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1、第三章 南昌楼市2012年土地市场分析一、2012年挂牌拍卖宗地分析n 年度总结：爱房网统计，2012年度南昌市（包括各县委托南昌市国土局挂牌拍卖）共出让地块（因故终止拍卖地块除外）134宗，出让总面积达12753.3654亩，其中，成功交易地块97宗，成交面积8045.0189亩。成交率达85.09%；流拍地块13宗，流拍面积1091.929亩。土地总出让金额达110.78亿元，比上年减少36.2%，每亩土地平均出让金额为165.2万元，比上年增加33.1%。从知名开发商拿地区域看，朝阳洲依然热度不减，国贸、联发两大开发商继续在朝阳洲拿地，就连“天虹”也看重了朝阳洲的发展潜力，拿下一块商住用
2、地。而较2011年，高新区土地市场热度有了较理性的回归，不过首次进驻江西的海亮地产，在南昌选择了以住宅主导地位的高新区。此外，本年间溢价率最高的地块也在高新区，并由大唐地产竞拍获得。与海亮地产不同，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司这一外企首次进驻江西则选择了红谷滩这块熟地试水。另外，从2012年内政府对九龙湖片区的大量宣传及政策引导可以预测，明年的九龙湖区土地市场有望“井喷”。2012年，南昌土地市场受调控政策影响，成交总量有小幅回落。近两年经过“新国八条”、楼市限购等调控政策及信贷收紧影响，土地市场热度有所“降温”，加上十八大提出“调控不放松，政策不动摇”等楼市基调对土地市场也会造成了一定的影
3、响。随着房地产市场调控政策从抑制楼市需求转向土地供给，不仅需增加保障房土地供给，也加大商品房土地供给。同时加大闲置土地处置力度、打击囤地，增加一级市场活跃度，推动土地的使用和流动，促使整个房地产市场生态链健康平稳发展。土地成交表： 详见附件 从各片区土地出让情况看，2012年南昌市土地市场可谓“全面开花”。其中高新区尤为可观，根据爱房网统计数据显示，本年度高新区出让地块达44宗之多，占全南昌市出让数量的32.84%。从土地出让类型情况来看，2012年南昌市土地出让偏向工业用地，但商住、商业和住宅等用地出让量亦不差。数据统计显示，本年度南昌市商住、商业和居住用地累计出让46宗，占出让总数的34.
4、32%。二、2012年成交土地溢价率商业用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DADJ2012033。位于昌南大道以南、青云谱路以西，起拍价为136万元/亩，成交价为220万元/亩，溢价率为61.76%。被厦门中游投资有限公司竞得。溢价率最低的为JDP1186，位于青山南路以南、永外正街以西，起拍价为1310万元/亩，成交价为1331万元/亩，溢价率为1.6%，被南昌市东湖区商品房开发公司竞得。商住用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DAFJ2012020。位于高新大道以西、天香路以南。起拍价为6.6万元/亩，成交价为153.6万元/亩，溢价率为2227.27%，被南昌大
5、唐房地产有限公司竞得。溢价率最低的为DABJ2012015。位于九洲大街以南、玉兰路以东、红梅路以西（控规C01-01地块西侧部分）。起拍价为572万元/亩，成交价为580万元/亩，溢价率为1.40%，被江西省煤炭集团公司，中鼎国际工程有限责任公司竞得。居住用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DABJ2012019。位于朝阳新城桃花路以东、狮山路以南、子羽路以西、虎威路以北（控规A09-02地块）。起拍价为360万元/亩，成交价为428万元/亩，溢价率为18.89%，被江西汇通实业有限公司，江西省建业投资有限公司竞得。溢价率最低的为DABJ2012032，起拍价为386万元/亩，成
6、交价为456万元/亩，溢价率为18.13%，被联发集团有限公司竞得。三、2012年重点地块点评重点地块点评：DAEJ2012025 单价1331万元/亩 成就南昌新“地王” 该项目位于南昌市中心青山南路以南、永外正街以西旁边的一宗商业、办公（兼容旅馆业）用地。JDP1186以单价1331万元/亩被南昌市东湖区商品房开发公司拍得，这也也是2012年南昌土地拍卖市场的最高单价，这宗面积为5.554亩的商业、办公（兼容旅馆业）用地起拍价为1310万元/亩，经过短暂的竞价，最终被南昌市东湖区商品房开发公司以单价1331万元/亩拍得。爱房网认为此宗地面积小、容积率高的地块能拍出如起价如此之高，这表明南昌
7、城区地块日益稀少，竞拍起价高涨，可拿出竞拍的地块多为小块商业用途地块。不过，此地块地形较好，地理位置优越。在周边居住着大量人口，中小开发商开发此地作为商业是个不错的选择。重点地块点评：DAFJ2012020 溢价率超2000%以上 项目位于高新大道以西、天香路以南，起拍价为6.6万元/亩，经过紧张激烈的竞拍，最终被南昌大唐房地产有限公司以153.6万元/亩拍得，而本地块竞拍最让人惊奇的是，竞拍地块溢价率高达2227.27%。如此高的土地溢价成功刷新2012年南昌土地拍卖地块溢价，成为“土地溢价之王”。不过，本地块在出让之初规定，该地块出让总价中的1.43亿元为秦胜村9.3万平方米安置房和1.3
8、3万平方米地下车库的建设成本。重点地块点评：DAEJ2012016 红谷滩拿地恢复理性 DAEJ2012016位于锦江路以南、赣江北大道以西（凤凰洲HGT105-A07-02地块），土地用途为商业金融业、文化娱乐用地。该地块起拍价为654万元/亩，最终被广东新中美实业投资发展有限公司以897万元/亩拍得。 虽然该地块单价成交价并没有让人惊奇，比起往年红谷滩区域内拍地价格来说属于中下价格，根据爱房网2012年的土地拍卖资料来看，该地块是红谷滩全年竞拍土地中价格偏高地块。从这些资料中不难看出，开发商在红谷滩板块拿地越来越理性，没有再出现“地王”频现的事件。而红谷滩板块又一让人眼前一亮的地块则是位于
9、红谷滩新区金融大街以西、规划路以北（红谷滩新区中央商务区B-8、B-12部分、B-14、B-20-5、B-21-4地块）的DAEJ2012025地块。不是说这块地有多大多贵，是因为拍得这块地的深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司，莱盈商业集团有限公司（METROSHANGHAIHQPTE.LTD）是首次来南昌拍地的外资企业。重点地块点评：DAGJ2012004 DAGJ2012005 奥克斯经开区地块 作为开发过红角洲高端项目奥克斯盛世经典的开发企业，今年，南昌市奥克斯置业有限公司将视线瞄准了还处于开发初期的经开区。并且，南昌市奥克斯置业有限公司于今年3月13日，以285万元/亩成交价拍得地处黄家湖
10、东路以南、龙潭水渠以北、东湖北路以东、长征路以西DAGJ2012004地块，该地块起拍价为200万元/亩，无独有偶，当天另一块宏远路以东、龙潭水渠以北、东湖北路以西、华东交大理工学院用地以南的DAGJ2012005地块，被其以282万元/亩成交价格收入囊中，而该地块起拍价则为200万元/亩。爱房网认为，随着市中心、红谷滩等板块土地饱和，越来越多开发企业把目光投入一些基本配套设施齐全，与中心地区相隔不远的地区。而经开区无疑是最符合开发商投资的板块，不管是从其所处位置还是起土地储备量来说，经开区或将成为“第二个高新区”，到时这里也将大盘云集。第四章 南昌楼市2012年各板块分析一、市中心板块分析
11、寸土寸金的市中心板块，拥有南昌最繁华的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套设施。南昌城市发展迅速，最为直观的感受就是中心城区概念的扩大和交通等一批基础设施的建设，最受关注的地铁一号线在2012年进入实质性开工建设阶段，洛阳路隧道也在6月建成通车，还有其他多条道路的改扩建工程多数已经顺利完工。随着更多的城市断头路被打通，城市干线街道“十横十纵”，外围干线公路“一环十三射”将市中心的城市中心地位再度巩固，“大南昌”的城市规划也逐渐成型。不过，市中心可供开发的住房用地所剩无几已是不争的事实，受到可发展空间制约的市中心板块在南昌的房地产市场中的地位正在逐渐被京东板块、朝阳洲板块所取代。 从近几年市中
12、心板块商品房开发情况来看，多层住宅基本已经消失不见，即使偶有出现也必然引起市场的疯抢，因而向高层商住综合楼转变的趋势已经无法改变。但即使是这样，这些高层商住楼的规模依然普遍偏小，尤其是近两年开发的楼盘，如国金印象、蘭公馆、仕中心等均是零星的几栋楼，总建筑面积在1万3万平方米之间，且房价始终处于南昌各大板块中的最高。从今年整体表现来看，市中心板块其象征意义大于实际意义。2012年12月，南昌市中心板块综合价格指数为1398.66，环比11月微跌0.51%，同比上涨14.77%。纵观全年的数据可以看出，19月市中心板块指数呈小幅上涨，而10月12月，涨幅则明显扩大。结合新房供应情况来看，全年中仅有
13、5个月有新房供应，下半年入市新盘较上半年多，且老盘新推也集中于下半年。综合之下，市中心板块综合指数表现持续上升，且下半年涨幅高于上半年。爱房网数据统计显示，2012年市中心板块住宅均价为12292元/。其中，有11个月均价在12000元/之上，年度最低位10月份为11836元/，与年度最高位11月相差809元/。从市中心板块的住宅价格走势图中可以看出，市中心板块成交价格整体运行平稳，房价坚挺。但受到土地资源的制约，难以出现有影响力的项目，因而房价上涨的空间有限。 从土地供应来看，2012年全年市中心板块共成交土地7宗，排除工业工地及文化用地，商业居住用地和商业金融办公用地各2宗。在此背景下，当
14、前南昌市中心板块各在售项目普遍以稀缺性为重要卖点，如央央春天以16000元/的普通高层住宅均价，刷新了市中心板块普通高层住宅价格的新高；而国金印象、蘭公馆、天奥经纬府邸等多个项目也在10000元/以上。另一方面，土地的稀缺带来的连锁反应是新房供应的不足，爱房网数据统计显示，全年市中心板块新增预售供应21.60万，较去年减少22.56万，仅占南昌市供应的4.21%，较去年减少5.59个百分点。其中，新房住宅供应15.16万，多数为紫金城、滨江一号、央央春天等老盘加推，今年整个板块中仅有蘭公馆、新丰丽都花园两个新项目入市。急剧下滑的新房供应量和土地供应量，已经为市中心板块在2013年的表现做了基本
15、定调。随着南昌政治中心、金融中心向红谷滩的转移，居住向京东、象湖新城和朝阳新城等周边板块的转移，市中心板块更多的是将作为各个板块间的纽带，高端商业地产和三级市场将成为市中心板块的下一个发展方向。二、青山湖板块分析迷人的青山湖畔、美丽的赣江边加上便利的交通，青山湖区独特的区位优势和生态景观资源让其在南昌楼市板块地位一直居高。未来随着板块环境、配套的不断完善，“临江商务区”的成型、国奥城的规划和沃尔玛山姆店的进驻，青山湖板块的升值势在必行，而今年由政府开展全区范围内启动的经济发展“三百四大”竞赛活动即引进百亿元资金、推进百个重大重点项目、新增百户纳税超百万元企业，从而实现大投入、大招商、大建设、大发展的目标，其投资潜力十分可观。从青山湖板块综合价格指数走势图可以看出，2012年以来，青山湖板块新建商品房综合价格指数基本保持稳定态势。爱房网统计数据显示，2012年12月，南昌市青山湖板块新建商品房综合价格指数为1041.49，相比上月下跌1.20%，相比去年同期上涨1.31%。由于板块内少新盘入市，故整体表现平稳。就12月份来看，由于青山湖板块住宅价格指数上升，而商业价格指数和别墅价格指数均环比均表现下跌，使得其综合价格指数环比出现微跌。数据统计：爱房网根据爱房网数据可以看出青山湖板块2012年均价为10701元/，12月青山湖板块均价为10880元/，相较于
