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1、房地产经济一、名词解释题：1、（教材第十章）业主公约答：业务公约又称为管理公约或公共契约，是业主承诺的、对全体业务具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面权利义务的行为准则，是以书面形式订立的自治规范。2.（教材第八章）房地产泡沫答：房地产泡沫指的是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终将会向泡沫一样破灭。3.（教材第五章）可调价格合同答：可调总价合同又称为变动总价合同。合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（Current Price）进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格
2、。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。4.（教材第四章）总承包答：指一个建设项目全部建设过程交由一家建设单位实行总包,即从项目建议书开始,包括设计任务书、勘探设计、设备材料询价和采购、工程施工、生产准备、投料试车，直到竣工投产、交付使用为止，全由一家建设单位完成。5.（教材第三章）房
3、地产投资答：房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。6.（教材第二章）土地使用权出让答：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。7.（教材第一章）住房公积金答：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资
4、金。8.（教材第一章）两限房答：两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。9.（教材第一章）经济适用房答：经济适用房是在政府指导下组织建设的，适合中低收入家庭承受能力的，具有一定社会保障性质的微利商品房。10.（教材前言）改良物答：改良物是提高土地的品质，使土地更能满足人们生产生活需要的物质。简答题：11. （教材第九章）简述房地产价值评估中收益还原法和成本
5、估价法的原理。答：收益还原法的基本原理是：某宗房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。成本法就是生产某一房地产品所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。12. （教材第八章）房地产泡沫对国民经济的正面与负面效应？答：房地产行业在国民经济中占有举足轻重的地位，房地产业对国民经济的拉动效应非常显著，而房地产业非理性发展所形成的泡沫对产业链条也产生了一系列的联动效应。A、房地产泡沫的正效应分析1）、正反馈效应。房地产泡沫具有一定程度上的正反馈效应，在泡沫产生并持续放大阶段，房地产价格持续上升，消费者产生了房
6、地产价格将会进一步上行的预期，而实际价格走势正式了这一点时，将会进一步增强这种预期，在这个过程之中居民的财务水平的确出现了一定程度的增加。2）、托宾Q效应。根据托宾Q效应理论，Q值=企业资产的市场价格/企业重置成本，当房地产价格上升时，投资、投机于房地产的企业的股价上升，即使企业不是上市企业，其拥有财产的价值上升也表现为其本身市场价格的上升，从而导致Q值变大，企业的市场价值高于资本的重置成本，企业就会增加投资，最终刺激经济的增长。此外，房地产泡沫还存在周期效应、通货膨胀效应以及资本流动性等诸多效应。B、房地产泡沫的负效应分析1）、资源配置效应。房地产泡沫作为一种价格现象可以对经济资源的配置产生
7、影响。由于房地产泡沫的膨胀，资产价格不断上升，使得房地产资产持有人的财富不断增加，从而不断吸引社会资金注入房地产产业，导致大量资金在该产业集中，在资金总量一定的情况下，无疑会减少在其他资产方面的资金投入，这就必然引发社会经济资源的重新配置，泡沫的出现必将对国民经济的产业结构产生影响。2）、收入分配效应。房地产泡沫的产生必然会带来收入上的再分配，房地产泡沫的收入分配效应属于市场分配范畴。在泡沫成长阶段，市场价格越来越偏离均衡价格，使得由市场分配因素觉得的价格出现扭曲，产生既无效率又损害社会公平的分配效应。在社会经济中，越是富有的人往往越有能力持有更多的泡沫资产，而资产价格的膨胀又使得资产升值，从
8、而造成富者越富穷着越穷的“马太效应”，显然，泡沫的这种分配效应损害了社会的公平性。另外，泡沫资产往往会产生远超出正常资产投资时的收益，巨大的利益驱动投机者趋之若鹜，劳动所得在国民经济中所占的比重不断下降。3、风险效应。主要是指因房地产泡沫的产生、膨胀和崩溃导致房地产价格的大幅度波动以及对整体经济的影响。房地产泡沫破裂，房价极度下跌，商品房滞销，将会影响银行还款，银行将会出现资金链断裂，银行挤兑，金融危机爆发，进而会影响到实体经济的良性发展，引起经济危机，给社会带来沉重灾难。此外，房地产泡沫会抑制社会消费。房地产泡沫带来社会财富的不均衡，由于低收入家庭普遍具有较高的消费收入弹性，而高收入家庭具有
9、低的消费收入弹性，因而，房地产泡沫将进一步抑制低收入家庭消费需求，而高收入家庭消费需求又不高，因此，在一定程度上抑制了社会的有效需求。13. （教材第六章）房地产市场的特征有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？答：房地产市场的特征：第一、房地产市场受国家政府影响力比任何市场都要强。第二、房地产以目前的发展已经成为现今中国GDP的主要收入点。第三、它所带动的行业之广比任何市场都大。对于我国当前的房价走势，我个人认为尽管房地产的调控大棒一直高悬，但总体而言，指望房价暴跌不太现实，最多是微跌然后缓涨，部分区域跌而大部分区域涨。14.（教材第五章）按照计价方式划分的工程建设合同有哪几种形式，并分别简
10、要介绍这几种合同形式。答：按照计价方式划分的工程建设合同有：总价合同、总价合同、成本加酬金合同（又称成本补偿合同）。总价合同是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。总价合同又分固定总价合同（FFP）和变动总价合同两种。单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本
11、，提高利润。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量技术方法的确认。在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。单价合同也可以分为固定单价合同和可调单价合同。成本加酬金合同也称为成本补偿合同,这是与固定总价合同正好相反的合同,工程施工的最终合同价格将按照工程实际成本再加上一定的酬金进行计算.在合同签定时,工程实际成本往往不能确定,只能确定酬金的取值比例或者计算原则.由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。15.（教材第四章）目前我国房地产企业一般融资渠道有哪些？又有哪些新型融资渠道？答：一般融资渠道有：1、银行贷款2、房地产信托融资
12、3、房地产基金4、上市融资5、房地产债券新型融资渠道：1、房地产信托融资2、房地产基金3、上市融资银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时间内房地产企业的主要融资方式，同时信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要形式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。16.（教材第三章）简述房地产投资风险的种类答：(1)市场竞争风险。(2)购买力风险。(3)流动性和变现性风险。(4)利率风险。(5)经营性风险。(6)财务风险。(7)社会风险。(8)自然风险。17.（教材第二章）国家建设征用土地的三个法律特征是什么？答：国家建设征用土地，具有以下法律特征：(1)征地主体
13、的惟一性。征地主体只能是国家，集体土地所有权向国家土地所有权的转化是在国家与集体所有者之间发生的法律关系。(2)征地行为的行政性。国家建设征用土地，是通过具体行政行为实现土地所有权的转换，双方地位不是平等的，被征用土地的集体经济组织府当服从国家需要，不得阻挠。(3)征地条件的补偿性。国家建设征均集体土地，篓对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的，补偿费用应当包括十地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。18.（教材第一章）为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容？答：实现住房商品化的目的是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇
14、住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。对于住房商品化的含义，必须全方位理解，它至少包括如下几点：1、行政事业单位、公司企业等各类组织不再富有向其成员提供住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产。2、个人通过完全的市场交换关系来满足其住房消费需求。至于是租赁住房还是购买住房，只是交换形式的区别，并不是本质上的差异。3、在住房问题上实行适当的社会保障。绝对的住房商品化是不可能的。低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的能力，这时，政府负有保障的责任。19. （教材前言）什么是固定附着物，检验一种物品是否是固定附着物的途径主要有
15、哪些？答：固定附着物是指某种可以移动的物品一旦通过某种方式依附于房屋或土地上，则该物品成为不动产。检验一种物品是否是固定附着物的途径主要有：1、看附着方式，即物品怎样附着于土地上。2、看物品的适用性，即物品是否只适用于某一特定的房地产。3、看房地产经济活动中各方所达成的契约。20. （教材第三章）已知某房地产项目的投资收益率如下图所示，请计算其风险度量值。宏观经济状况发生概率投资收益率复苏0.430%.繁荣0.260%衰退0.3-20%萧条0.1-30%答：房地产项目的风险度量宏观经济状况发生概率(Pi)投资收益率(Ci)PiCi(Ci-)2Pi复苏0.430%0.120.00900繁荣0.260%0.120.04050衰退0.3-20%-0.060.03675萧条0.1-30%-0.030.02025结果Pi = 1,n=4,=0.15,风险度量值R=(0.1065)0.5 =0.32631、 预期报酬率=0.430%+0.260%+0.3（-20%）+0.1（-30%）=0.12+0.12-0.06-0.03=15% 2、 方差= (30%-15%)20.4+（60%-15%)20.2+（-20%-15%)20.3+（-30%-15%)2
