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1、成都商业大卖场研究报告 成都XX房地产顾问有限公司 二零零七年三月目 录第一部分、研究背景2（一）中国零售业总体状况研究2（二）、四川零售业总体状况研究3第二部分、成都连锁商业发展分析5（一） 成都近两年连锁商业发展现状5（二） 成都连锁商业发展预测6第三部分、各外资大型综合超市研究7（一）来蓉投资部分外资超市简介7（二）成都外资大型综合超市品牌研究16（三）成都外资超市门店研究24（四）成都外资零售品牌对比研究34（五）成都分区域外资零售品牌对比研究36第四部分、项目发展研究38（一）项目基本情况38（二）项目所在区域特征分析38（三）项目招商建议39附录：成都各大卖场消费者调查报告42第一
2、部分、研究背景（一）中国零售业总体状况研究自中国零售业在2004年底对外资开放之后，面对资源共享、市场共有的全新的国际化环境，众多国际知名零售业巨头纷纷大举进入并高位抢滩中国零售业市场。根据调查，近两年来，中国零售行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；零售业的经营继续呈现全面上升的态势。尤其是从06年开始，劳动力市场的良好状况以及居民收入的增长，持续推高了中国的家庭消费。据统计，06年我国消费品零售市场总量稳定增长，全年社会消费品零售总额达到76410亿元，比05年增长13.7%。根据万事达卡国际预测，到2020年，全国的零售总额将会达到20万亿元人民币，是当前消费品零售额的近3倍，由此可
3、以看出，我国零售业还有巨大的发展空间和潜力。巨大的发展潜力以及全面开放的市场吸引了众多国际零售巨头登陆中国。据统计，目前中国的流通领域共有约300多家外资企业，分店2200多家，总投资30亿美元，其中绝大部分为新型流通业态（我国零售业态分为百货店、超市、大型超市、专业店、专卖店、购物中心、便利店、折扣店、仓储会员店等17种形式），分布在国内30多个城市，主要集中在上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、成都等经济发达的省会城市和经济中心城市。尤其是在04年中国零售业开放后，跨国集团更是加大了在中国的圈地进程，调查显示，2004年底至今，仅沃尔玛、家乐福的新增门店数量占其目前门店总数的比例就超过三分
4、之一。麦肯锡公司的有关分析则更是认为：在未来35年内，中国零售业60%的市场将由35家世界级零售巨头掌握，30%的市场将由中国国家级零售巨头把持，剩下10%才掌握在国内地区性零售商手中。总体而言，中国未来的零售行业供给将呈现以下的发展趋势：零售业态更趋多样化并逐步走向规范化；新型零售业态将保持高速增长；国有资本逐渐从零售业中退出，与此同时外资会迅速进入零售业领域；中西部地区消费增势将与东部地区相当，但东西部市场绝对规模的差距短期内将难有显著改观。（二）、四川零售业总体状况研究06年，国家实行稳健的货币财政政策，四川经济仍保持平稳健康发展。全省消费品市场销售活跃，国内需求特别是消费需求在国民经济
5、中的地位有所提高，消费对国民经济增长的贡献开始增强，消费市场保持平稳较快增长。据统计，2006年，四川社会消费品零售总额达3421.6亿元，同比增长14.8%，增速比05年加快0.8个百分点，为近10年来最高。在城市消费品市场继续扩大的同时，农村市场也趋于活跃。城市化发展进程的不断推进和商业基础设施投入的不断加大，使得城市消费品市场范围逐渐扩大，发展加快。而农村消费品市场，随着政府系列惠农政策的落实，农业产业结构的调整，农民收入得到提高，购买力有所增强。2006年，四川城市市场消费品零售额增长15.1%，占全部零售总额的48.3%，对全省社会消费品零售额增长的贡献率为49.3%，拉动全省消费品
6、市场增长7.3个百分点；农村市场增长14.5%，占全部零售总额的51.7%，对全省社会消费品零售额增长的贡献率为50.7%，拉动全省消费品市场增长7.5个百分点。就消费结构而言，06年伴随居民收入增加，生活质量不断提高，居民消费结构正继续升级，消费方式已从生存型向享受发展型转变。表现在:一、恩格尔系数有所下降，食品类消费支出比重继续下降。2006年限额以上批发零售业食品、饮料、烟酒类零售67.2亿元，增长15.3%，低于同期各类商品零售平均增速11.8个百分点，占各种商品零售类值的11.5%，同比降低了1.8个百分点。二、现代生活用品（以汽车、家用电器、化妆和金银珠宝等为代表）销售快速增长，在
7、消费品零售额中比重明显上升。06年，四川限额以上批发零售业汽车零售额112.3亿元，增长41.6%，占到商品零售类值19.4%，比上年提高2个百分点；家用电器零售额46.4亿元，增长35.7%，占商品零售类值10.9%，比上年提高0.7个百分点。 第二部分、成都连锁商业发展分析（一） 成都近两年连锁商业发展现状2005年是成都连锁商业发展的重要一年，连锁商业发展加速，网点布局加快。据统计，05年成都全市内资、外资、合资大型商贸连锁企业超过50家，连锁经营网点超过2000个。全年知名连锁企业共新增连锁店200家以上，销售额占全市社会消费品零售总额的23%。另外，2005年成都市零售店的发展也是亮
8、点频现，其中一个明显趋势就是业态组合形成“集合商圈”，即多个零售店的商圈互相重叠，发挥集团优势，相互之间的格局组合可以多层次地满足消费者的需求，发挥“集合商圈”的效力，使各自的利益增加，实现“1加1大于2”的目的。进入到06年，成都连锁商业发展增速有所放缓，但仍保持适度增长。统计显示，2006年成都市社会消费品零售总额突破千亿元大关，全市内资、外资、合资大型商贸连锁企业超过60家，连锁经营网点2000多个。全年知名连锁企业共新增连锁店100家以上，销售额则占到全市社会消费品零售总额的四分之一左右。另外，06年的连锁商业发展也呈现出新的特点，即家电连锁并购不断，以国美、苏宁为代表的大型家电连锁店
9、行业巨头的竞争日趋激烈；大型外资零售企业开始快速扩张，成都原有零售格局遭遇变革，以沃尔玛、家乐福、易初莲花、百佳、伊藤洋华堂等为代表的外资连锁企业向成都市场发起了第二轮冲击。同时，国家零售商与供货商进货交易管理办法的出台又促使连锁企业创新盈利模式，代表“大众消费时代”的超市发展和代表“个性消费时代”的专卖连锁店发展成为去年连锁业发展的两大主题。（二） 成都连锁商业发展预测1、 外资加速进入，城市副中心成抢滩重点面对一线城市相对饱和的情况，部分连锁企业将开拓经济条件、市场发展前景较好的成都周边二、三级城市或城市副中心，家电连锁尤为突出，部分大卖场也将加入此行动，如06年家乐福签约温江珠江国际等。
10、2、 社区商业受青睐，业态发展更趋多元在中心商业区竞争惨烈、项目锐减的状况下，连锁企业的拓展将出现新的发展趋势，成都新型社区商业中心将有可能更受连锁企业的青睐，伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩对此则有所证明。另外，大型零售企业，尤其是外资零售巨头在业态的选择方面，主要专注大卖场等主力业态的发展。根据统计，05年在百家快速消费品零售企业中，以大卖场为主的10家外资企业店铺数为475家，只占总店数的1.6，但实现销售额937亿元，占总销售额的23。在保持其优势业态竞争力的同时，家居建材商店、折扣店也成为扩张的重点。预计未来几年，便利店、折扣店等新兴零售业态将会是成都连锁商业发展的重点。如体育用品专业
11、店、办公用品专业店、高端超市、生鲜超市、个人护理用品店等。第三部分、各外资大型综合超市研究（一）来蓉投资部分外资超市简介成都部分外资大型综合超市简介超市名称简介来源地进入中国时间沃尔玛全球零售业老大，06年营业额全球第一，是最大竞争对手的近三倍，距今已拥有150年历史。美国1996.8家乐福全球第二大零售业巨头，是欧洲最大的零售集团。法国1995麦德龙成立于1964年，全球第四大零售业集团，也是欧洲最大的采购商德国1996伊藤洋华堂是日本伊藤洋华堂集团下属品牌，以零售业为主，世界500强企业之一。日本1997易初莲花是世界500强企业泰国正大集团下属子公司，于97年开始在中国上海投资第一家门店
12、。泰国1997.6百佳李嘉诚旗下的零售商店，是全香港最具规模的超级市场连锁店，拥有超过二百家分店。中国香港1984欧尚一个源自法国的家族式企业，世界500强、全球十大零售商之一，全球拥有超过800家超市和600家便利店。法国19991、家乐福 在华投资情况1995年以“大卖场”形式进入中国，并在此后因地制宜地发展连锁超市的家乐福。仅2005年上半年，在华即实现销售102亿人民币，目前大卖场已经达到70家。2004年销售额为162亿元，大卖场数量64家，冠军生鲜超市8家，折扣店200多家，名列中国连锁百强第5。2003年的单店销量3.27亿元，2004年为2.6亿元，超出沃尔玛1倍多。家乐福中国
13、内地年度开店量市场影响据CTR市场研究2005年的调查结果显示；家乐福在全国15个主要城市范围内市场占有率达到4.7%，渗透率超过46.2%，这意味着在这些城市中有将近一半的家庭在一年内曾经光临过家乐福。赢利模式家乐福模式可以概括为三点：一是因地制宜的单店管理；二是从上游供应商寻求利润；三是出租店面，做二房东。通常一家企业想进入家乐福的渠道，大致需要交纳6大门类的费用，包括特色促销活动、店内旺销位置优先进入权、进入商店的特权、良好营销环境的优先进入权、节假日、开发市场份额等。有人推算，各项进场费用最高可达供货商在家乐福卖场实现营业额的36%左右。根据中国连锁经营协会信息中心的分析，与其他跨国连
14、锁零售企业相比，家乐福的策略更加本土化。合作伙伴家乐福主要采取的是与当地企业合作的策略。目前家乐福在中国内地有32个合作伙伴，31个合资公司，且保持高度灵活性。家乐福门店98%的生鲜产品由本地采购；杂货、日用品的60%也在当地完成。管理模式目前家乐福在中国共设立四个大区的高级执行委员会，总部分设北京、上海、广州、成都，四个大区掌握着80%的决策权。并设有5个培训中心，采取的是“分散式管理”。单店较独立，店长拥有包括人事和投资等重大权力。店面增加后则变成了区域负责制，四个大区都有负责采购的部门。商品类别家乐福的商品大致分三类：赚取利润的(如某些进口商品)、赚取销量的(如周转快的商品)和获得费用的
15、，大概比例是1：4：5。杂货部较大，约占50%60%的总销量，生鲜部也很受家乐福重视。今年全国开店计划2007年至2008年期间，家乐福计划在中国再开约20家门店。目标则是郊区、农村和二、三线城市。2、沃尔玛在华投资情况沃尔玛于1996年8月在深圳开设了中国第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，目前已在36个城市共开设了73家分店，包括购物广场、山姆会员商店和社区店三种业态，至今在华的总投资额达17亿元人民币，员工总数超过3,6000人。沃尔玛中国内地年度开店数市场影响每年在中国有高达上百亿美元的采购额，市场影响巨大。同时自进入中国就积极开展社区服务和慈善公益活动，截止目前，十年累计向各种慈善公益事业捐献了超过2550万元的物品和资金，社会影响力巨大。06年获得由中国连锁经营协会颁发的“中国零售业最佳雇主”。赢利模
