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1、2016年上半年浙江省房地产估价师制度与政策：房地产开发项目转让条件试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于下列数据表述正确的是_。 A1 B2 C3 D4 E5 F6 G7 H8 I9 J10 K98 L101 M101 N100 O101 P99 Q102 R97 S102 T99 2、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是_。 A宏观区位 B中观区位 C微观区位 D其他区位3、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率
2、仅为80，月租金为30元。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90，月租金为40元，报酬率为6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。 A：67.60 B：811.24 C：1622.48 D：2433.72 E：工业用地的监测点评估价格 4、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A：指数平滑分析 B：趋势拟合分析 C：时间序列分析 D：相关分析 E：工业用地的监测点评估价格5、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷
3、款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为_。 A4.7% B7% C11% D14% 6、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是。 A：52 B：64 C：68 D：76 E：借款合同 7、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。 A土地总价 B土地单价 C楼面地价 D商品房价格 8、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。 A谨慎价值 B市场价值 C残余价值 D快速变现价值 9、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。 A：房屋的天面 B
4、：与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊 C：有围护结构的门廊 D：不封闭有顶盖的永久性架空走廊 E：执行层的组织协调 10、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押物可以重复抵押11、某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元(天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(天)，报酬率为
5、6，则现在的承租人权益价值为 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工业用地的监测点评估价格 12、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A间接融资 B直接融资 C基金融资 D债券融资 13、住房公积金管理的基本原则是_。 A低存低贷 B住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督 C维护住房公积金所有人的合法权益 D通过安全运作实现合理增值14、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元，该年9月1日该房地产以美
6、元计算的正常价格为美元(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换67元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换64元人民币)。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工业用地的监测点评估价格 15、在我国，会计年度自公历止。 A：上年的6月1日起至次年5月31日 B：上年的8月1日起至次年7月31日 C：每年的1月1日起至12月31日 D：每年的6月1日起至次年的5月31日 E：执行层的组织协调 16、指标属短期偿债能力指标。 A：流动比率 B：速动比率 C：利息备付率 D：资产负债率 E：借款合同 17、投标截止后，开发商应按规定的时间_。 A认标 B评标 C开标 D验标 18、房
7、产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：执行层的组织协调 19、登记机关自受理登记申请之日起_日内应当决定是否予以登记。 A5 B7 C10 D15 20、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。 A3000 B5000 C7500 D8000 21、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12，届时转让
8、税费为售价的6，资本化率为9该房地产目前的价值为。 A：923万元 B：1111万元 C：1353万元 D：1872万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、_是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A直接观察法 B间接观察法 C采访法 D报告法23、有一宗房产交易，成交价格为3 000元，付款方式是首付10，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为05，其一次支付的实际成交价格为。 A：3 000元 B：2 700元 C：2 914元 D：2 500元 E：工业用地的监测点评估价格 24、是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 A：砖木结构 B：砌体结构 C：钢
9、筋混凝土结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调25、下图是一块三角形ABC的土地如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63，该块三角形土地ABC的总价为 A：2 046 240元 B：584 640元 C：1461 600元 D：2 688 000元 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。 A4 B
10、3 C2 D1 2、在以下情况下应该申请注销登记。 A：土地或房屋的权利主体变更 B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在 C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期 D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的 E：抵押权、典权等他项权利的终止3、某笔贷款的季利率为2，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。 A：8 B：612 C：1262 D：824 E：借款合同 4、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有_。 A导致房地产实际价值下降 B导致房地产实际价值上升 C加大投资者债务负担 D抑制房地产市场需求 E增加房地产市场需
11、求5、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同 6、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。 A社会平均利润率 B资本供求状况 C国家宏观信贷政策 D目标收益率 E风险大小 7、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是_。 A最高最佳使用原则 B合法原则 C替代原则 D谨慎原则 8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括【2007年考题】 A：土地补偿费 B：安置补助费 C：地上附着物和青苗的补偿费 D：土地使用权
12、出让金等土地有偿使用费用 E：安排被征地农民的社会保障费用 9、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。 A：导致房地产实际价值下降 B：导致房地产实际价值上升 C：加大投资者债务负担 D：抑制房地产市场需求 E：增加房地产市场需求 10、假设开发法是以_为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理11、房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有。 A：合法建造取得的房屋所有权 B：最高额抵押权的设定 C：主债权转让申请抵押权转移 D：房屋所有权人更名 E：受赠取得的房屋所有权 12、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、7
13、4.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 13、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。 A：加强对房地产市场的监测 B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发 D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生14、下列有关保险的表述中，正确的是_。 A社会保险采用合同的形式，
14、运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限 B从本质上说，保险体现一定的社会关系 C危险的存在是保险产生的必要条件 D在各种保险中，商业保险最能体现分配职能 15、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。 A：使用者地位 B：购买动机 C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同 16、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是_。 A便于提高生产效率 B为领导提出管理建议 C便于行业归口管理 D为评价目标和方法服务 17、下列关于敏感性分析的描述正确的是_。 A敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分 B敏感性分析的准确性是相当高的 C敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率 D敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度 E常用的指标为内部收益率 18、质量检查报告应经该审核签字。 A：项目勘察、设计负责人 B：项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人 C：勘察、设计单位有关负责人 D：项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人 E：执行层的组织协调 19、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)_。 A现在按9.5折一次性支付 B一年后一次性支付 C现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付 D现在首付50%，余款在
