城启大厦用户手册内容new

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1、目目 录录 城启大厦管理公城启大厦管理公约约. 大厦守大厦守则则 用用户户守守则则 装修守装修守则则 城启大厦管理公约城启大厦管理公约 根据中华人民共和国和广州有关房地产法律、法规，结合广 州“城启大厦”（以下简称“大厦”）的实际情况，为维护大厦各业主 和用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保大厦的管 理能够达到高标准，特制定城启大厦管理公约（以下简称“公约”） 公约对大厦全体业主、用户及管理者均有约束力、公约内涉 及之发展商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、合并人、接 办人、承租人或占用人。公约泛指本公约及其中之附件，及依据本 公约赋予之权力而订立的各项守则。 第第一一章章 总

2、总 则则 公约是为维护各业主之利益而设置，各用户均须遵守公约所 属之义务和责任及受公约之约束。 公约赋予发展商具有即时全权管理大厦的权力，管理期限自 大厦全部竣工验收合格之日起计，为期三年。 第二章 定定 义义 公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下： 1、地块指根据广州市土地使用权出让合同编号：穗国地出合（1995）052 号。 2、大厦指坐落于广州市荔湾区南岸路63号地段与兴建名为“城启大厦” 之建筑物。 3、发展商指 广州市城启集团有限公司 。 4、公共地方指发展商根据公约指定大厦内的公共地方及发展商按照公 约第四章第5条划为额外的公共地方，其中包括大厦之各出入口、行人道

3、、通道、 外墙、大堂、绿化区、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、升降机、 走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、避难层、后备发电机房、泵房、水箱、中央空 调设备机房、电房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为该大厦的业 主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用 权的地方及发展商保留之地方。 5、公共设施指为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种 器械、设备、装置或植物、包括给排水系统、中央空调系统、通讯系统、消防系统、 电子监察保安系统、升降机、卫生间设备、外墙、照明系统、供电系统、污水处理 系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化

4、区之装置及种植物、告示板及 其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方 内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。 6、绿化区域指根据政府有关法令在大厦所属地块上实施的绿化地区。 7、保留地方指发展商拥有或仅供发展商使用之大厦部分，包括大厦之天 台、外墙，其它大厦内之非单元及非公共地方。 8、管理者指发展商或根据公约而指定或委任管理大厦的人士或机构。 9、管理份额指发展商为使各业主分摊及交纳管理费用而分配给各单元的 份额，有关各单元的管理份额，以广州市国土局房管理局颁发的房地产证内所列 的建筑面积为准则，车位的管理份额则以车位个数为准则。

5、 10、维修基金指发展商或其指定之管理公司根据公约而用于保养及维修 大厦所收取的基金，发展商或其指定之管理公司可于大厦交付使用之同时向单元 业主/用户收取一定金额数/或于管理费中提取一定之百分比充作维修基金；维修 基金并不退回，业主/用户可以在出售、转让、馈赠其名下单元时转至承受人名下。 11、管理规则指公约及用户守则之一切条款或规则及发展商或管理者按 公约授权制定之各项与大厦管理有关之规章制度。 12、业主指根据广州市国土局房管局所颁发的房产证所载之权属人，即为 该房屋单元的业主。 13、单元指业主在大厦拥有的单位包括商业、办公用房（包括其所属车位） 或其中部分。 14、外墙指大厦的所有或部

6、分外墙。 15、业权份额指各单元业主于该大厦内所占之份额，有关各单元之业权份 额，以广州市国土局房管局颁发的房地产证内所列的用地面积或分摊土地面积为 准则。 16、土地出让合同指与广州市土地管理部门签订有偿出让大 厦所占地块土 地使用权出让合同或有关批文和文件。 17、用户守则指发展商或管理者根据公约而制定供各业主及用户于使用 其所拥有的单元、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。 18、大厦图纸指存放于管理者有关大厦各层之平面图，各用户如需查阅， 可预约管理者查阅。 第三章 用用户户权权益益、义义务务及及责责任任 一、大厦各用户拥有以下权益： 1 独自拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益；

7、 2 各单元业主拥有其名下单元之业权分额，并可全权处分其名下所占的业 权份额及权益，例如出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其它方式处分，而 无须其它用户的同意； 3 在不影响大厦建筑结构及外貌下，对其名下单元进行装修工程； 4 可与其它租户按本公约规定共同使用大厦的公共地方和公共设施，以及 大厦所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享有其名下物业； 5 可根据公约维护自身的合法权益； 6 可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。唯用户无权直接惩戒 管理人员，任何投诉可向管理者提出，由管理者采取其认为的必要行动。 二、用户的义务 1 用户在行使和使用其名下单元时，须遵守公约的规定； 2 用户须依

8、照公约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金 及其它基金款项； 3 用户须共同负责维修大厦的结构，包括外墙、公共地方及公共设施等； 4 用户须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电及管理费； 5 用户须遵守发展商或其授权的管理者所订立的城启大厦用户守则， 城 启大厦装修守则及其它规章制度； 6 用户在行使本章第一条第2款权利时，必须要求该承受人或权利人在处 理有关单元的同时签署承诺书，承诺与管理者签署公约及履行、遵守公 约和用户守则，并在七天内以书面通知大厦管理者有关承受人或权利人 的姓名、地址、处理日期及将承诺书交管理者，否则，原用户将对承受人 的违约行为承担连带责任。 三、 用户的

9、责任 1 不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆 除任何建筑物；不得改变大厦任何部分的外貌，不得在大厦外墙上安装 任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广 告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户；单元露外之 窗户不得改原有色彩，以维护大厦外貌整齐美观； 2 负责其单元内部整洁及维修，保持一切设施畅通，以免对其他单元用户 造成损失； 3 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电等供应及 排水管、暗渠、电缆、固定装置等设施； 4 各单元的用途，只能将其单元按土地出让合同规定用途使用，不得将其 名下单元非法或不道德用

10、途，或在单元内进行任何足以妨碍或干扰其它 用户的事项。 5 不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得 将单元作斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得发展商或管理者书面许 可商业单元除外； 6 不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇投购之保险全部或部分失效或引 致保险费增加的行为；不得在单元内储存易燃易爆危险品； 7 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物 或弃置垃圾杂物； 8 未经向管理者申报并获批准，任何租户或用户不得擅自更改，迁移或增 加用电、用水装置和中央空调的负荷； 9 违反公约的用户需就所引致之损失负责及支付一切有关开支。 第第四四章章 发发展展

11、商商的的权权利利 一、发展商具有以下权利： 1 发展商具有全权管理大厦的权利，唯发展商可于任何时间发出书面通知六 个月后终止第二章赋予的管理权力； 2 在其认为合适的情况下更改大厦的名称，而无须就各用户或其它拥有该大 厦权益的人士因大厦名称三个月前发出书面通知各用户； 3 为检查、维修及保养大厦，包括公共地方、公共设施，或为履行管理者对大 厦的管理责任，发展商/或管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可 的人有权携带一切必须的设备，机器及材料进入大厦任何一部分；如有必要， 可进入大厦任何单元，但除紧急情况外，应事先通知有关的用户或使用人； 但发展商在使用此项权利时，不得妨碍其它用户使用其所属

12、的单元； 4 除紧急情况外，发展商/管理者在发出合理通知后，有权暂时终止任何设施 以进行维修； 5 将其在大厦范围内部分或全部拥有房屋所有权的地方（包括保留地方）在其 认为适当的时间内，划作额外的公共地方，并向各用户公布，并将由管理者 负责该等额外地方的保养及维修； 6 取消或更改本公约所规定由发展商划作额外的公共地方、而无须其它用户 或其它对大厦享有利益人士的同意； 7 于大厦任何使用权并未转让的部分、公共设施及保留地方安装、 架设、更改、翻新、保养或拆去烟囱、招牌（包括霓虹光管招牌）、广告、天线、 桅杆、照明及其它各种固定设施；并在事先给予各用户书面通知后（紧急情 况除外）于一切合理时间带

13、同或不带同工人/或设备进入大厦任何部分，以 便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其它人 进行上述工程；唯上述工程不可不合理地妨碍其它用户使用其所属的单元， 而任何安装于天台或大厦其它地方之招牌，不可阻碍升降机之升降，并就 进行上述工程时所造成破坏负责赔偿损失； 8 可授权管理者向大厦各用户收取公约所述的款项； 9 根据大厦管理的实际情况合理调整管理费； 10 根据大厦管理的实际情况将管理份额重新分配（业权份额除外）或做出更改， 而无须其它用户同意； 11 根据大厦管理的实际情况，发展商有全权自行或授权管理者订定及修改有 关管理大厦的规则，而无须任何用户同意；所有管理规则及

14、其修改，应张贴 于大厦告示栏； 12 指定委托任何人士或机构为大厦之管理者，亦可委任专一楼宇管理者单独 或联合管理大厦或大厦之部分；发展商可与管理者签署管理合同，订定管理 的职责范围、年期及酬金等，而无须经其它用户同意，但管理合同的内容不 能违反本管理公约的条款； 13 可委派代理人行使用公约给予发展商之任何权利； 14 向政府有关部门申请对土地批文做出修改并就此事有权与政府磋商、达成 协议，而无须其它任何用户同意或批准及无须联同其它用户签署任何有关 文件；唯行使此项权利时不得妨碍其它用户使用所属的单元或其现有之权 益；在公约的限制和保障下，发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用、 或以其

15、它任何方式处置任何部分（已出售的部分除外）而不须任何用户同意； 15 可就大厦管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。 为了使发展商可以有效地行使本章第一条给予发展商的权利，各用户 于此共同及各自授权发展商各用户行使上述权利或代表用户签订一切必要 的文件。 第第五五章章 管管理理公公司司 一、管理者的权力及责任 在不抵触发展商权利的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和 维护，并为此负责其中包括下列事项： 1 检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部。 2 每一位用户或其使用者应严格按照装修守则规定，完成其单元的装修工 程。如果管理者发现该用户聘用的承包商或其工人违反装修规则

16、，管理者有 权拒绝该等人士进入大厦，或管理者认为有必要的情况下，将其逐出大厦。 装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规 则。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该用 户单独负责，与其它用户及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规则 进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的用户依据装 修规则缴交装修按金给予管理者，并由管理者根据装修规则的条款作有关 应用。装修按金并无利息，由管理者应用于补偿用户或其聘用承包商等引起 的所有损失。装修按金在装修工作完成经管理公司验收合格后15天内应发 还给该用户，如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款退还该 用户。 3 根据大厦之日常动作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。 4 根据公约制订大厦用户守则、 装修守则及其它必要的规章制度，并以有 效之形式督促用户和用户遵守。 5 对大厦公共部分和公共设施进行维护，使之