房产联营投资，不承担联营风险，只收取固定收入的，房产税应由出租方按租金收入计缴；未投资的房产仍按房产余值计缴房产税。本年应纳房产税5012250070（120）1.2616.822.8（万元）。,【案例9-4】某公司2011年购进一处房产，2013年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的

11、减除幅度为30，该公司2013年应缴纳的房产税为（ ）。 A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元 答案：B 解析：应纳房产税160123000（130）4/121.227.6（万元）。,融资租赁的房产 融资租赁房屋的租赁费与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。 财税2009128号：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴

12、纳房产税。（注意掌握） 【案例9-5】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（ ）。 A.房产售价 B.房产余值 C.房产原值 D.房产租金 答案：B,（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产，由代管人或使用人缴纳房产税. 自营的：从价计征； 出租的：从租计征。 【案例9-6】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（ ）。 A.融资租赁的房产 B.产权出典的房产 C.无租使用其他单位的房产 D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产 答案：ABCD,（5）具备房屋功能的地下建筑征收房产税的问题：（新增。掌握） 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建

13、筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。,（财税2009128号）,自用的地下建筑，按以下方式计税： 工业用途房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值 应纳房产税应税房产原值1（1030）1.2 例：某企业完全建于地下的一工业用途地下建筑，原值1200万元，当地主管税务机关确定的应税房产原值的折算比为60，计算房产余值的扣除比例为20。则该地下建筑应纳房产税为： 应税房产原值120060720（万元） 应纳房产税720（120）

14、1.26.91（万元） 商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值 应纳房产税应税房产原值1（1030）1.2 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,2. 从租计征租金收入 对于出租的房屋，以房产的租金收入为计税依据。 房产的租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 注意以下两个问题： （1）如果是以劳务或者其他形式为报

15、酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 （2）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 （3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（掌握）,【判断】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。 答案： 解析：房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 【判断】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 答案：,【案例9-7】甲公司2013年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2013年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2013年46月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30，甲公司2013年度应缴纳的房产税为（ ）。 A.65.49万元 B.66.21万元 C.66.54万元 D.67.26万元 答案：C 解析：从价计征房产税8000（130）1.2127500（130）1.21233.631.565.1（万元），从租