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1、百年德化商业运营分析报告主力店经营稳定 商业街压力较大 曼哈顿商业广场运营情况报告 曼哈顿广场是目前郑州体量最大的城市综合体，也是郑州都市村庄改造的样板工程，其庞大的建筑群、30层100米的顶尖高度、40亿的巨量资金、超8的高容积率，让投资家真正感受到了“闽商”的力量，其创造的“升龙模式”，至今也令同行瞠目咋舌，得到了业界同行、政府官员、央视媒体的高度关注。五年时间，升龙国际在郑州金水东路、郑汴路、大学南路建设了三座城，投入资金超过100亿，其区域影响力不亚于大连万达。 曼哈顿商业广场于2009年5月1日投入运营，目前还处在市场培育期，沃尔玛、赛博数码、国美等卖场主力店经营稳定，商业街300个
2、品牌店经营压力较大。一、商业项目基本状况曼哈顿广场是郑州首个大型城市综合体项目，该项目总投资额逾40亿，占地面积12万余平方米，规划总建筑面积达86万平方米，高度为100米，项目规划有住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等多种物业类型，是一个多元化大型综合体。曼哈顿广场项目分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区，其中，ABE区为商业及住宅部分，CD区为写字楼、公寓部分，F区为公共娱乐及住宅，GH区为纯住宅区。 曼哈顿第五大道是曼哈顿广场的商业名称，22万平米城市中心MALL，是中原规模最大的体验式商业中心，项目以“主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主题文化”为元素，是一个集“美式风情街、大型
3、超市、精品百货、五星级影院、国际金融服务及大型餐饮娱乐名城”为一体的，主题化、多业态、多功能、档次多元化的商业中心。曼哈顿第五大道共分8大主题区，其中A/B区（美式风情商业步行街）为主题购物休闲区，是中原首个商业双首层特色的名店街，引入国际国内顶尖品牌旗舰店、知名特色餐饮店及休闲娱乐名店，目前成功签约的商户包括肯德基、麦当劳、必胜客、味千拉面等300余家知名商家；C区为国际金融商务区，主要规划为政经名流俱乐部、高档商务精品店、商务金融机构；D区为大型餐饮娱乐名城，主要规划为大型高档餐饮酒楼及高档商务休闲机构；E区为大型主力店区，规划为国际知名品牌超市及专业性市场，已经签约了世界500强、零售巨
4、头沃尔玛超市、国美电器，大大提升项目知名度及商业价值；F区在建为主题文化艺术区，规划为文化艺术名城，涵盖体验书局、五星级影院（奥斯卡影院）等；G区为休闲餐饮区，规划为中原第一美食特色名街，荟萃各地特色风味美食。二、城市地标，位置优势 金水路、未来路与中州大道是郑州市三条绝对的城市主干道，曼哈顿广场正雄踞这三条主干道围合的黄金地带，社区周边拥有多条公交线路，快速公交BRT、地铁一号线规划站点也在附近，便捷的城市交通给予曼哈顿无可复制的城市中心地位。曼哈顿广场西接郑州城区，东连中州景观大道及郑东新区CBD，是连接郑州新老城区的重要纽带，周边毗邻省直机关，拥有无与伦比的地段优势。已经发展成为一个新商
5、圈和又一个城市繁华中心。三、硬件设施完善，品牌阵容强大 曼哈顿广场的住宅属现代欧式建筑风格，是郑州最大规模的纯板式建筑结构群。其两条商业街经过顶棚封闭后，显得格外通透，使客流动线更加简洁合理。曼哈顿招商品牌阵容强大，正在经营的品牌有：沃尔玛超市、赛博数码广场、国美电器、中体倍力健身俱乐部、屈臣氏、长江证券、工商银行、招商银行、儿童乐园、必胜客、肯德基、德克士、味千拉面、两岸咖啡、拉芳舍美食、江汉烤肉、爵士牛排、萨利鹿鼎庄、欧博酩庄、永和大王、木桶三国、阿利茄汁面、利狼、九牧王等多家知名品牌。 曼哈顿商业街区整洁通透 零售巨头沃尔玛超市、国美电器的进驻，大大提升了项目知名度及商业价值。四、主力店
6、经营稳定，商业街压力较大曼哈顿商业广场开业不足一年半，目前还处在市场培育期。位于E区的沃尔玛、国美电器、赛博数码主力卖场经营稳定，给项目带来了客流和人气。项目内的休闲餐饮店面向大众客户，品种全有特色，吸引了周边客流。曼哈顿广场虽然建筑体量大，但住宅项目目前入住率较低，商业项目缺少客流，使商业街商铺经营面临较大压力。整个商业街区客流稀少，商家经营难以维持，一层偏僻位置空铺率10%，二层空铺率20%、约有10%商铺闭店停业。为了维持商业街的“繁荣”，二层商户只在入驻时交过半年租金，管理公司至今未能再收取租金。若强收租金，势必造成二层大面积空场，更担心“多米诺骨牌”效应攘及一层商铺。多数欠费商户每天
7、忧心重重，撤留决心摇摆不定，担心管理公司随时会清算欠费。目前，管理公司正在推出优惠政策加紧商铺招商，以替代现有欠费商户，实现新的租金收益。曼哈顿商业街商铺招商租费价目表楼 层租 金（元/）物业费（元/）协 议期 间优惠措施一16031年 1、交三押三，免租三个月。 2、签约当月按装修期免租金。二803 说 明：一层临金水路租金200元，目前无空铺；一层内街租金视位置优劣租金140160元。物业费3元，管理费5元，管理费目前暂免。曼哈顿商业街商铺采用返租销售的形式，整个项目返租3年，每年收益率6%，3年收益是总房款的18%，直接在首付款中扣除。三年后，管理公司、商家与业主签订托管协议，租金根据以后经营状况而定。曼哈顿商业街商铺目前销售价格为：金水路临街商铺一层50000元/（已经全部售完），一层内街均价35000元/，二层均价20000元，目前促销活动优惠6%。商铺返租三年，返租期从去年开业计算，还余两年，返租年收益率6%。 曼哈顿商业街目前所面临的困难，正是每个商业项目所必然要经过的成长过程，经过此次励练，期望其发展得更加成熟、稳健。 运营管理部 二O一O年八月三十日5
