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1、香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号嘉和时代资产评估有限公司二一一年十二月二十五日香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号目 录资产评估委托书。1资产评估师声明。2资产评估报告书摘要。4第一部分：资产评估报告书正文。6一、绪言。6二、委托方及资产占有方概况。6三、评估目的。7四、评估范围和对象。7五、评估基准日。8六、评估原则。8七、评估依据。9八、价值标准及价值定义。10九、评估方法。10十、评估
2、过程。12十一、评估结论。13十二、评估假设。13十三、特别事项说明。14十四、评估基准日期后的调整事项。15十五、评估报告法律效力。15十六、评估报告提出日期。16第二部分：资产评估报告书技术说明。17一、个别因素分析。17二、区域因素分析。17三、市场背景分析。171.地理位置和行政区划。182.经济和社会发展状况。183.房地产市场分析。19四、最高最佳使用分析。20五、估价方法选用。21六、估价测算过程。211.确定比较因素。212.确定比较因素系数见下表。213.比准价格确定。22七、估价结果确定。22第三部分：资产评估报告书计算表格。23第四部分：资产评估报告书材料附。24一、 外
3、景照片。25二、 内景照片。25三、 房源照片。27四、 周边照片。27五、 资产占有方相关证件。28嘉和时代资产评估有限公司资产评估委托书为了掌握_公开的市场价值，现委托_嘉和时代资产评估有限公司对其在2011年11月30日的公开市场价值进行评估。委托方：受托方：嘉和时代资产评估公司时间：2011-11-16嘉和时代资产评估有限公司及项目签字注册资产评估师对关于香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告的声明注册资产评估师声明针对本评估报告，我们特作如下申明：（一）资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则，根据在执业过
4、程中掌握的事实，出具评估报告，并按照相关法律规定承担相应的责任。（二）资产评估师已根据评估准则的要求进行了现场勘查，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；在此已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并关注该事项可能对评估结果产生的影响。（三）资产评估师出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。（四）资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。评估报告及其所披露的评估结论仅限
5、于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。（五）资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏。（六）评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠。（七）影响资产评估价值的因素考虑周全。（八）资产评估价值公正、准确。（九）评估工作中，评估工作未受任何人干预并独立进行。（十）本次评估人员与委托方及被评估单位均不存在利害关系。二一一年十二月二十五日香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号摘要重 要 提 示以下内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况
6、，本评估报告的使用者应认真阅读资产评估报告书全文，关注报告正文中“特别事项说明”“假设条件”及期后事项说明的有关内容对评估结论的影响。嘉和时代评估公司接受张坤先生的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对香港汎港地产集团所拥有的南昌红谷凯旋8号楼1802室进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对该标的物截至2011年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：本次资产评估范围系截止2011年11月30日香港汎港地产集团所拥有的南昌红谷凯旋8号楼1802室评估基准日：2011年11月30日评估目的：评
7、估委托标的物在评估基准日2011年11月30日的公开市场价值评估方法：市场法评估结果：评估对象的市场单价：12 049.42元每平方米 大写为壹万零肆拾玖圆肆角贰分评估对象的市场总价：1 376 043.76元 大写为壹佰叁拾柒万陆仟零肆拾叁圆柒角陆分本报告评估结果的有效使用日期至2012年11月29日止。本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。嘉和时代资产评估有限公司二一一年十二月二十五日评估机构法
8、定代表人：注册资产评估师：香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号第一部分资产评估报告书正文一、绪言嘉和时代资产评估有限公司接受 的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，为满足张坤先生了解委估资产出售价格之需要，对香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查看、市场调查与询证，对委估资产在2011年11 月30 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下：二
9、、委托方及资产占有方概况本次评估的委托方：姓名：职务：地址：联系电话：资产占有方：香港汎港地产集团是一家在新加坡主板上市的以房地产开发为主营业务的集团公司，浙江省最早的外资房地产开发开发商之一。随着公司规模的不断壮大，开发的范围从浙江扩大到江西、广东、广西等地。集团已成功开发的项目有：湖州馨雅家园、杭州亚洲城、南昌红谷凯旋、湖州丽阳景苑，湖州宏进商业广场等。集团本着“诚信求生存，创新求发展”的理念，以“重品牌、精心营造优质产品；守信誉、热心提供满意服务”的质量方针，以人性化的设计、完善的配套、优良的产品，打造了一批房产典范和建筑精品。汎港地产集团本着“为客户创造幸福、为社会创造价值、为员工创造
10、机遇、为企业创造效益”的宗旨，积极推进现代化企业制度建设，以人才战略奠定公司持续发展基础，以市场导向寻求更大的发展空间，致力于将集团打造成房地产行业地方乃至全国知名品牌。三、评估目的评估委托标的物在评估基准日2011年11月30日的公开市场价值四、评估范围和对象红谷凯旋项目位于红谷大道以北，距南昌中央商务区，赣江仅咫尺之遥。小区总占地约7.8万M2，总建筑面积38万M2，其中地上建筑面积312258m2，地下建筑面积68249.8m2，建筑密度28.0%，容积率3.98，绿地面积45.79%。由10栋高层住宅及1栋26层写字楼组成。其中一期总建筑面积14.8万，一期总户数1127户，一期高层及塔楼的电梯数20台。在“2005年中国（上海）国际建筑文化交流会”上，红谷凯旋项目获得国际建筑学会、中国房地产及住宅研究会有关专家学者的好评，并获得“中国IACE 2005国际人居综合范例奖”。本项目规划设计的主要特点是：艺术性：外立面飘逸勾勒，结合180度观景弧型幕窗，现代流畅；实用性：用料极致考究，工艺精湛完美，实用率高；舒适性：户型以一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅及跃复式为主，布局舒朗方正，通风、采光、观景，舒适。本次评估的南昌红谷凯旋8号楼1802室户型：三室两厅一厨两卫建筑面积：114.2平方米使用面积：114平方米五、评估基准日根据我所与委托方的约定，
