助理物业师技能题C-及答案

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1、助理物业管理师技能复习题及参考答案C一、情景题(1-4题,每题8分,共32分)1、小张是某物业管理公司管理处的工作人员，他正在起草入户手续书，通知已具备入住条件的业主前来办理入住手续。请你告诉他办理入住手续的程序。答：（1）到房地产开发公司财务部开出已按合同交付楼款的证明。（2）到房地产开发公司地产部办理入住资格审查合格证明。（3）物业管理公司财务部按规定交付各项入住费用。（4）到物业管理公司管理处办理收楼手续。（5）管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主，业主在入住手续书上签字盖章。 2、 物业管理公司工程部施工员小王被派往光明小区2号楼检查施工中的安全生产工作的落实情况，你知道安全生产中要

2、十分注意的问题包括哪几个方面吗？答：（1）严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。（2）注意工具和用具的安全检查，及时修复或更换有不安全的工具和用具。（3）按施工规定选用结构部件的材料，利用旧料时要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。3、作为物业管理公司工程部经理，老赵需要制定一份房屋日常养护计划，房屋日常养护都包括哪些方面的内容呢，你能告诉他吗？答：房屋日常养护内容：（1）地基基础养护。（2）楼地面工程养护。（3）墙台面工程养护。（4）门窗工程养护。（5）屋面工程维修养护。（6）通风道的养护管理。（7）垃圾道的养护管理4、给水系统如何进行检查维修？ 答：给水系统的维修

3、，明装管道沿管线检查，对于埋地管道，进行观察，对地面长期潮湿、冒水的管段进行听漏，参考原图纸准确地确定渗漏位置，进行开挖修理。给水系统有以下几项需要修理： （1）给水龙头出流量过小或过大 给水龙头出流量过小或过大也是给水系统常见的问题之一，解决此问题，可将下层和上层客户进水管阀门的开户度分别调小和调大;可在下层客户进水管上安装减压阀或水龙头中安装节流塞; （2）管道漏水 管道接头漏水是由于管材、管件质量低劣或施工质量不合格造成的，应及时维修、换上合格的管件。 （3）屋顶水箱溢水或漏水 屋顶水箱溢水是由于逆水控制装置或水泵失灵所致，发现溢水现象后，应马上检查进水浮球阀或液位控制位置以及水泵，看它

4、们是否处于正常状态。若属于进水控制装置的间歇应立即关闭水泵和进水阀门，进行检修;若属于水泵启闭失灵，则应关断电源，检修水泵。 引起水箱漏水的原因，一是水箱上的管道接口发生问题，二是箱体出现裂缝。应马上修理。 （4）水表记录不准确 出现这种情况的原因除了水表本身的计量准确性不够、查表不在同一时间外，主要是由于水表在使用过程中，进水断面不断被堵塞，而水表仍按设计的断面记录用水量，导致很多水表偏快，尤其是建筑进水总水表和分支管水表。 为了解决这个问题，物业管理部门可以考虑在建筑总水表前安装过滤网，此网应定期抽出清洗。 维修方法:（1）哈夫夹堵漏法；（2）换管法。二、案例题(5-8题,每题12分,共4

5、8分)5、车辆破损进入车场后推卸责任怎么办？ 2009年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。 早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。提示 遇到一些可能产

6、生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。 1）尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。 2）遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好的办法。答：案例分析 在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉

7、批评。车主哑口无言，只得认帐。6、开发商遗留问题业主归结到物业管理身上怎么办？宁波某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，在承接物业进行管理中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为保安宿舍；没有预留足够的会所和物业管理办公面积等，出现了诸多的问题。业主将开发商的遗留问题归结到物业管理公司身上，以至于业主与管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业管理公司。提示 运用法规，讲清遗留问题的原因，但要注意的是不要将责任完全推到开发商身上，以利于今后同开发商的沟通协调，因为物业管理公司业主和开发商间的“调停人”，要留余地。答：案例分析 实践中业主与前期物业管理公司的许多纠纷，往往

8、是因为开发商遗留问题。而新的物业管理条例设专章规定“前期物业管理”，这首先表明了立法上的一种态度，即明晰建管权责。条例提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；要求开发商与业主签订的房屋买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容；同时规定物业管理公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。这将有利于开发商与物业管理公司各司其能，各负其责，另一方面也有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。7、某公寓业主洪女士下班回家,打开自家房门后,发现小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓

9、物业管理处报警。物业管理处保安人员接到洪女士的报警后,应如何处理此事?试分析物业管理公司对此事是否负有责任。答：案例分析发生业主案件分两种情况：一种是小区管理混乱物业业主家中遇害物业物业管理公司应否承担责任。如：（1）在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，（2）并对进入楼宇内的陌生人进行盘查登记。物业管理公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。一种是小区管理正规，业主家中人员遇害与物业公司无关，纯属刑事案件。8、物业管理费谁说了算？家住广州海珠区某花园的骆先生称，在购房时开发商承诺物业管理费为1.5元每平方米,管

10、道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到1.8元每平方米。物业管理公司回答说：“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。 提示 注意区分购房合同与物业管理服务合同的不同。答：案例分析 物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客房往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直

11、接与购房客房签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受到损失，开发商应负责。三、方案策划(本大题2小题，每题10分 共20分)9、 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？并起草一份档案室专职档案人员管理制度。答：A招商阶段信息资料收集：1)招租物业的平面图纸；2)招租许可证及委托书；3)租金及管理费策算书；4)租赁合同；5)广告策划资料。B.档案室专职档案人员管理制度

12、1)负责本公司档案的收集、整理、保管、提供利用、鉴定工作，并按有关规定进行档案的销毁工作。2)负责各有关部门（物业管理项目）档案工作的监督检查和业务指导工作，做好文件材料形成、积累、立卷归档工作，把好质量关。3)认真执行档案入库的清点、登记、验收、移交目录、保管期限的确定工作，做到帐物相符。4)做好室藏档案的管理，建立健全档案基础性工作，确保档案文件材料的齐全、完整、准确、系统和安全。5)做好档案的保密和保护工作，维护档案的完整与安全。6）对档案库房、设备、专用工具等设施的添置和档案管理中的问题，及时向领导提出建议，对保管档案的安全、完整、保密负责。10、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业

13、生，他不清楚物业安保案件处置程序，请你帮助策划暴力案件处置方案，告诉他。答：暴力案件处置方案内容应包括： (1)迅速向安保部报案，报告时讲清楚你的姓名、身份联系方式、案发地点时间等 (2)安保部经理或向上级汇报、或决定上报公安机关，如果属涉外情况，则要上报公安局外国人出入境管理处或外事科。 (3)接到报案后，安保部经理迅速赶到现场，确认现场和组织警力保护现场，同时要认真对待传媒人员采访。 (4)在现场尽力控制犯罪嫌疑人员，如现场危险，则尽力控制局面等候公安人员。 (5)在现场，尽力寻目击或报案人 ，了解情况， 收集证言、证物。尽量了解案情 (6)如果有受伤人员，应及时通知当地急救中小或附近医疗机构救治。 (7)做好相应善后工作，得到公安机关命令后，清理现场，撤离保护现场，清点、记录财务情况，恢复被损坏设备、设施，尽快恢复经营活动。 (8)安保经理应将事件处置经过和情况以报告形式呈报上级领导。