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1、关于绿城 有关绿城简介 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”（股票代码：3900）在香港上市，绿城为其全资子公司。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，4000多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年8月底，公司土地储备总用地面积达2500多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米
2、。使命 愿景 近期目标目标企业使命：为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富企业愿景：努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”近期目标：1、财政出现危机，外界对其不信任，应尽快挽回外界对企业的信心，证明企业的资金链不存在问题。2、在3年内把净资产负债率控制在100%以内，总资产负债率控制在70%以下。”3、根据往年的销售业绩2011年，绿城销售目标定为550亿元。环境分析宏观环境SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表
3、opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 主要从政治法律环境，经济环境，社会文化环境，人口环境以及自然环境分析。1.政治（1）政府的宏观调控早在今年5月份，银监会就下发了关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知。该通知要求，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月7日前将表格填写完整并上报。除了要求填写房地产信托项目属性、规模、到期日、资金运用方式、房地产项目类型外，还要求填写资金来源有无
4、银行理财资金，如有还须说明具体金额。(2) 关于杭政函201122号文件有关限购政策自2011年3月一日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和饿二手住房）。对本市已拥有2套住房的本市居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累积缴纳1年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 国有土地收购储存制度于2002年出台。首先在北京开展，这项制度的出台，无语给房产
5、商购买土地产生了障碍。依据这项制度，北京市今后将实行土地供应的计划管理，严格控制建设用地供应总量；市政府依法运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或间接进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需求供应土地，调控各类建设用地需求。国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地等以划拨方式取得的建设用地则不纳入收购储备范围。根据规定，凡列入土地收购储备范围的土地，各企事业单位均不得私自进行土地招商，不得以联建、合建等方式自行转让存量国有划拨土地。各类投资者不得直接与现土地使用者商谈土地转让开发，也不得直接申请征用集体土地进行房
6、地产开发。 有关人士认为，国有土地收购储备制度的实施，有望改变今年来北京市土地市场分散供应与无序开发的混乱现象，政府也可望借此把握住土地开发这个重要的宏观调控手段，使国民经济更加稳定、快速、健康的发展。 限购令的出台很大程度地抑制了绿城房地产的销售度，使得房子积压难以卖出。绿城不得不打折销售，利润急剧下降。 因为政府的政策抑制，现在的房地产业要想从银行融资根本不可能，大多数房产商只好借道信托融资，而集合信托产品门槛很高，大多数项目投资门槛都在300万元以上，最低也在100万以上，并且利率又逐年上涨。绿城的资金来源又增加了负担.2.经济 1.由历年恩格尔系数以及GDP可得，人民生活水平日益提高，
7、可支配的金额也越来越多，购买力增加，买房也是其一种表现。 限购令的出台很大程度地抑制了绿城房地产的销售度，使得房子积压难以卖出。绿城不得不打折销售，利润急剧下降。 2. 因为政府的政策抑制，现在的房地产业要想从银行融资根本不可能，大多数房产商只好借道信托融资，而集合信托产品门槛很高，大多数项目投资门槛都在300万元以上，最低也在100万以上，并且利率又逐年上涨。绿城的资金来源又增加了负担。 3.WTO带来的变化：l 外商扩大再中国的业务-消费者对中高档的住宅需求及工业厂房的需求增加-绿城的写字楼、商场的商业房地产的销售会增加l 国际地产商进入（在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势
8、）-刺激消费需求，提高住房的消费品位，消费者可供选择增多-绿城在房地产的竞争中越加激烈l 国际服务业进入（金融、保险、物业、管理）-增加消费者的购房能力及购房信心-也拓宽了绿城房地产融资渠道，减低经营风险和财务风险l 关税降低-建筑和安装成本降低使得房产价格降低，拉动消费-绿城房产的进口材料价格减低，减低房屋制造的成本3.社会人口文化人口 中国人的传统思想安土重迁很深程度地影响到了现代人要有自己的家自己的房的想法。绝大多数新婚夫妻都会买一套属于自己的新房作为小家，近年甚至有房地产公司打出“你可以不买房，除非打动丈母娘”等雷人广告语，足以说明房子在中国人眼中的重要性4.自然环境生态人居建设的内涵
9、社会经济总量的提高往往伴随着生态的恶化,当社会发展以后,回过头来治理环境的时候,则代价巨大。因此,生态建设就成为国民经济发展的重要课题。对于房地产开发来说,尤其是要注重生态人居工程的建设。所谓生态住宅,又称绿色住宅、健康住宅,是以改善人的生态环境、提高人的生命质量为出发点,遵循生态平衡和可持续发展的原则,综合运用生态学、建筑学和现代化的科技手段,对住宅环境进行合理安排和组织,使物质能源在建筑系统内有序地循环、转换,创造出的舒适、健康的人居工程。“生态人居”并不意味着高技术、高成本,同时也不应该是富人的专利。就当前我国的建设技术水平而言,完全可以利用常规手段,通过各行业的密切配合,逐步实现这一环
10、境目标。内部环境分析 企业未来是战略是“少用地，多卖房”绿城内部组织结构：姓名/职位房地产行业的经验（年）主要职责宋卫平董事长11年主要负责公司的总体战略规划，重大事项决策、管理督导和产品品质把控，是公司的创始人。寿柏年常务副董事长兼总经理7年主要负责公司业务发展、日常运营、财务和资金管理应国永执行总经理3年主要负责公司综合管理事务，包括客户服务、人力资源、内部事务管理等。赵锦标执行总经理兼董事会成员6年主要负责项目前期及政府协调李海荣执行总经理10年主要负责业务管理和销售马力执行总经理12年主要负责项目工程管理陈维执行总经理18年主要负责项目规划设计钱晓华执行总经理13年主要负责国际合作事务
11、公司职位员工都有长期从事房地产业工作的经验，而且各项事务分工明确，在执行总经理的任职上便可以看出，片区分管执行总经理的工作分配上便可以看出。SWOT分析法优势S劣势W技能或重要专门技术缺乏有重要竞争意义的技能和专门技术宝贵的有形资产缺乏有重要竞争意义的有形资产宝贵的人力资本缺乏有重要竞争意义的无形资产宝贵的组织资产缺乏有重要竞争意义的人力资本宝贵的品牌声誉缺乏有重要竞争意义的组织资产使公司能够获得竞争优势的成就或属性在关键领域里竞争能力正在丧失强大联盟或合作公司机会O威胁T进入新的地域市场或产品细分市场强大的新竞争对手可能进入市场扩展产品线宽度，为更广大客户群服务替代品抢占公司销售额将公司的技
12、能或技术诀窍转移到新产品或新业务有关部门所采取的管理措施会使公司付出很大的代价前向或后向整合外汇汇率获外国政府贸易政策的不利变动有吸引力的市场上进入障碍正在降低容易受到业务萧条或经济周期冲击从竞争对手那里获得市场份额的机会客户或供应商的谈判能力将提高市场需求增长势头强劲，可以迅速扩张购买者需求和品味朝偏离行业的方向变动购并竞争对手的机会联盟或合资公司扩大了其地理覆盖面和竞争能力有机会充分利用技术市场上出现了向其它地理区域扩展公司品牌或声誉的机会优势：1技能或重要专门技术 宋卫平先生也一直强调这句话我们的产品不仅包括硬件部分，密不可分的还是软件部分。所以2007年我们就开始主打园区生活服务体系，
13、这让我们在07年获得城市发展进步奖这样一个非常重要的奖项。绿城也是唯一一个以企业的身份获得这样一个奖项的。就这个体系来讲，这也是其他开发商所不具备的，它主要是针对我们所有的业主，以及我们的意向客户。他们所能享受到的，除了产品本身的建筑、空间、景观和会所等带给他的服务之外，更多的是从人性化的健康教育，以后居家生活的便利性带给他全方位的，从全年段的从出生到老人整个全龄化的服务。这也是绿城在未来很长一段时间里区别于其他开发商的一个本质的区别。” 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系
14、列。 从居住环境入手，走高文质的产品路线。讲究硬件实力与软件实力都强的策略，相比其他房地产的定位具有其特性。产品多样化，涵盖多种住宿产品，已形成系列及规模。2宝贵的有形资产 开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年8月底，公司土地储备总用地面积达2500多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 自2005年起，绿城积极参与城中村改造，承建安置房建设，至2011年8月底，政府代建项目总规模超过700万平方米。 开发程度及开发面积都属大型房产商。3组织和人力优势组织结构:职能部门专业公司化运营 在集团发展战略指引下，各专业公司全面推进公司化独立运营。营销公司：已实现独立核算、公司化运营；装饰公司：完成了公司化组织架构和运营模式，并开展自营业务规划设计管理公司、景观咨询公司、造价咨询公司：基本完成组织架构和运营模式，公司化独立运营尚在完善中；材料设备公司：由传统采购模式向电子商务战略采购模式转变，并向司化独立运营方向发展绿城已整合优秀专业力量，组建设计、景
