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1、房产被错误保全查封后怎么办？ 前言近期，当事人询问我们团队有关自身房产被错误保全后的救济措施，做了一些分析，于是有了此文。一、错误申请财产保全的性质错误申请财产保全造成他人损失的行为从本质上看是一种侵权行为。属于民法通则规定的行为人由于过错侵害他人的财产、人身，依法应当承担民事责任的行为。因财产保全引起的损害赔偿案件，应当适用侵权责任法规定的过错责任归责原则。追究申请人的侵权民事责任，需认定其具备侵权行为的构成必须具备的三项条件，即侵害行为、损害结果、以及侵害行为与损害结果之间具备因果关系。二、案件的争议焦点对于财产保全损害赔偿责任纠纷案件，其法律依据主要是民事诉讼费第一百零五条的规定：“申请
2、有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。”对于此类案件，其争议焦点一般包括以下几个方面：（一）如何认定“申请确有错误”？不应仅从字面上理解为申请人败诉或未完全胜诉则构成“申请有错误”，一般认为应达到构成违反普通人的注意义务，即构成重大过失的程度。从实践中的具体情况看，申请人的申请错误，可以表现在申请前提错误、财产保全对象错误、保全数额超过诉讼请求范围等多种情况。（二）如何确定损失范围？损失必须是实际发生的损失，不包括间接损失或者预期利益损失。因错误申请财产保全造成损失的类型有：（1）申请人对被申请人的资金实物申请保全措施，影响被申请人的正常生产经营活动，使其在利润上遭受损失；（2）
3、由于财产保全，扣押、查封了被申请人的某项财物或产品，使得被申请人不能履行与他人的合法合同，而致其承担违约责任遭受损失；（3）申请人申请对某项特定物进行财产保全，使被申请人无法从事某项特定活动而造成的损失；（4）因错误的申请财产保全，致使被申请人在商业信誉、企业形象上遭受的损失；（5）申请人对被申请人的股票债券实物等进行保全措施，使被申请人在市场价格波动的情况下无法出售，造成的跌价损失；（6）申请人对被申请人的债权等采取保全措施，请法院予以划扣，造成被申请人的利息损失；（7）申请人对被申请人的实物申请财产保全措施，造成的保管费用支出。除以上类型以外，还存在申请人对被申请人的实物进行保全，由于实物
4、无法长期保存或自然损耗造成的损失等其他情况。（三）如何认定保全行为与损失之间的因果关系？认定错误申请财产保全损害结果之间存在因果关系，通常要求这种因果关系是直接的。应结合错误申请财产保全与损害结果之间的必要性、充分性和关联性三个角度进行考察，并结合案件的具体情况予认定。（四）财产保全被申请人有防止损失扩大的义务与合同法规定的防止损失扩大义务相类似这一义务实际上是一种不真正的义务，即如果当事人违反这一义务，被申请人将会丧失对扩大部分的损失应有的权利。（五）举证责任无论错误申请财产保全造成的损失属于何种类型，由于此种损失系侵权之债，按照“谁主张、谁举证”的举证责任负担原则以及民事诉讼法的相关规定，
5、被申请人或其他受害人应在诉讼中对自己所遭受的损失负举证责任。三、案件着手点：（一）对于证明“申请却有错误”，可以从财产保全对象错误、保全超额两个方面证明：（1）对于保全对象错误，从委托人最后被判不承担保证义务，对方当事人存在重大过失进行论证；（2）对于保全超标，可以委托价格认证中心或评估公司对被保全房屋进行价值评估，得出保全数额远远超过诉讼请求范围的结论。（二）对于损失范围和举证责任，可以从以下几个方面结合实际情况进行考虑：（1）不能按时交房所支付的违约金。举证：售房合同、支付违约金的凭证等（2）已售出的房屋无法办理房产证，支付购房户逾期办证违约金。举证：售房合同、支付违约金的证据等（3）无法
6、办理房产证，房屋解封后，根据政府文件规定，需交纳的公共维修基金上涨，产生的差价损失。举证：政府文件等（4）租金损失。举证：保全直接影响出租，且已向法院提出房屋出租受限申请等（5）房价下跌损失。举证：1.排除保全障碍，房屋在保全期间的正常出售情况；2房价下跌状况（6）融资经营的成本，如因错误查封，导致当时未售出房屋无法进入市场正常交易，资金周转困难，向银行贷款，产生的利息损失。举证：保全直接导致需要融资，融资事实，以及利息的支付事实。（7）被查封房产的市场价值的利息损失。举证：1.房产的市场价值；2.相关的法律依据（8）将房产抵押融资，并通过资金周转产生效益损失。举证：1.能够在银行贷款；2.由
7、于保全行为，银行不同意对其贷款；3.由于银行不同意贷款，造成其损失的实际发生。（9）对经营造成一定影响，带来一定损失，酌情判决。举证：不利影响，如信誉、额外的劳动支出等（10）评估费。举证：评估是为了证明超额查封（11）律师费举证：律师费是必然选择的结果（三）关于因果关系 证明保全行为与损失之间存在直接因果关系是重点，也是难点。证明存在因果关系，往往是通过举证来完成，而判断这种因果关系是否是直接的，很大程度上依赖于法官的价值判断。通过查找以往判例，基本可以发现这类案件的胜诉概率极低，在前述关于损失范围的11个类型中，只有评估费以及经营影响损失是得到支持的，而且支持的数额都不大。四、相关法律法规
8、中华人民共和国民事诉讼法第一百条 人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。第一百零二条 保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。第一百零五条 申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。第一百零八条 当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。中华人民共和国民法通则第一百三十二条 当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民
9、事责任。第一百三十四条 承担民事责任的方式主要有：一、停止侵害；二、排除妨碍；三、消除危险；四、返还财产；五、恢复原状；六、修理、重作、更换；七、赔偿损失；八、支付违约金；九、消除影响、恢复名誉；十、赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。中华人民共和国侵权责任法第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著
10、作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第七条行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十四条受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。
