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1、1、控制性详细规划的涵义 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。2、控制性详细规划的主要内容 按照自2006年4月1日起施行的城市规划编制办法，控制性详细规划应包含以下内容 确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求 提出个地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则 根据交通需求分析，确定地块出入口设置、停车泊位、公共交通场
2、站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施，规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合，确定地下空间开发利用的具体要求， 制定相应的土地使用与建筑管理规定。3、控制性详细规划的特点 控制引导性和操作灵活性： 控制引导性：对主要表现在城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么；通过建筑高度，建筑密度，容积率，绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从未达到引导土地开发的目的
3、。操作灵活性：一方面表现在通过将抽象的规划原理和复杂的规划要素进行简化和图解，从中提炼出控制城市土地功能的基本要素，从而实现城市快速发展条件下，规划管理的简化操作；另一方面控规在确定的必须遵循的控制指标和原则外，还留有一定的“弹性”，如某些指标可在一定范围内浮动，根据实际情况参照执行，以更好地适应城市发展变化的要求。 法律效应法律效应是控规的基本特征。控规是城市总体规划法律小型的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向围观法律效应的括展。图则标定 图则表型是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解化的表现。它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行
4、定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化控制线及控制点等。控制性详细规划图则在经法定的审批程序后上升为具有法律效力的地方法规，具有行政法规的效能。开发导向 控规的目的侧重于强化政府的综合调控职能，使政府能够在建设项目、投资来源、建设时序等都因素都不太确定的情况下，通过对土地的开发控制来引导开发商在城市规划的整体安排下从事建设活动。控规实施的手段不一定是通过政府直接投资进行，而是以政府制定的控规作为土地使用框架，吸引各方投资进行开发。4、控制性详细规划的作用 承上启下，强调规划的延续性 规划设计上，控规作为总体规划，分区规划和修建性详细规划之间的环节，是详细规划编制阶段的第一编制层次，以
5、量化指标将总体规划的原则、意图、宏观的控制转化为对城市土地乃至三维空间定量、微观的控制，从而具有宏观与微观，整体与局部的双重属性，确保了规划体系的完善和连续。 在规划管理上，控规将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，是规划编制与规划管理及城市土地开发建设相衔接。 与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据控规填补了形体示意规划的缺陷，将抽象的规划原理和复杂的规划要素进行简化图解化，最大程度地实现规划的可操作性，通过对开发建设的控制正确引导开发行为，是土地开发的综合效益最大化。同时，控规增强了规划的弹性和可操作性，是规划与管理，规划与是实现节的重要环节，是规划管理的必要手段和
6、主要依据。体现城市设计构想 控规可将城市总体规划，分区规划中宏观的城市设计构想，以微观具体的控制要求加以体现，并直接指导修建性详细规划及环境景观设计等的编制。对城市设计主要以引导为主，以建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑轮廓线等为控制对象、按照美学原则，为开发控制提供管理准则和设计框架。城市政策的载体 城市政策是一定时期内为实现城市发展的某种目标而采取的特别措施。控规作为管理城市空间资源，土地资源和房地产时长的一种公共政策，在编制和实施过程中都包含诸如城市产业机构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护等各方面广泛的政策性内容，通过传达城市政策方面的信息，在引导城市
7、社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。5、控制性详细规划的编制方法1、项目准备阶段熟悉合同文本，了解项目委托方的情况。明确合同中双方各自的权利和义务。理解进行项目所具备条件。编制项目工作计划和技术工作方案。安排项目所需要专业技术人员。确定与委托方的协作关系。2、现场踏勘与资料收集阶段现场勘探：实地考察规划地区的自然条件，现状土地的使用情况，土地权属占有情况，按标准绘制现状图。实地考察现状基础设施情况(道路交通、市政公用设施等)、建筑状况(建筑形制，建筑质量，建筑高度等)。实地考察规划地区周围环境，尽可能俯视规划地区全貌。 实地考察规划地区内文物保护单位和拟保留的重点地区、地段与构筑物的现状
8、及周围情况。走访有关部门实地考察规划地区所在城市概貌 收集基础资料： 已经依法批准的城市总体规划或分区规划对本规划地段的发展目标定位，相关专项规划对本规划地段的控制要求，相邻地段已批准的规划资料。 土地利用现状、使用权属及边界、用地性质、水文、地貌、气象等资料 现状人口规模、分布、年龄、职业构成 建筑物现状，包括房屋用途、产权、布局、建筑面积、层数、建筑质量、保留价值等 公共设施种类、规模、分布状态、类型。 工程设施及官网现状，老城区应着重调查现有工程管网建设年代，技术类型、走向、规格，使用情况及旧损程度等情况 土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式
9、等 所在城市及地区历史文化传统、建筑特色、环境风貌特征等资料3、方案设计阶段构思形成初步方案，并反复调整；方案比较；与委托方进行方案交流；方案修改；意见反馈，规划方案公示和公众参与。4、成果编制阶段文本、图则、说明三部分。内容全面和达到深度要求。5、规划审批阶段成果审查、上报审批、成果修改。6、控制性详细规划的控制指标规定性指标：用地性质；用地面积；建筑密度；容积率；建筑高度/层数(用于一般建筑/住宅建筑)；绿地率；公建配套项目；建筑后退道路红线(用于沿道路的地块)；建筑后退用地边界(用于地块之间)；配套停车场库(用于住宅，公建，地块的配建停车)；地块出入口方位、数量和允许开口路段引导性指标：
10、建筑形体、色彩、风格等城市设计内容(主要用于重点地段、文物保护区、历史街区、特色街区、城市公园以及其他城市开敞空间周围地区)。其中，建筑密度；容积率；建筑高度/层数；绿地率是控制性详细规划的主要控制指标。建筑密度：一定地块内的基地总面积占用地块面积的比例，可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标，一个地块在建筑密度一定的条件下，容积率与建筑的平均层数成正比，同理，在建筑平均层数一定的条件下，容积率与地块的建筑密度成正比。绿地率：一定地块内各类绿化面积占该地块总面积的比例，它
11、是调节、制约开发容量、保证建筑用地基本环境质量的关键性指标。7、控制性详细规划指标的确定方法 城市整体强度分区原则法根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面，确定城市开发总量和城市整体强度(即核心指标建筑密度和容积率)，建立城市强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率、制定地块密度细分提供原则性指导。优点是在区位理论基础上，将分区规划控制向系统化，数据化，精细化方向大大推进，使城市规划控制管理中各项指标的确定更具严密性，进一步提高了控制性详细规划编制，指标制定的科学性。 人口指标推算法环境容量推算法：基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件
12、、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容乃的人口规模及相应的容积率等各项指标。优点在于计算比较简便，其结果在一定情况下较为准确，缺点是指标确定因素较为单一，综合适应性不强。 人口容量=建筑用地面积额人均建设用地指标值 建筑总量=规划人均建筑面积人口容量分区人口密度推算法：根据总体规划或分区规划对控制性详细规划范围内的人口容量以及城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各个地块的居住用的面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划期内的人均居住用地，人均居住建筑面积等，就可以推算出某地块的容积率，建筑密度，建筑高度等控制指标。人口推算
13、法主要控制性指标过程如下： 规划范围内居住用地总面积=人口容量人均居住用地面积 地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积 地块居住建筑量=地块人口容量人均居住建筑面积 地块容积率=地块建筑总量/地块面积 地块停车位个数=地块建筑量停车位配置标准 典型实验法根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，用作地块的控制指标。 经济测算法根据土地交易，房屋搬迁，项目建设等方面价格费用等市场信息，在对开发项目进行成本消息分析的基础上，确定一个合适的容积率，是开发建设主体能获得合理的经济回报，保证项目的顺利实
14、施。 类比法通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密度、绿化率等。8、控制性详细规划的编制内深度内容与成果要求深度要求成果表达要求：既能深化补充完善落实总体规划，分区规划意图，又能落实到每块具体用地上能充当土地租让，招标，标底条件和管理的依据与建设的指导直接指导修建性详细规划和个案建设(规划设计条件) 内容深度要求：详见2、控制性详细规划的主要内容控制性详细规划图纸成果及深度要求规划用地位置图（区位图）比例不限 标明规划用地在城市中的地理位置，与周边主要功能去的关系，以及规划用地周边重要的道路交通设施、线路及地
15、区可达性情况规划用地现状图1:10001:2000 土地利用现状、建筑现状、人口分布现状、公共服务设施现状、市政设施现状土地利用规划图1:10001:2000 规划各类用地的界线、规划用地的分类和性质，道路网络布局，公共设施位置，须在现状地形图上标明各类规划用地的性质分类、界线和地块编号，道路用地的规划布局结构，标明市政设施，公共设施的位置，等级、规模、以及主要规划控制指标。道路交通及竖向规划图1:10001:2000 确定道路走向、线性、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置及用地界线、各地块室外地坪规划标高。公共服务设施规划图1:10001:2000 标明公共服务设施位置、等级、规模、分布、服务半径、以及相关建设要求工程管线规划图1:10001:2000 标明各类工程管网平面位置，管径、控制点坐标和标高，具体分为给水、排水、电力、电信、燃气、供热，管网综合等。环卫环保规划图1:10001:2000 标明各种卫生设施的位置，服务半径，用地、防护隔离设施等。地下空间利用规划图
