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1、张家口城市研究,第三部分,土地市场分析,第二部分,房产市场分析,城市空间分析,第一部分,社会经济分析,第四部分,意向地块分析,第五部分,潜力区县分析,第六部分,A,城市空间分析,城市概况 城市规划 土地规划,4,一、城市概况,地理位置,地处河北省西北部，西南与山西省大同市交界，北与内蒙古 交界，东邻承德市、东南接壤北京市，南接保定市； 连接内蒙古、山西、河北和北京的纽带，北京市的后花园 北京至张家口约210公里（约两个半小时车程） 京张高铁预计2019年通车，北京至张家口仅需40分钟 张家口机场可通航深圳、上海、广州、西安、成都、沈阳、 石家庄等,行政区域面积：3.6万平方公里 区域人口： 全
2、市全市户籍总人口469万人，其中农业人 口319.23万人；非农业人口146万人；市区人口103万。 行政区划调整：2016年1月行政区划调整为6个区、10个 县、2个管理区、1个经济技术开发区。 6个辖区分别为：桥东区、桥西区、宣化区、下花园 区，崇礼区、万全区； 10个县分别为：康保县、沽源县、尚义县、张北县、 赤城县、怀安县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县； 2个管理区分别为：察北管理区、塞北管理区； 1个经济技术开发区是指高新区和洋河新区合并。 市辖区变化：全市市辖区面积由868.96平方公里扩大到 6377.81平方公里，人口由111.37万人增加到175.42万人。,一、城市概况,市
3、域市情,市辖区新范围,张家口市桥西区和桥东区均为老城区，各项配套设施完善，产品需求线多样，但居住环境亟待翻新。,桥 西 区,桥 东 区,经开区,桥东区 面积：113平方公里 总人口数：35万人,桥西区 面积：141平方公里 总人口数：27万人,经开区 面积：152平方公里 总人口数：20万人,桥西板块是张家口历史最悠久 的老城区，市政设施和各项商业 配套完善；但老旧建筑较多，规,划陈旧。,桥东区为市内中心区，城区配 套完善，市中心所在，人口较为 密集，可开发用地较少。,经开区是张家口市的新城区， 人口较少，规划较好，市政设施 和公共服务设施正在完善中。,一、城市概况,中心城区,发展中心南倾 整
4、体发展中心南倾，与大北京“一轴三带”经济圈的规 划相吻合。 一轴带四翼 四翼驾全城 “强化中心”：强化以主城区为核心的市域中心城市建 设； “依托中轴”：沿京包铁路、京张、丹拉高速公路形成 的 城 镇 密 集 带 ， 尤 其 要 加 快 沙 城 的 建 设 ； “发展四翼”：坝上、坝下地区沿主要交通线各两翼分 别发展若干潜力较大的城镇； “带动全域” ：形成中心城市、小城市、县城、建制镇 组合有序、功能互补、布局合理、协调发展的城镇体系 新格局。,二、城市规划,发展方向,8,目前正在委托中规院 编制2030年规划，计 划今年10月完成方案 编制，年底前上报国 务院审批。城市规划 区由原来124
5、平方公 里扩大到300平方公 里。,宣化区,下花园区,二、城市规划,中心城区,洋河新区,总体规划,9,二、城市规划,重点项目城中村、棚户区改造,数据来源：张家口日报、张家口新闻网,项 目 背 景,2022年冬奥会：改变城市面貌，全力迎接冬奥 京津冀协同发展：打造“三区两城”（水源涵养功能区、绿色产业聚集区、 可再生能源示范区、国际休闲运动旅游城市和奥运名城） 新型城镇化：破除城市内部“二元结构”、改善老城区居住环境、提高居民生活质量,项 目 数 据,时间节点：2016-2018年，共3年； 完成任务：改造项目438个，约12，5794户。 2016年改造棚户区191个、约51300户， 占三年
6、改造 总量的40.9%； 2017年改造棚户区169个、约44227户，占三年改造总量的35.1%； 2018年改造棚户 区78个、约30267户，占三年改造总量的24% 实施要点：积极开展货币化安置，货币安置可采取政府组织棚户区居民自主购买商品房作为安置房、 政府购买存量商品房作为安置房、纯货币安置三种方式； 确保新启动的棚户区改造项目货币化安置比例不低于80%； 政府购买棚改服务，尽快制定出台本地区政府购买棚户区改造服务的管理办法 市县 （区）行政审批中心要牵头分别成立棚户区改造项目 “一站式”审批服务小组,张家口市启动棚户区改造三年攻坚行动（2016-05-19）,10,二、城市规划,重
7、点项目城中村、棚户区改造,数据来源：张家口政府网、新闻网,张家口市启动棚户区改造三年攻坚行动 聚焦经开区, 2016年5月16日：张家口经开区,与中国建筑国际集,团就棚户区改造投融资项目正式签约，标志着该区率先在张家口市棚户区改造工作中,而纬一路棚户区改造项目作为第一批合作项目先行实施（我司可重点关注）,内棚户区改造项目、公建、场馆建设项目、市政及基础设施配套项,实施政府购买服务模式， 。 经开区区与中建国际投资(中国)有限公司签订的投融资建设项目合作协议，采用政府采购模式，由张家口经开区管委会授权的控股公司 与中建国际投资按照出资比例设立项目公司，项目公司与张家口经开区管委会签订政府采购合同
8、，具体负责项目的投资及建设，工程完 工后由张家口经开区管委会向项目公司支付购买服务费。 建设的项目包括张家口经开区 目以及其它以张家口经开区管委会主导 的政府投资类建设项目。 按照市委、市政府的部署，未来三年该区将把棚户区改造工作作为“一号工程”，纳入三年棚改计划的包,括玉宝墩、闫家屯、太平,寨等14个村和南站、马路东2个棚户区，涉及居民18400户，现已完成改造4840户。,承接首都【产业转移】【功能疏解】【沉淀人口】,11,国家战略,河北战略,廊坊行动,国家战略,2022年冬奥会,二、城市规划,京津冀协同发展,跨越发展 绿色发展 首都新经济增长极的战略突破口，承接京津功能疏解和产业转移，在
9、京津冀协同发展与京张城乡一体化时代机 遇下打造张家口跨越式发展 两大历史机遇,2013年10月，党中央、国务院批准京 张联合申办2022年冬奥会后。2015年 7月31日，获得主办权。,2013年习总书记提出，2014年226讲 话，2015年4月，协调发展规划纲要 通过审议。,产业协同,一小时交通圈、生活圈，打破“近京不亲京”尴尬 张家口陆空快速交通体系的建立将拉近张家口与北京的距离,快速交通体系通达世界 京张高铁 预计2014年动工，2017年通车，张家口 将纳入北京一小时城市 圈。 张家口机场 军民合用机场，已于2013年6月16日正式通航。 崇礼距张家口机场50公里，淳享机场资源。,二
10、、城市规划,交通协同,三、土地规划,土地利用总体规划(经开区),三、土地规划,纬一路(盛华大街),纬二路(长城大街) 纬三路(朝阳大街),纬四路(站前大街),胜利路(张宣路),经开区2005-2012年已征地块,经开区已征地块中，目前可 供开发建设的地块，大部分 地块已经与部分开发商签订 框架协议，我司可介入商谈 合作事宜。,小结,从京津冀协同发展、环首都经济圈、京津冀生态环境支撑规划、京津冀土地利用总体规划等空间 面层看，张家口东南侧功能定位燕山、太行山生态涵养区，西北属于坝上高原生态防护区，整体 开发强度有限。,面,线,规划新建：京张高铁、崇礼支线、延崇高速 已建线路：京张铁路、京藏高速、
11、京新高速、国道110 规划新建城铁、高速途径沿线城区（如怀来县、下花园区、宣化区）将进一步壮大,点,借冬奥机遇，崇礼区成为张家口市热点投资开发区域 京张城际高铁、官厅水库一带城镇（如市域经开区、宣化城区、下花园城区、沙城镇）成为投资 热点,张家口市新行政区划调整，增加了城区辖区面积，市区建设用地指标巧然增长，城市发展方向 南进，城市规划、土地规划、产业规划的空间范围逐渐拓宽； 市辖区人口增多，经开区加快开发，基建正在加强，改建机遇增多、力度加大，对接京津冀交 通一体化、产业承接的空间距离拉近；,B,土地市场分析,市区土地供应与成交分析（住宅） 我司土地市场占比情况（无）,张家口市区2015年国
12、有建设用地供应计划汇总表（单位：公顷）,3158.88亩 张家口市区2016年国有建设用地供应计划汇总表（单位：公顷）,1781.25亩，相比2015年，指标减少近50% 截止目前，2016年张家口市区出让住宅用地规模总量和宗地数均为0！ 数据来源：张家口市国土局官网,（数据来源：土地市场信息 网）,500 400 300 200 100 0,2012 2013 2014 2015,土地面积 建筑面积,近四年，张家口市区土地出让面积以2013年最高， 2014年放量缩紧，2015年与2014年几乎持平； 近两年市区市场主要去化2013年存量； 建筑面积按照地块出让时所控容积率计算,80 60
13、40 20,0 2012 2103 2014 2015,桥西区 桥东区 高新区,2012-2013年，桥东区土地放量较大，居首位，2014-2015年，桥西区、桥东区皆递减，桥西区2015年土 地放量为零，桥东区仅为约1.17公顷，而经开区近两年土地放量快速增长，居市区首位,桥东区 2015 年住宅 用地出 让情况,唯一一宗 住宅用地 403万/亩,桥西区2015年无住宅用地出让情况,410万/亩,经 开 区 2015 年 住 宅 用 地 出 让 明 细,343万/亩,300万/亩,2012年，市区共出让343.45亩住宅建设用地，出让均价桥东区最高为176.59万元/亩，经开区出让规模为23
14、9.39亩，出让量最多； 2013年，市区共出让2641.73亩住宅建设用地，桥东区和桥西区出让规模骤增，但经开区和桥东区成交单价突破200万元/亩，桥西 区单价不容乐观； 2014年，市区共出让737.08亩住宅建设用地，经开区成交单价继续领跑，且有小幅上升，桥东区出让规模占比达到全市一半以上； 2015年，桥东区、桥西区出让规模骤减，经开区成为供地主力，且产生新地王410万元/亩，桥东区出让一宗用地，成交单价也突破 400万元/亩的大关； 数据来源：中国土地市场网,成交单价状况：,占2015年市区建设用地供应计划 3158.88亩的23.79%,受2022年冬奥会影响，中心城区在去年申奥成
15、功后土地供应与成交量大幅下滑 （2016年市区供应量截至目前仍为空白），土地市场热度不够，与市场预期相悖；,从（潜力区县分析 第六部分）区县土地市场看，土地市场非常火爆，而且供应 量、需求量、交易量上升速度快，交易额亦有小幅上涨；,从中央政策、地方政府利益角度考虑，预计当前至“十三五”末，2016年下半 年及今后2到3年，市中心区域土地市场可能出现一个年度内既定的井喷活跃期， 长期关注度不能减弱；,从实地调研过程及当期市场表现看，张家口市区土地储备量仍显不足，经开区可供开 发土地量稍多，值得关注，占地比重较大的棚户区、城中村改造项目推进速度不快； 中心城区土地价格已经上涨，2015年出现410万/亩的地价王，拿地需理性；,小结,C,房产市场分析,价格分析 去化分析 客群分析,一、价格分析,张家口整体房地产市场量价分析,张家
