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1、江苏省房地产估价师制度与政策：建设工程投标的管理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10。则该旧办公楼的价值为万元。 A：1 00534 B：1 00661 C：2 00534 D：2 00661 E：工业用地的监测点评估价格 2、物业管理的招标方式通常采取_。 A公开招标
2、、委托招标 B公开招标、邀请招标 C邀请招标、协议招标 D委托招标、协议招标3、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。 A单因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈亏平衡分析方法 4、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为108，则自有资本要求的年收益率为。 A：150 B：15.7 C：126 D：11.6 E：工业用地的监测点评估价格5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。 A空置率 B利息备付率 C容积率 D成本利润率 6、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
3、 A利润总额 B投资利润 C税后利润 D可分配利润 7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。 A：商品房建设投资 B：置业投资 C：土地开发投资 D：土地一级开发 E：借款合同 8、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年 E：工业用地的监测点评估价格 9、在房地产产品生产过程中，承担开发建
4、设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是_。 A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师 10、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。 A：合法原则 B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格11、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。 A机会融资成本 B股票融资成本 C债务融资成本 D权益融资成本 12、某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容
5、积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为_万元。 A1125 B1800 C2250 D3375 13、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。 A：购买价格 B：容积率及有关设计参数 C：空置率 D：运营费用 E：借款合同14、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 15、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是_。 A物业管理合同 B物业服务合同 C前期物业服务合同 D后期物业服务合同 16、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造
6、特点，应查找。 A：建筑平面图 B：建筑立面图 C：结构施工图 D：建筑剖面图 E：执行层的组织协调 17、下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是。 A：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据 B：城市规划是为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市经济性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市经济空间布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排 C：城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础 D：城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一 E：执行层的组织协调 18、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指_
7、。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 19、某房地产2009年4月的价格为6500元，已知该类房地产2009年310月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为元。 A：5110.51 B：5307.26 C：5549.95 D：5638.13 E：工业用地的监测点评估价格 20、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。 A：房屋所有权初始
8、登记 B：房屋所有权变更登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋更正登记 E：执行层的组织协调 21、是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。 A：房屋建筑面积 B：房屋共有建筑面积 C：房屋产权登记面积 D：房屋使用面积 E：执行层的组织协调 22、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：100 B：125 C：135 D：400 E：工业用地的监测点评估价格23、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元，出租率为85，运营费用占有效毛收入的35，报酬率为12，商场建筑面积为40000，可供出租的
9、比例为95，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。 A：690.40 B：8284.79 C：8720.83 D：9746.81 E：工业用地的监测点评估价格 24、下列不属于拍卖规则的是_。 A价高者得规则 B低价也可行规则 C保留价规则 D瑕疵请求权规则25、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35，外墙面积为7，单元间分隔墙面积为10，公摊面积为5，那么，可出租面积应为。 A：485 B：49 C：51 D：455 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有
10、1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是。 A：人身保险 B：责任保险 C：财产损失保险 D：信用保证保险 E：执行层的组织协调 2、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕3、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为_万元。 A96 B192 C240
11、 D480 4、下列关于抵押的说法不正确的是_。 A以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 B以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 D订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容5、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是 (2009年试题) A：出租率 B：基准收益率 C：成本利润率 D：财务杠杆比率 E：借款合同 6、估价中
12、的最高最佳使用具体包括_等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 7、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。 A：用途 B：区位 C：建筑规模 D：建筑档次 E：房地产开发企业 8、因企业被收购兼并或合并，房地产权属_。 A随之转移 B不转移 C可转可不转 D由双方决定 9、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50，则赔偿金额为万元。 A：100 B：75 C：50 D：25 E：执行层的组织协调 10、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前
13、该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。 A10300 B9766 C10256 D987411、2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业。 A：获得了正常利润 B：获得了经济利润 C：获得了超额利润 D：年净利润为零 E：执行层的组织协调 12、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。 A：建设单位或工程监理单位
14、 B：建设单位 C：工程监理单位 D：建设单位和工程监理单位 E：执行层的组织协调 13、下列属于间接金融工具的包括。 A：国库券 B：保险单 C：银行券 D：存款单 E：银行票据14、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题) A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议 C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定 15、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。 A：最乐观预测值 B：最悲观预测值 C：最可能预测值 D：最客观预测值 E：最接近的预测值 16、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重
15、构件为。 A：屋面板 B：屋架 C：天窗架 D：托架 E：执行层的组织协调 17、测定长期趋势值的方法主要有。 A：扩大时距法 B：缩小时距法 C：移动平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法 18、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用_。 A条形基础 B独立基础 C桩基础 D箱形基础 19、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题) A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担 B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责 E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责 20、物业出租过程中的租金一般是指的租金。 A：建筑面积 B：作用面积 C：可
