【房地产年报】2018年重庆主城区房地产市场总结及2019年展望

《【房地产年报】2018年重庆主城区房地产市场总结及2019年展望》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】2018年重庆主城区房地产市场总结及2019年展望（75页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,2018年重庆主城区房地产市场总结 2019年楼市展望,2018年,是经济面临内外空前压力的一年！ 是房地产调控环境高压的一年！ 是房地产市场跌宕起伏的一年！,宏观环境 MACRO ENVIRONMENT,目 录 CONTENTS,01,土地市场 THE LAND MARKET,02,商品房市场 COMMERCIAL HOUSING MARKET,03,04,2019年楼市展望 2019 HOUSING OUTLOOK,重庆最专业的一站式 前 策 顾 问 公 司,01,重 庆 最 专 业 的 一 站 式 前 策 顾 问 公 司,宏观环境 MACRO ENVIRONMENT,全国经济环境：经济

2、增长承压，货币金融“中性”，融资贷款难,经济环境：经济内外承压，2018年全年GDP预计增长6.6%；消费主导经济拉动； 投资拉动虽边际效益减小，仍是经济增长的重要拉动因素。 货币金融环境：经济增速的放缓需要相对宽松的货币环境 ，2018年虽经历央行四次降准，但货币政策“中性”，即货币政策定向宽松，未直 接传导至房地产行业，房企融资和消费端贷款困难。,数据来源：国家统计局,7.9%,7.8%,7.3%,6.9%,6.7%,6.9%,6.7%,8.0%,9.0%,1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0,2012,2015,2013 2014 左

3、:全国GDP（亿元）,2016 2017 2018Q1-3 右：GDP增长率（%）,100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%,2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Q1-3,三大需求对GDP 增长贡献率,消费 出口 投资,21.4%,12.2%,13.3%,20%,30%,2012-2018年全国GDP及增速 2012-2018年全国货币增速,13.2%,-4.8%,6.4%,-13.7%,0% -20% -40%,60% 40% 20%,10000 0,20000,40000 30000,2012,2013,2015,2016,2017

4、 2018.1-11,2012-2018年房地产开发企业国内贷款 33.1% 17.5% 8.0%,2014 国内贷款(亿元),增速（%）,全国政策 : 房地产发展第20年 ，2018年调控频率高、力度强、手段多,全国进行城镇住房制度改革的意见 实物分房、货币化分房全国停止,关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 房屋商品化、社会化、完善经济适用房制度,1998年,50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%,0,100,000,200,000,300,000,2001 2002,2003 2004,2016 2017 2018,007 2008 面积（万方）,2

5、005 2006 2 全国销售,2013 2014 2015 （右）,2009 2010 2011 2012 房价增长率,房地产起步 期，政策初 步规范,18号文件， 促进房地产 发展,出台国四条，首次提出 限购,放松限购限贷、加强 信贷支持和税收减 免，基准利率下调,限购、限售、限贷政 策出台，利率上浮， 打击炒房行为,宽松,信贷支 持，税收 优惠，全 面救市 宽松,宽松,国六条、国八条 出台，加大力度 调控楼市，“限 价房”产生 收紧,收紧,初步规范,收紧,2000年,2001-2018 应急性行政措施 向建立长效机制 转变,2018年 全国近450次调控,全国政策 :中央重要会议中的房地

6、产调控基调,2016年12月,中央经济工作会议 :首提“房住不炒”,2017年10月,十九大: 多主体供给、多渠道保障、租购并举,2018年12月,中央经济工作会议：坚持房住不炒，因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任,中央政治局会议：因城施策，引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨,2018年7月,2018年3月,政府工作报告: 落实地方主体责任，建立健全长效机制,基调：保持调控政策的连续性和稳定性 变调：“一刀切”调控松动,2019年调控定调,旧为“坚决遏制房价过快上涨”， 二字之差为2018年 调控定调,重庆经济环境：经济增速下滑，产业结构调整,经济总量：地区生产总值由两位数增长变为

7、2018年前三季度的6.3%，全年增速预计在7%以内；工业增速 慢，前三季度工业增长仅3.6%，传统支柱产业汽车制造业的负增长拖累整体经济。 经济结构：正在经历传统制造业向智能制造业的转变，为优质产能发展腾挪空间。,数据来源：重庆统计局,13.6%,12.3%,10.9%,11.0%,10.7%,9.3%,6.3%,0%,3%,6%,9%,12%,15%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,2012-2018年重庆地区生产总值及增速,2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018前三季 地区生产总值（亿元） 增速（%）,4.3%,3.

8、7%,8.9%,6% 3% 0%,12%,9%,15000 12000 9000 6000 3000 0,第一产业,第三产业,2018年前三季度产业发展情况,第二产业 增加值（亿元） 增长（%）,-15.9%,4.3%,2.4%,1.8% 1.5%,-20.0%,-10.0%,0.0%,10.0%,汽车制造业 电子制造业 材料行业 化工医药行业 能源工业 消费品行业 装备制造业,20.0% 2018年前三季度“6+1”支柱产业产值增速 14.4% 10.8%,重庆宏观环境：产业转型阵痛中，寻求经济和财政的支撑点,数据来源：重庆统计局,1,922,2,081,2,228,2,252,2,365,

9、1,466 1209,1,687 1675,1248,1379,1166,1680,1500,0,1,000,2,000,3,000,2012-2018年重庆财政收入及土地出让收入,2012 2013 2014 地方财政一般预算收入(亿元）,2015 2016 2017 2018E 国有土地使用权出让价款（亿元）,发展大数据智能化产业等新兴产业：2018年紫光集团、华润微电子、英特尔、阿里巴巴、京东、科大讯 飞等行业领军企业相续在渝布局落子。 在供给侧改革和产业结构调整的长期和艰巨过程中，房地产业对地方经济和财政的支撑地位愈加重要。,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,

10、0,3000,6000,9000,12000,15000,18000,21000,2018前三季,2012-2018年房地产开发投资额,2012 2013 2014 2015 2016 2017 地区生产总值（亿元） 固定资产投资 房地产开发投资额,增速（%）,重庆政策环境：相对全国多数城市温和,全 国,重 庆,首套房首付3成； 二套房首付4成； 三套房部分停贷； 利率上浮10%-30%,首套房首付3成； 二套房首付4成； 利率上浮15%-30%； 三无人员限贷,因城设定区域 最高销售价格 而稳定房价,各区根据本 区情况进行 限价,购房后取得房产 证2-5年后才可销 售,获得房产证2年 后销售

11、,外地户籍普遍限 购一套，本地户 籍限购两套,无限外 无限购,上海：二套房及其 以上市场交易价格 的70%，税率 0.4%-0.6%,房产税起征点 17630元/，外 地户籍三无人员首 套房起征，税率 0.5%-1.2%,房产税起征点 调至建面单价 15455元。,重庆政策列表：政策集中在4-8月，以整治市场秩序和城市建设为主,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10,月,11,月,12,月,实施新城市规划管理 技术规定,重庆市城 市规划管理技术规定 （2018版）调减了土地 开发强度，增强了山、 水、绿系保护盒历史文 化名城保护等。,计划2018年 2020年主城 每年提供

12、2万套 公租房，三年 共6万套。,重庆调整5 项房地产财 税政策，,重庆智慧社 区首获政策 扶持，大力 支持装配式 建筑发展,重庆18个违规 楼盘被暂停网 签，涉及拒绝 公积金、收选 房费等。,与公安系统成 立联合整治领 导小组，全市 范围内整治和 打击房地产领 域违法犯罪行 为，重点打击 九项房地产违 法违规行为。,停首套房税 费优惠 政 策,两江四岸暂缓开 发：涉河道中心 线180公里，两 侧岸线长约394 公里的房屋建筑 工程、市政工 程、港口码头工 程等。,两江四岸治理长 级方案;核心区原 则上不再新建高 层住宅。,城市建设,首条全闭合式轨 道环线10号线部 分开通。,重庆市城市提升行

13、动计 划首次为城市整体提升 制定行动计划，全面提升 城市经济品质.,整治市场秩序,税费政策,严打“租金 贷”行为，严 肃违法中介机 构、贷款机构,02,重 庆 最 专 业 的 一 站 式 前 策 顾 问 公 司,土地市场 THE LAND MARKET,土地政策：房企拿地门槛提高,2018年再出“竞配建无偿移交公有租赁住房面积“， “限定预售时间、不得分期开发”、 “智慧社区”新规使房企拿地门槛变高。,2018年5月,“竞配建无偿移交公有,租赁住房面积”,2018.7月 “限定预售时间、 不得分期开发”,当地块现场达最高限价后，将竞配 建无偿移交公有租赁住房面积； 共有租赁住房要求不低于200

14、0元/ 的精装修标准。,竞得人应一次性向规划部门报送该宗地 建设项目设计方案，规划部门批准的所 有建筑物、构筑物及其附属设须全部同 时整体开工、不得分期开发建设； 竞得人应于该时点前申请首批住房预售 许可，竞得人未在约定日期前申请首批 住房预售许可的，每延期一日，应向出 让人支付出让价款总额1的违约金,2018年8月 “智慧社区” 社区内的宽带网络覆盖率达到100%， 宽带接入能力达到200Mbs及以上， 免费Wi-Fi覆盖面积95以上，高清数 字电视网络接入能力达到100； 社区内新建商业商务建筑通过绿色建 筑星级认证的比例达到100%，现浇混 凝土采用预拌湿凝土的比例达到 100%； 建立具备数据采集功能的社区智慧服 务平台，全方位智能管理社区物业的 各类物业服务。,土地量价 ： 主城供应量、成交量减三成，楼面均价首破5，创新高。,2464,2509,2229,3179,4631,5177,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,1000,2000,3000,4000,5000,2013年-2018年重庆土地供求价走势,2018年土地放量减缓，土地供应量926万方，成交量847万方，成交可开发体量1614万方，同比下降31.6%、 32.1%和38%，供、需量均为近六年最低； 2018年楼面均价5177元/，同比增长12%，首次突破5