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1、石家庄市进入机会及项目可行性研究报告,思源经纪南京公司 2014.06,,目录 城市宏观背景研究 城市土地市场研究 城市宏观房地产市场研究 区域市场研究 潜在客户研究 地块研究 取地位置和价格建议 项目经济测算,城市是否健康，是否值得进入？ 石家庄的区位及交通现状使其成为京津冀都市圈发展的第三极城市，对河北南部的辐射及聚集作用更有明显。属于人口导入型城市、交通路网发达是其城市发展的核心动力，不仅增加了石家庄城市聚合力，而且对更快融入京津冀都市圈发展及加强对周边的辐射力均有较大的促进作用。城区人口比例小，城区规模小，但全市总人口基数大及较低的城镇化率，是城市及房地产发展的持续推动力。,房地产市场
2、好不好？ 限购后至今石家庄总成交量较限购前略有下降，但成交量总体保持平稳。2014年受宏观市场波动的影响，供销均有下滑，短期内市场成交量有下滑，但预计成交量仍将高于或与成交量最低年份持平，由于较低的城镇化率及较大人口基数，中长期市场需求持久,市场容量仍有一定的上升空间；其中商品住宅市场发展较好，整体供不应求，后劲大。商办市场由于整体供应量过大，市场饱和度明显，市场供过于求，整体发展趋于下行。,土地市场行情： 石家庄未来5年预计土地成交量（建面）2500万方，当前石家庄商品房销售总额预计为500万方（建面），预期5年内商品房整体供销将保持平衡的态势。另石家庄近3年已经拍卖土地中，未开发潜在供应量
3、（建面）1140万方，如果上述未开发土地加速上市，将给石家庄整体房地产市场带来库存增加的风险。近期看，石家庄土地市场受13年楼市火爆的带动，2014年1-4月土地市场持续火热，量价齐升，随着2014年房地产市场转冷，土地市场热度将有所下降。,全市及周边土地情况 未来5年土地供应量：预计未来5年土地供应量为2000万（占地面积）； 近3年土地潜在供应量：近3年全市土地潜在供应量为1144.6万（建面），区域土地潜在供应量为163.26万（建面）； 周边土地成交价格情况来看：纯住宅用地：405-710万/亩；住宅兼商服用地：400-600万/亩（特例：13年天山集团摘取的2013036号地块成为石
4、家庄地王，亩低价1378万/亩）；纯商服用地：450-550万/亩。,地块好不好？ 1、区位价值较高，地块位于南二环内，是未来的城市副中心。2、地块交通便利，在建地铁3号线（15年8月通车），由东西向有槐安路、胜利大街城市主干道，南北中华南大街，建设大街及正在拓宽的胜利大街等主干道，交通通达性好，3、地块四至外围区域发展城市，城市感较强，地块东部衔接石家庄高端住宅区。4、地块可开发用地住宅比重小，地块可开发用地体量较少及商业比重较大使得开发成本加大。5、地块开发进程不可控，地块内部环境杂乱，地块内部大量的城中村及企业厂房，拆迁量较大，土地开发进程不可控。综合评定：地块本身区位价值优越，但开发进
5、度及成本等不可控，商业比例过大，存在风险。,区域房地产市场好不好？ 区域房地产市场发展潜力大，发展势头强劲。作为规划的城市副中心，区域规划起点高，同时位于二环内、城市南向优先发展的决定区位优势使得区域具备较大的发展潜力。此外，从市场容量大、项目去化水平高、价格涨幅大、在售库存不多的市场现状看，区域房地产市场空间较大，前景看好。,城市宏观背景研究,石家庄位于河北省中南部，是河北省省会，京津冀都市圈的第三极，辐射整个河北南部，是京广、石太铁路枢纽城市，全国重要的服务业、生物产业基地。,石家庄市地处河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西省为邻，北与保定市交界，距首都北京270公里。是河北
6、省省会，华北地区最大的商业贸易市场流通中心，区位价值优越。 石家庄作为京津冀都市圈的第三极，定位全国重要的服务业、生物产业基地之一，也是京津高技术产业和先进制造业研发转化及加工配套基地。 石家庄市属于温带季风气候。太阳辐射的季节性变化显著，具有四季分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季节特点。,石家庄,河北省行政地图,京津冀都市圈,石家庄,石家庄市区现辖6个市辖区，分别是桥东区、桥西区、新华区、长安区、裕华区和井陉矿区，另下辖的12个县、5个县级市； 全市总面积20235平方公里，其中市区面积455.81平方公里； 2013年末，全市户籍人口969.4万人，常住人口1049.98万人，市区常住人口2
7、94万人；,数据来源：2009-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报,石家庄户籍人口969.4万人，常住人口1049.98万人，市区常住人口较少，仅294万人。外来人口较多，属于典型的人口流入型城市（目前区域外来人口57万），给房地产的发展提供较好基础支撑。,石家庄城市经济实力不强，排名河北第二，全国各省会城市第十二。2009-2013年全市GDP总值及人均GDP不断上涨， 2013年全市GDP为4863.6亿元，全市人均GDP为46828元。,全市GDP方面，2009-2013年全市GDP不断上涨，2013年全市GDP达到4863.6亿元，涨幅为9.5%，经济正由高速发展向平稳发展转
8、变。经济排名河北第二，全国各省会城市第十二，且主要来自于下面各县，市区GDP仅为1100亿元（占全市23%） 经济实力不强； 人均GDP方面，2009-2013年人均GDP不断上涨，涨幅波动较大，2013年烟台人均GDP为46828元，涨幅为13.2%。 整体看，石家庄经济实力对城市房地产快速发展的贡献度较低。,数据来源：2009-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报,人民生活不断改善，石家庄居民收入稳定增加，其中城镇居民可支配收入5年年均涨幅10.4%，截止2013年城镇居民可支配收入达25274元，比12年上涨9.7%； 09-13年石家庄农村居民人均可支配收入不断增加，年均涨幅1
9、3.7%，2013年农村人均可支配收入为10066元，同比上涨12.6%。 持续稳定增长的的人均可支配收入，为消费者的购房、生活消费等提供了强有力的经济支撑，同时使得居民消费观念逐渐改变，为房地产市场的发展奠定了基础。,2009-2013年全市城镇/农村居民可支配收入不断上涨，涨幅基本在10%左右，居民购买力逐年增强。,数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报,石家庄是第二产业主导经济，占比尤为突出，2013年比例高达47.2%，装备制造、医药、食品纺织服装、石化、钢铁、建材为支柱产业。 近年来以批发、物流、零售、旅游为代表的第三产业加速发展，产业发展所所带来的大量的置
10、业人口支撑当地房地产行业的发展。,石家庄是第二产业主导经济，占比尤为突出，2013年比例高达47.2%，装备制造、医药、食品纺织服装、石化、钢铁、建材为支柱产业。,数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报,2009年-2013年石家庄消费品零售额不断上涨，2013年消费品零售总额约为2179.7亿元，比2008年的1894.8亿元增长了15%，年均涨幅为16.6%。 全市消费品总额的稳步增加，反映出居民生活水平的不断提高，消费需求在增加。生活质量提高的同时人们对居住环境的要求也在提高，为住宅市场提供强有力的支撑。,2008-2013年石家庄市消费品零售额不断上涨，201
11、3全年共计2179.7亿元，涨幅为15%。,数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报,2009-2013年石家庄市人均储蓄存款不断上涨，居民经济实力不断增强，为房地产发展提供较好的经济基础支撑。其中制造业、金融业从业人员收入水平较高。,2009-2013年烟台人均储蓄存款不断增加，涨幅均在10%左右，2013年人均储蓄存款为141415元，涨幅为9%； 其中制造业、金融业从业人员收入水平较高； 人均人民币储蓄存款的不断增加说明大众的金融投资意识不断增强，经济实力不断增加，能够给房地产市场提供有力的消费支撑。,数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公
12、报,2009-2013年石家庄市财政收入不断增加，2013全年共计648.3亿元，涨幅为13.1%。,2009-2013年财政收入不断增强，年均上涨21.8%，2013年全年财政收入为648.3亿元，比12年上涨为13.1%； 财政支出多用于教育、医疗卫生、节能环保、农林水事务和住房保障等重点项目。,数据来源：2009-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报,2020年，石家庄城镇化率达到70% 到2015年，河北省城镇化率达到51.5%，城镇人口由2010年的3150万人增加到3800万人。石家庄市将成为城区常住人口300万人以上的特大城市 到2020年，石家庄市城市化水平将达到63%
13、，城镇人口将由2005年的395万增加到2020年的689万，规划期间市域人口将继续大量由农村向城市转移，人口空间分布将发生很大变化，城市人口的大幅度增加，将使城市各项建设用地需求不断加大。 加快推进地铁建设3号线预计17年开通 石家庄轨道交通三号线一期工程工期54个月，预计在2017年3月份完工。9月28日率先开工的石家庄轨道交通3号线一期工程“新客站至二中段”，将由中国铁建十七局集团投资建设。预计将在2017年3月31日全部完工。 地铁3号线设两个站点在区域内部，极大的提高了区域对城市内部的辐射能力，吸引全市客群。交通路网的完善对，更好的促进区域房地产市场的发展。更好的融入京津冀都市圈发展
14、以及加强对石家庄市区的辐射起到了极大的促进作用,2013年城镇化率达55.72%，规划到2020年，全市城镇化率达65%左右，城镇人口基数的增加是支撑市区房地产发展的基础条件。,（石家庄、济南、郑州、太原共4个城市),附文件：,各城市关键指标对比： 1、当前石家庄房地产市场容量小相对较小，与周边省会相比，石家庄商品房市场尤其是住在市场市场容量相对较小，由于人口基数及低城市化率，预计未来市场容量有上市空间。 2、市区常住人口对房地产支撑作用较大，尽管石家庄全市常住人口规模较大，但由于市区常住人口规模较小，对房地产发展的促进作用不明显，相对其他城市来说，房地产总容量较小，而郑州和济南市区人口较多，
15、对房地产发展的人口支撑作用明显，商品住宅销售量较大。 3、和其他城市相比，石家庄城市化率较低，发展潜力更大，目前石家庄城市化水平仅为55.72%，低于济南、郑州和太原，随着城市城镇村改造的加快、城镇化水平快速提升所带来的人口迁移将对城市房地产发展的促进作用明显。,烟台市规划成为京津冀都市圈第三极、京津向中西部辐射的“第一中枢” 、河北省对外竞争、交流的第一平台，城市地位逐步提高，未来将带动房地产行业的发展。,城市总体发展调整战略： 优化都市区布局，落实城市北跨战略，强化正定组团功能，建设滨河新区、承担部分省会功能，统筹产业发展，完善产业聚集区布局；依据“规模不变、调整用地发展方向和布局”的原则
16、对中心城区用地布局进行调整。,1、京津冀都市圈第三极 随着国家发展战略调整，京津冀区域正成为引领中国经济新一轮发展的增长极。亟需以石家庄为核心，推动冀中南 一体化建设，构建与京津良好的分工协作关系，使石家庄成为京津冀都市圈第三极。 2、京津向中西部辐射的“第一中枢” 石家庄位于京广与陇海复线发展走廊交汇要冲，随着区域经济交流的进一步加强，亟需石家庄利用“东出西联、承南接北”的区位优势，大力发展以商贸物流、信息服务为主的现代服务业，使其成为京津向中西部辐射的“第一中枢”，全国重要的现代服务业基地之一。 3、河北省对外竞争、交流的第一平台 省委、省政府高度重视省会发展，将省会城市建设作为提升全省竞争力的战略举措。亟需石家庄做强、做大，担负起展示整个河北财富创造力、文化竞争力、社会发达程度的重任，对外竞争、交流的第一平台；特色鲜明、繁华舒适、现代一流的省会城市。,石家庄近期实施“打造新城、重塑古城、严控老城” 战略。 远期实施“北跨、南优、西控、东延” 战略。本案属于近期规划的老城部分，同时也是远期规划中的“南优” 部分，规划将有效促
