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1、南京别墅市场分析一、南京别墅市场发展变迁南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： （一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅
2、的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 （二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 （三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕 随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。至
3、此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。二、南京别墅板块构成及发展现状（一）大南京别墅板块构成背景介绍南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高度，在一定程度上影响了别
4、墅的去化速度。综合这些因素，南京下半年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。南京别墅总体分布图u仙林板块别墅仙林别墅与紫金山别墅群在自然优势方面有很多的共同之处，但是与江宁的别墅发展有很多相似之处，所以仙林的别墅一直也备受关注。仙林的别墅产业发展也比较早，例如早期的别墅有仙鹤山庄、亚东花园城、听泉山庄等。 南京的紫金山都被人称为风水宝地。住在紫金山脚的居民享受着南京城天然氧吧的沐浴，生活的幸福指数高于市中心。而别墅项目作为第二居所通常是享受型的住宅，坐落在仙林板块的别墅项目更是具有得天独厚的自然优势，地理位置良好，投资前景看好。随着主
5、城一线山湖资源，如紫金山、玄武湖周边别墅开发量已经饱和，这些区域的别墅价格高达千万元，因此不少开发商将目光投向远郊的山水资源。经网络调查发现，如果将别墅作为第一居所的话，在八大板块中63.64%的网友更倾向于城东板块，其中大城东区域内的仙林湖板块尤为受宠，其丰富的自然资源更是得到了76.92%网友的认可和赞许。仙林湖板块，不仅坐拥绝佳自然生态资源，紫金山、宝华山、汤山、栖霞山等四山环绕，而且靠近地铁2号线经天路站，还有建设中地铁4号线和规划中地铁15号线的利好，加之万科金色领域低于万元的开盘价，更是让这里迅速成为刚需购房者青睐的热点区域。因此，65.6%的网友认为仙林湖板块在未来的别墅发展中更
6、是前途无量，发展势头将更上一层楼。此外，仙林板块拥有仙林大学城，被12所高校围绕，其中不乏南京大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京财经大学等高等学府，浓重的书香气息给仙林湖板块带来了一抹人文情怀的亮色。【休闲配套】 仙林的发展也较早，尽管距离主城区有一段距离，但是很多配套商相对更加成熟一些。目前该地区的教育配套设施南师附小实验学校，南京外国语仙林分校 , 仙林大学城，高校区等，人文素质相对较高，与江宁和江北的大学城相比，仙林的大学城发展更好一些。目前该地段有50、70、97、108、310路等公交车，更主要的是地铁二号线的开通，拉近了与主城区的距离。在商业和医疗设施上，目前有亚东商业广场、大
7、成名店购物中心、苏果文苑路社区店、鼓楼医院仙林分院、金鹰商业步行街以及鼓楼医院仙林分院，生活、休闲、购物更添便利。 各个楼盘也配备了自己的休闲娱乐场所，例如栖园就有游泳馆、网球场、篮球场、幼儿园，会所；招商依云溪谷（配备有小区内部配套:幼儿园、会所和物业服务中心、地面及地下停车场等等。 【楼盘案例】 招商依云溪谷（均价26000元/）该项目位于南京市栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西。该项目规划总用地面积241863.9m2，总建筑面积168690.98m2。包括独立、双拼等几种类型，其中一期占地5.6万、建筑面积3.8万，容积率0.47，为低密度独栋和双拼别墅组成。 项目地块内保留大量原生
8、态自然山水、植被。招商地产在充分利用周边的自然环境的前提下，将充分发挥地块潜在价值，提升居住品质。住宅户型设计力求创造精品，倡导健康、自然，精致的生活空间，充分体现招商地产“绿色地产”的建设理念，“家在，情在”的文化内涵和品位。 依云溪谷提出绿色家园、江南水乡以及人与自然和谐共存的设计主题思想，创造优雅怡人的居住氛围。根据水网纵横的江南意象，重塑以岛屿、带状绿化为构成因素，以流水、湖泊为基本骨架的规划结构；同时，结合水岸创造出的自然缓坡与半围合半开敞的庭院绿地，着力刻画出小桥、流水、人家的田园诗一般的浪漫情境。通过结构道路有续地组织交通，并有机地划分出各个组团空间。金陵家天下（均价21000元
9、/）金陵家天下位于南京市栖霞区仙鹤门亚东新城开发区5号路与8号路交汇处，东临听泉山庄，南临土城头路，北边是雁鸣山庄和仙鹤公寓，主入口设在小区北端中心的主干道上，次入口设在东面主干道上。高级公寓单独设出入口。占地105684平方米，建筑面积579456平方米，以独立、双拼、TOWNHOUSE别墅为主，园区东部单独规划了高级公寓园。交通状况：公交：70路、97路、165路、107路、139路、108路、130路、146路、310路、南汤线地铁：二号线山羊公园站、 仙林中心站【前景展望】 根据一份调查报告显示，在房地产投资地段的选择上，选择仙林的20%，在目前强调“地段地段还是地段”的年代，目前仙林
10、的板块还存在人气不足的现象，但是随着仙林的不断发展，仙林的未来除了地铁之外，其他发展也有大的规划。根据南京市市政公用局公布了南京市沿江城镇污水处理规划的显示，至2010年南京新建、扩建或改建的污水处理厂将达到18座，其中仙林污水处理厂规划建设5万吨/日的污水回用工程，用于道路冲洗、绿化以及河道补给用水。目前仙林的仙鹤片区已完成了中水管网的铺设，具备了污水回用的基础条件。同时，根据卫生局局长陈天明介绍,除了江宁的同仁医院、河西的明基医院,南京还将在仙林建设鼓楼医院仙林国际医院,占地达到了100亩,目前规划设计方案已确定。 u紫金山别墅【情况简介】 紫金山有别墅从民国就开始，不过那个时候的紫金山上
11、的别墅不是有钱人就能住的，还主要以当时的政要为主，比如说宋美龄位于紫金山的别墅。 近几年来，紫金山别墅再次发展。位于紫金山内的帝豪花园别墅是南京最早的别墅之一，现在也是投资价值最高的别墅之一。帝豪别墅在南京可以说家喻户晓。从帝豪开始，环紫金山开始建设了很多别墅。在紫金山周围，东到马群，北到 312国道北侧的聚宝山，西到卫岗，已经聚集了栖霞天泓山庄、万泰钟山高尔夫、阳光聚宝山、中住君临紫金、马会置业的马会山庄、中冶钟鼎雅居等众多堪称南京重量级的中高端物业。 如果说江宁、江北的别墅大发展的话，那么，紫金山板块因为位于主城区较近，所以很大程度上成了购房者的第一居所。目前该板块在售的别墅有钟山国际高尔
12、夫、中冶钟鼎雅居等别墅项目。 【休闲配套】： 因为距离主城区较近，所以紫金山板块的别墅配套很大程度上沾了主城区的光。比如有钟山医院，在教育方面有南京农业大学附属小学、南京理工大学附属中学 、南京农业大学、南京理工大学、沧波门小学 、孝陵卫中心小学、解放军理工大学、工程兵学院，自然景观除了紫金山之外，还有中山门明城墙，月牙湖等，在生活配套方面有苏果超市、华诚超市、联华超市、童卫路集贸市场、都市山庄小商品集贸市场、银行、邮政等 另外，为了增加项目的分量，各个项目根据各自的情况增加不同的配套。例如钟山国际高尔夫，项目目前不仅有索菲特酒店，还有18洞国际高尔夫球场、9洞市区灯光球场、练习场，这些都给业
13、主的娱乐生活带来了方便。依云溪谷5.47万平方米的碧芙山、近20000平方米的香奈湖，同时还有一所面积约3000平方米的高标准的幼儿园和约4800平米依云国际会所，集高档餐饮、休闲、娱乐等主题空间。在山体公园内，还将建设高标准的二个网球场、一个篮球场。帝豪花园座落于紫金湖畔的中心会所，楼高三层，内设室内恒温游泳馆，桑拿浴室、中西餐厅、酒吧、推拿按摩、美容美发、棋牌室、健身房、儿童乐园（活动室）、舞厅、卡拉OK厅、超市、会议室、商务中心、标准房、商务套房，室外灯光网球场、小型高尔夫球场。 【楼盘案例】 钟山国际高尔夫国际花园（均价：4000万/套）钟山国际高尔夫项目，南京楼盘，坐落于紫金山脚下，
14、是南京市惟一在市区内的高尔夫球场别墅项目，占地面积达3671亩。将建成顶级的体育休闲运动与高端别墅相结合的项目。钟山国际体育公园包括2座18洞72杆国际标准高尔夫球场，及与之配套的综合娱乐项目。其中一个球场要求在2005年5月建成，并作为十运会的高尔夫运动配套场地。俱乐部会所将包含有五星级标准的运动员及裁判用房、标准客房、中西餐厅、壁球馆、健身房等设施。整个球场及配套设施均按举行国际赛事的标准设计建造。该项目还包括部分高尔夫别墅，别墅区占地面积约1037亩，将围绕或穿插在2300亩球场周围，别墅开发总建筑面积约8万10万平方米。钟山国际高尔夫别墅位于中国传奇名山南京钟山脚下，占地3671亩，包
15、括：纯独栋绝版景观别墅，国际级赛事标准的18洞高尔夫球场、9洞市区灯光球场，超五星级索菲特钟山高尔夫酒店、铂金级高尔夫会所。 南京钟山国际高尔夫别墅 一期紫檀园共有18栋纯独栋别墅，错落分布于球场的中段，8号球道与9号球道旁侧；邻近酒店和会所，更方便休闲娱乐；靠近环陵路景观大道，交通方便，生态宜人。在一期别墅的设计中，主要有三种风格：意大利式、西班牙式和美国怀特式。18栋别墅外立面造型变化丰富，错落有致，色彩方面主要采用了米黄、乳白和暗红三种色调，厚重大方，与酒店及会所遥相呼应，最大程度实现别墅风格与地形、地貌的完美结合。周边配套：商业：国贸商城马群百货商店；内部配套：餐厅;,壁球;健身房;高
16、尔夫;其他；周边医院：南京市栖霞区马群卫生院；周边学校：马群新街太阳城小学(中学) ；周边公园：灵谷寺。【前景展望】： 随着别墅用地的审批用地终止，再加上自建山天然的自然优势，紫金山板块现在的别墅项目将成为紫金山别墅的最后杰作。紫金山别墅相对于其他板块来说，将成为南京所有别墅的“领头羊”。 1、环境整治：从2006年开始，将陆续投入 20亿元的巨额资金进行紫金山环境综合整治，将迅速改善紫金山的面貌，使其焕发出更加迷人的风采，大大提升环陵路一线高端物业的含金量。中山陵环境整治二期、顾家营项目、城中村改造、麦德龙项目、双拜岗路拓宽一期、仙鹤门地块，地铁二号线城中段和城东快速通道二期、忠林坊雨花巷地块、薛家巷地块。 2、产业发展：沿紫金山板块周边还规划了一批产业带。徐庄软件产业基
