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1、中式别墅市场现状报告目 录第一章 中式别墅特色一、中式别墅市场之起源二、中式别墅之特点三、传统中式别墅的缺陷第二章 中式别墅宏观市场四、中式别墅市场研究五、新中式别墅的市场分类八、顶级新中式别墅的市场机遇第三章 昆明中式别墅市场六、昆明中式别墅的现状七、昆明中式别墅的探索之路第四章 中式别墅未来观九、中式别墅的可持续发展观十、中式别墅建筑案例一、中式别墅市场之起源随着别墅市场在中国的发展，欧美风格别墅一直在市场上受到广大消费群体的追捧，并在市场上占据主导地位，最近某权威机构做过一项统计，70%以上的潜在购买人群都倾向于选择北美风格别墅，可见北美风格的影响程度。伴随中国经济的发展，人们在对建筑的
2、基本要求满足了以后，便开始在建筑中追求与自然交融，接近大自然、亲近大自然。对别墅而言，别墅是西化的东西，别墅在经历了多年的发展之后，人们开始认识到西化的东西并不一定适合国人，这是目前市场上中式别墅大量出现的一个基础；另一个原因是中国经济的发展，民族自信心的回归，人们开始了对文化的重视，加上中国人在国际地位上的提高，中式别墅自然而然得到了广泛的重视，时代发展到了今天，人们对居住品质的要求越来越高，于是中式别墅便应运而生。从2002年起，一些具有探索和创新精神的房地产发展商开始尝试如何在现代化的高档别墅中回归本土的建筑文化，这种探索和尝试不是出于发展商的兴之所至或者猎奇，而是一种大势所趋下的自醒和
3、回归，在中国经济的高速发展和文化地位的不断提高、北京奥运会即将要到来的前提下，中式住宅的出现是逐渐自信、渴求本源、并且学会扬弃的中国本土文化在建筑文化上的一种必然反映。二、中式别墅之特点传统的中式别墅北方是以北京的四合院为代表，而南方则是以江南的园林建筑为代表。建筑是文化的载体，中国传统的中式建筑正是中华文明的最好见证。虽然随着城市的大规模开发建设，传统的青砖灰瓦、重重屋檐越来越成为一场遥远的、依稀的梦境，但这不能代表它们在现代建筑发展和现代生活方式的变革中已经没有存在价值。中式住宅体现了其它住宅建筑形态难以并论的特点：1、 规划和形式特点中式别墅是一个以家庭院落为中心，街坊邻里为干线，社区地
4、域为平面的社会网络系统，同时也形成了一个符合人性心理、保持传统文化、邻里关系融洽的居住环境。它满足了人们衣食住行的需要，满足了人们希望得到友谊、同情、理解、信任的需要。数代人的居住实践表明，它能让人与人之间能产生一种凝聚力与和谐气氛，同时有一种安全稳定感和归属亲切感。这与现代公寓住宅永远紧闭大门的冷漠形成了鲜明的对照。2、环境布局特点中国传统住宅多为内向型院落式布局，是封闭性住宅，对外只有一个街门，关起门来自成天地，具有很强的私密性，也非常适合看重隐私的现代人独家居住。它的院落宽绰疏朗，四面房屋各自独立，彼此之间有游廊联接，起居十分方便。它不仅和中国人的伦理观念契合无间，而且表达了中国人中正平
5、和、变通有则的处事态度。3、建筑特点中式住宅讲究磨砖对缝，黄松木架，风火双檐，屋里是方砖地，窗明几净。一砖一石，一草一木，都有说不尽的学问，说不尽的讲究，处处体现着民俗、民风和传统文化，表现着人们对幸福、美好、富裕、吉祥的追求。4、历史和文化特点作为民间建筑的一个重要成份，它是非常有生命力的一种住宅。它所体现的人与自然和谐相处的天人合一的哲学思想与现代建筑理念是一致的。它是中国人在建筑艺术史上的一大创造，是对世界文化一大贡献，称得上是一门学问。三、传统中式别墅的缺陷随着市场经济的发展，已经拥有十余年现代住宅和西式别墅居住经验的中国人已经见识过另外一种文化背景下的建筑的成熟度。对比建筑材料和建筑
6、空间结构的现代化、合理性和所能给人带来的舒适感，西式别墅无疑要优于中式传统建筑。1、功能结构传统的中式别墅，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅相比在起居、会客、厨卫等功能要求上和现代人的生活方式有较大的矛盾。其结构形式又是以木结构为主，在建筑材料和施工工艺上都有先天不足，不能有效解决防水、保温、抗震等的要求。2、院落设计由于以庭院为核心，传统中式别墅房与房之间的交通联结一般要通过露天的庭院来解决，这无疑会给已经习惯了恒温、精装修的室内环境的现代人带来诸多不便。但是，这个问题在普遍以“院子包房子”的西式现代别墅中却解决得很好。由于房子被浓缩在地块的中心部位，房与房的交通联结在室内全部可以解决，
7、大大提高了居住的舒适性和方便性。3、房屋舒适性传统中式别墅由于房屋分散围合，墙体增多，东南西北四面房屋采光差别极大；而西式现代别墅是集中布局，裸露墙体少，也利于将房屋做出高差，使主要居室的采光和保温达到最充分的效果，使居住者的感受更舒适。4、空间利用率西式别墅的空间布局能够根据使用效率和重要性做到缩放自如。例如，根据家庭需要，安排不同面积和不同位置的起居室、主卧室、次卧室、书房、厨房、甚至是卫生间和储藏室，使其达到既能最高效率地合理利用，同时又不浪费一寸空间。而这种灵巧的、类似于搭积木式的居室空间安排是四面围合的传统中式别墅所不易做到的。5、建筑材料以石材为主建造的西方别墅，表现出淳厚、雄壮的
8、凝重特征。而以木结构为主要代表材料的东方别墅呈现出通透、灵巧的“轻盈”文化特征，对东方建筑文化而言，舶来品的钢筋混凝土等现代建筑材料完全属“外缘”，最初的引进和运用显得生硬、被动而无序，照搬照抄也屡见不鲜，一度曾阻碍和困惑了自身文化的更新和发展。四、中式别墅市场研究 2006年4月，中国不动产杂志社、搜房网和北京零点市场调查公司合作对国内中式别墅的市场状况、需求和发展趋势进行了网络调查。调查结果显示，在众多的别墅风格中，中国传统风格别墅以44.90%的绝对优势成为消费者的最爱，其受欢迎程度大大高于排在第二的北美风格（20.41%）和欧式风格（18.37%）。中式别墅已经走出了低谷期，逐渐被市场
9、所认可和接受。 1、现状与趋势分析：传统与现代处于初级融合阶段，有待进一步体现传统文化的精髓 中国在别墅市场发展的过程中整整花了10年时间，才从当初“可以停私家车的单独庭院就是别墅”的简单理解，经历了后来的模仿照搬西式别墅，然后引进、改造和调整西方文化做出一些中西合璧的别墅，再发展到今天的中式别墅新鲜出炉。中式别墅市场地位迅速崛起，已经发展成为一个具有一定市场认可度的别墅风格，与西方的众多别墅风格分庭抗礼。但如何将中国的传统文化与现代人深受西方文化影响的生活方式完美的融合在一起，即建造出一种适合现代人居住、符合现代生活习惯的传统居所，仍是一个需要深入探索的难题，中式别墅要走的路还很长。 分析：
10、从目前市场上的中式别墅的现代与传统元素结合程度看，市场上的产品大部分是基本结合及生搬硬套的产品，而完美结合的只占6.25，无论是南方市场还是北方市场都存在着共性，可以看出目前市场上的中式别墅产品，市场消费者仍然不容乐观，从北京的观唐、易郡、广州的清华坊，都是基于传统建筑文化的挖掘与现代居住的生活流线有机融合，迎来了市场较好的美誉度及认可度，市场接受程度较高，如何将中国的传统文化与现代人深受西方文化影响的生活方式完美的融合在一起，即建造出一种适合现代人居住、符合现代生活习惯的传统居所，才是中式建筑发展的探索之路。2、追求与用途：购房强调自然舒适，多作为第一居所和度假休闲 人们对于中式别墅的心理需
11、求充分的说明了现代人追求自然和舒适的特点，而“贵族的”、“豪华的”和“严肃的”等比较符合以前传统中国居室特点的方面则不受欢迎。这说明，即使现代人对于建筑形式的偏好已经是对中国传统实现的“本土化的回归”，但这种回归并不是完全的复古，而是复古的建筑风格与现代的生活方式的融合，他们购买中式别墅是在这种传统的建筑形式中实现自己渴望接近自然、追求舒适的愿望。作为偏高端的房地产产品，针对的目标群体数量相对较小，投资的风险相对会比较大，因此购买中式别墅作为投资的比例相对会较低。 分析：从消费者购买别墅的心里动机看，消费者仍然以别墅的自然环境和居住的舒适度为主要的动机，选择这两项的比例均达到了21.58%，其
12、次是民族感、健康、实用、美观为次要动机，这与别墅的消费理念相吻合，这说明现代人购买别墅已经实现了对中国传统本土化的回归，已经不在局限于崇尚传统意义上的贵族、豪华和严肃，而是在这种传统的建筑形式中实现自己渴望接近自然、追求舒适的愿望。从购买中式别墅的消费者的购买行为来看，人们购买中式别墅作为第一居所的比例接近50%，作为第二居所用于休闲度假的比例也达到了38.30%，作为投资的比例为6.38%，可见中式别墅的开发和建筑应该以“宜居“为导向，即充分尊重和满足现代人对于自然和舒适的追求。 3、风格与类型：独立的园林式中式别墅最受消费者喜爱 中式别墅是指在中国传统建筑风格的基础上发展起来的，体现中国传
13、统文化特色的一类别墅。中国之大，建筑风格自然也千差万别，其中较多应用到现代别墅建筑中的主要有两种：一种是江南园林式建筑风格，另一种则是北方四合院式建筑风格。 分析：在本次的调查中发现，喜爱园林式中式别墅的被访者较多，比例达到78.05%；说明园林式的中式别墅倍受消费者偏爱。调查结果显示，将近60%被访者认为单个独立的建筑是最适合中式别墅的形式，其次是联排别墅的形式，比例也达到了16%。这与中式别墅的特点是非常符合的，在中国人的传统文化中比较强调各家各户的独立性和私密性，只有独门独户的建筑形式才能较好的满足这一要求，因此独立的中式别墅比较受到消费者的认可。4、中式别墅发展方向的探索调查分析：调查
14、结果表明，探索中式别墅未来发展方向，可以看出传统的民族的及中式建筑文化的精髓所占的比例较高，其次是在建筑文化及民族文化的基础上寻求本土的回归，是中式别墅发展的主流，在此基础上有机融入简约现代元素达到中西合璧是中式别墅的发展方向，衡量一个好别墅的关键则在于整体品质，即拥有适合居住者居住的各种条件、充分满足人的消费心理和居住心理。”中式别墅尤其要重视消费者在“宜居以人为本“这一点上的要求，在这件“中式建筑外衣”下，既要考虑原来独立、私密的要求，又要尊重现代人的生活习惯。 5、调查的市场总结：由于市场在地域上的局限性，我司结合网站及北京零点调查公司对中式别墅市场的探索研究得出以下结论：1）目前市场上
15、，中式别墅处于起源探索发展阶段。2）目前市场上出现的中式别墅逐渐得到了市场的较好认可。3）消费者对园林中式别墅比四合院中式别墅有较好的偏爱。4）中式别墅以保持最大的私密性，以庭院为核心更加倾向于独栋、联排，其次是双拼、叠加的空中楼阁的建筑形态。5）消费者也逐渐从过去追求传统意义上的贵族、豪华和严肃转向了追求对中国传统本土化的回归，以别墅的自然环境和居住的舒适度为主要的动机。6）购买中式别墅仍然以第一居所及休闲度假为主要的行为动机。7）从市场上的中式别墅的产品融合上看，市场产品尚未成熟，中式别墅在传统与现代完美结合的产品市场认可度较高，而且市场处于空缺状况。8）中式别墅的发展方向上，传统的、民族的及中式建筑文化的精髓所占的比例较高，其次是在建筑文化及民族文化的基础上寻求本土的回归，是中式别墅发展的主流，在此基础上有机融入简约现代元素达到中
