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1、海南省2015年房地产估价师制度与政策：合同的解除考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。 A目标定价法 B成本加成定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 2、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。 A容积率 B运营成本 C利息备付率 D成本利润率3、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比
2、为。 A：1 B：3 C：6 D：9 E：执行层的组织协调 4、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。 A：50 B：40 C：35 D：30 E：工业用地的监测点评估价格5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。 A估价时点和估价对象均为现在 B估价时点和估价对象均为未来 C估价时点为现在，估价对象为未来 D估价时点为现在，估价对象为过去 6、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。 A：弱流动性 B：异质性 C：寿命周期长 D：不可移动性 E：借
3、款合同 7、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较 多，则认为该开发商采用了_。 A领导定价法 B随行就市定价法 C目标定价法 D挑战定价法 8、根据中华人民共和国刑法规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 A：一 B：三 C：五 D：七 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。 A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地 B：土地使用者有偿、有限期地出让土地 C：土
4、地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动 D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力11、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的_。 A存在效益外溢和转移 B需要适时更新改造投资 C不一样性 D保值性与增值性 12、某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现
5、值为万元。 A：10.2 B：11.0 C：11.3 D：11.5 E：工业用地的监测点评估价格 13、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。 A.9 B.1 C.14 D.614、下列属于要约邀请行为的是。 A：竞买人举牌报价 B：投标人将标书寄给招标单位 C：采购单位向生产单位寄送采购合同 D：拍卖机构发出拍卖公告 E：执行层的组织协调 15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积
6、为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A2400 B2580 C2607 D2760 16、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计与方案报批；投资机会找寻；可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业管理；签署合作协议 A B C D 17、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。_ A时间风险 B资本价值风险 C比较风险 D或然损失风险 18、一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的_。 A1%3% B0.2%0.8% C0.25%1.5
7、% D0.2%1.0% 19、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A：出让地价款 B：前期工程费 C：土地转让费 D：土地租用费 E：借款合同 20、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。 A商场 B住宅 C高尔夫球场 D写字楼 21、廉租住房保障办法属于。 A：房地产的法律 B：房地产的行政法规 C：房地产的部门规章 D：房地产的规范性文件 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、下列哪项不属于平均指标_。 A众数 B中位数 C水平指标 D调和平均数23、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005
8、年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为_元/m2。 A2938 B2982 C3329 D3379 24、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为_万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.825、_是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其
9、购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。 A消费者剩余 B消费者偏好 C消费者均衡 D消费者观念二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从理论上讲，可按分摊高层建筑地价。 A：建筑物价值 B：房地产价值 C：土地价值 D：建筑面积 E：楼层 2、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。 A330 B450 C6
10、50 D7003、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到_指标。 A容积率 B绿化率 C灭失率 D吸纳率 4、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。 A：规划 B：鉴定 C：估价 D：赔款清算 E：估损5、房地产的独一无二特性导致了（）。 A难以出现相同房地产的大量供给 B房地产市场不能实现完全竞争 C房地产交易难以采取样品交易的方式 D房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E房地产价值量大 6、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：按房产余值计证的为12
11、B：按房产余值计征的为24 C：按房屋租金计征的3 D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4的税率征收 E：按房屋租金计征的为12 7、资产负债表是由企业的组成。 A：经济资源 B：资产 C：负债 D：所有者权益 E：利润 8、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元。 A：2870 B：3330 C：3430 D：3460 E：执行层的组织协调 9、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是_。 A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B房地产估价是房地产估价师在给房地产定价 C房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证 D房地产
12、估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E房地产估价既是科学又是艺术 10、下列不属于房地产金融特点的是_。 A集中性 B资金周转期短 C资金运动同定性 D资金增值性11、房地产金融按其融通方式可划分为_。 A政策性金融和直接金融 B短期金融和长期金融 C直接金融和间接金融 D政策性金融和自营性金融 12、编制城市分区规划的主要任务是。 A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排 B：以便与城市详细规划更好地衔接 C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求 D：强化城市规划的控制功能 E：指导修建性详细规划的编制 13、造成
13、成交价格偏离正常市场价格的因素有_等。 A利害关系人之间的交易 B供求不均衡 C急于出售的交易 D交易税费非正常负担的交易 E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易14、根据净收益求取的不同，收益法可分为【2006年考题】 A：直接资本化法 B：投资法 C：收益乘数法 D：利润法 E：现金流量折现法 15、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。 A1.05 B0.95 C0.98 D1.03 16、拆迁管理条例规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就
14、补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起_日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。 A7 B15 C20 D30 17、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。 A：税收政策 B：城市规划调整 C：环境状况 D：城市基础设施状况 E：汇率 18、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是_。 A用作公共休憩的架空层 B本幢公共使用的电梯井 C本幢的公共门厅 D本幢的公共过道 19、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。 A：定向使用 B：安全运作 C：严格时限 D：按时使用 E：执行层的组织协调 20、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由认定。 A：拆迁人 B：拆迁主管部门 C：房地产权属登记部门 D：规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 21、长期资金市场的特点有。 A：融资期限短 B：融资期限长 C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要 D：资金交易量小 E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险 22、影响房地产市场发展的_因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。 A家庭 B社会 C文化 D政策23、零售商业物业的商业辐射区域通常包括(2008年试题) A：核心区域 B：影响区域 C：主要区域 D：次要区域 E：边界区域
