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1、第十六章 境外物业管理介绍(教学辅导)一、教学提示“他山之石，可以攻玉”，了解和学习境外先进和成功的物业管理经验，有助于在我国物业管理发展的道路上少走弯路。本章就我国香港特别行政区物业管理的发展历程、新加坡物业管理发展现状、日本以及美国物业管理的产生和发展特点等作了详细介绍。二、重点讲解1、香港物业管理1) 香港住宅的管理随着廉租屋和居屋的建造，高层建筑和屋村规模不断扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，政府对物业管理的工作开始给予重视。香港专业性房屋管理在政府关注下逐步形成和完善，物业管理业也随之发展起来，并成为香港房地产业中一个日益重要的部门。到1992年底为止，全港约有专业物业管理公司
2、450多家，其中规模较大的约100家。在香港房屋委员会和房屋协会所建的屋村，都有一位房屋事务经理作主管，并有一组受过训练的职员协助管理屋村。他们经常与居民的互助委员会和居民组织开会，商讨有关屋村环境的改善及治安等问题。房委会和房屋协会也为各屋村指定一个维修及改善计划，维持各项服务的水准，以防止楼宇结构恶化情况发生。另一方面，由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，若无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上
3、若干条件，要发展商承诺在批地契约余下全部年限内妥善管理该屋村。因此，也就出现了由发展商为私人楼宇提供专业化管理的形式。同时，也注意发挥住户和业主自我管理、民主管理的作用。1970年，制定了“多层建筑物条例”，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”，主持或参与所住大厦的日常管理事务。它可以向住户收取管理费，雇用员工，也可以委托专业管理公司，为大厦提供多方面 服务，使楼宇和屋村的管理更臻完善。“香港物业管理公司协会”于1989年成立，主要的物业管理公司都是协会会员。物业管理公司协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同行业进行监督。所有这些，都使楼宇及屋村管理更加全面、深入，更富有群
4、众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而该协会的成立成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。2）香港物业管理法制化建设香港素以“自由主义”著称，又以法治闻名，二者有机结合，构成“活而不乱，管而不死”的所谓“大笼子”政策。楼宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自为政、各行其是，也不能临渴掘井，就事论事。因而建立健全法制体系，确立人们的行为准则，是十分必要的。（1）公共契约：公共契约属于协议、合约性质、反映楼宇、屋村各个方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。公共契约具有法律效力，它的制定、执行和修改，均须以有关法律、法令为依据，在法律上对签署各方，包括发展商、管理
5、公司、业主及其承租人都有约束力，各参与公契签署者均须遵守。(2) 房屋条例。该条例是为房屋委员会的设立、各级组织机构管理权限的明确而制订的。于1973年4月1日公布，列为香港法例第283章。房屋条例给楼宇和屋村管理机构设置和权限提供较高层次的法律依据。(3) 建筑物管理条例。该条例旨在便利建筑物或建筑物群内各单位业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附带引起或与此相关的事宜而订立的条文。该条例为香港法例344章。1970年6月制定，1993年作了修改。根据此条例，楼宇、屋村的业主有权成立自己的组织业主立案法团。(4) 规划条例。规划条例既是城市和楼宇、屋村建设的蓝图，也是有关管理的依
6、据，它在依法治城和依法治区中，均有基础性的作用。该条例香港早在1939年即行制定，并列为香港法例的第131章。该法例要求城市规划要“像设计一座大厦的造型一样，通过进行系统的准备和制定合理布局的市区发展规划，促进社会的健康、秩序、福利和公共福利的发展”。该法例还赋予被批准的规划以法律效力，不仅是规范城市、进行宏观管理的法律依据，也是规范建筑物，从事楼宇、屋村管理的法律依据。(5) 消防条例。该条例对预防和制止火灾作出规定，这是楼宇、屋村管理的重要依据和法律保证。法例规定，任何没有消防装置或设备楼宇的业主，或业主不在场时，其住客须随时保持该幢装置或设备操作效能良好，并须每12个月至少由注册的消防装
7、置承办商检查该幢消防装置及设备一次。(6) 公共卫生条例。对维护楼宇、屋村的公共卫生作出明确规定，以便严格制止“脏、乱、差”现象。(7) 防止贿赂条例。把廉政建设具体化、法制化，对健全和加强管理有着深刻的意义。根据防止贿赂条例第九条，任何雇员，包括受雇为大厦管理员、清洁工或维修工的，未经雇主许可，在执行与职务有关的事务上索取或接受任何利益，即属违法，而提供利益者，也同属违法。”2、新加坡物业管理新加坡的物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。新加坡的物业管理范围很广，除购房和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务都在物业管理单位办理。其业务范围包括：房屋维修与养护；机电（包括电梯电器等）及消防设备
8、（包括供水、供电系统）的维修保养；商业房屋（小贩中心、购物中心）的租赁服务与管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务与管理；小区停车场的管理；小区的环境清洁的实施与管理；园艺及绿化管理；配合治安部门搞好治安工作。此外，还有负责介绍居民劳动就业及其他方面的服务。新加坡组屋的管理制度完善，执行坚决。为了加强对组屋的管理，物业管理部门编写了住户手册、住户公约和防火须知等（大多数都经政府部门批准），把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务、物业管理部门的权利和责任等。 新加坡的公共住宅（所有的组屋区和新市镇）的管理与维修服务都由建屋发展局负责提供，
9、在其所属36个区办事处根据管理工作的需要下设若干个业务组，负责对所管辖的住宅进行管理。1988年5月，住宅管理进行机构调整，原由建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。建屋发展局只扮演一个在发展与研究工作上提供支援服务的角色。建屋发展局为市镇理事会提供电脑应用系统和24小时紧急维修服务。电梯里装有自动拯救系统，此外还装有自动监测系统，侦察电梯失灵和被滥用的情况。 根据新加坡的长远规划，居住在私人住宅的人口将达到总人口30%。1968年，政府颁布了地契分层法令。据此，对共管式公寓和其他建筑物，私人业主都拥有个别的分层地契。每个单位的购买者对于共有产业都有分享权。法令规定分层单位业主必须
10、依法组建管理理事会，其目的是为了更有系统及有规划地负责大楼的保养与管理工作。管理机构设立管理基金及备用金。管理基金用于日常的开支，例如保险费、清洁费、公用水电费和保安等业主所应缴的费用，具体金额的提供取决于业主所拥有产业的分享价值的高低；备用金则用于较大项目的维修及机械装置的更换。新加坡的住房建设和居住区的管理充分体现了服务于人的宗旨。经过30多年的努力，新加坡人在基本住房需求获得满足和社会日益富裕的同时，选择组屋的条件也提高了，他们要求更优良的设计和居住环境。为确保组屋的供求得到更好的配合，建屋发展局在1989年7月实施了订购组屋制度。这个制度按照组屋的需求量来兴建组屋，同时为了缩短新旧组屋
11、区之间的素质上的差距，政府通过建屋局进行了一项长期的旧屋翻新计划，以便使它们能够更接近新组屋的水平，以满足新加坡人日趋提高的住宅要求。3、日本物业管理第二次世界大战后，日本作为战败国，由美国人对其进行管理，包括楼宇的管理。1952年，日本人才开始接管部分楼宇管理工作。日本真正意义上的物业管理开始于1957年，即日本第一座高层楼宇建成并委托给日本管理公司管理后。1） 日本住宅房屋的管理机构（1）住宅局日本住宅管理的政府机构主要是住宅局。住宅局设在建设省内。（2）管理组合法人1962年，日本政府制定了建筑物区分所有法，该法于1983年进行了修改，并于1984年1月1日施行。建筑物区分所有法第三条规
12、定:“区分所有人为了对建筑物连同它的基地及附属设施进行管理，允许全体成员组成一个团体，并且依据本法的规定，召开集会，制定规约以及配备管理人员。”建筑物区分所有法第四十七条又规定:“一、符合第三条之规定，并且拥有区分所有人数三十名以上的团体，通过由区分所有人及表决权的各四分之一以上的多数人参加的集合所作的决议，决定成立法人的宗旨、及其名称和办公室，并且经过对主要办公室的所在地进行登记，法人即可成立。二、前项规定中所指法人，即为管理组合法人。”（3） 管理人所谓“管理人”，就其职务内容来看，是区分所有权人的代理人。管理人可以拥有对所负责管理的建筑物的共用部分、基地及其附属设施进行保存、执行业主大会
13、的决议及执行管理规约中所规定的行为的权利并负有管理的义务。按照建筑物区分所有法第二十五条的规定，如果管理人有不正当行为或者其他不适合于履行管理人职务之行为的情形时，各区分所有人可以向法院提出解任的请求。2) 日本物业管理协会在日本，物业管理协会起着重要的作用。1962年，日本东京大楼管理业协会宣告成立。随着物业管理在全国范围的推广，各地纷纷成立专业物业管理公司，成立一个全国性的行业协会的条件逐渐成熟。1966年，全国大楼管理业协会宣布成立。经过三十年的发展，到1996年，全国大楼管理业协会的会员已超过3000家。由于住宅管理是涉及到千家万户的事，也是政府和市民共同关注的问题，因此，1979年，
14、日本高层住宅管理业协会成立。参加高层住宅管理业协会其中的一个条件是必须在管理的物业中有高层住宅，否则，则应参加东京大楼管理业协会或全国大楼管理业协会。如果一个物业管理公司(日本称作为“株式会社”)管理的物业既有高层住宅，也有其他类型的物业，那么，物业管理公司既可以参加大楼管理业协会，也可以参加高层住宅管理业协会。目前，日本高层住宅管理业协会的会员有300多家。其主要工作:（1）建筑物安全诊断（2）管理业务主任资格认定（3）管理费等保证工作（4）区分所有管理士认定工作4、美国物业管理 美国的物业管理已有七十年左右的历史，其发展日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可
15、观、素质较高。应该说，这是与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位分不开的。美国房地产业总值约占国民生产总值的1015%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%。房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事与房地产业有关的工作，包括物业管理工作。1) 美国住宅行政管理机构美国是一个居住水平较高的国家，户平均面积可达200平方米左右，房屋质量和居住环境都比较好，基础设施配备齐全，并且已经形成了一套较为完善的政府调控市场的机制。美国联邦政府设有公共房屋管理委员会，下设34个代理机构，监督着166个房屋项目，其中最大的代理机构是
16、纽约城市房管会，管理的住宅单元达15.6万个。另外，美国联邦政府还设有城市住房与城市发展部，下设公众住房局和联邦住宅管理局。在各个州，都设有相应的住宅行政管理机构。尽管这些机构的名称不同，但它们的职能则相差不大。除了一般的住宅行政管理外，另一项工作就是帮助中低收入家庭解决住宅困难。在美国，中低收入者的买房贷款，由住房管理局进行担保，并可减税优惠。对于贫困者，政府发给贫困者困难证明，凭此证明租房只需付正常房租的30%，其余由政府承担。如果贫困者连30%也无能力支付，国家城市住房与城市发展部将于以支付。不论个人还是组织，建设供低收入家庭租用的住宅，可以得到政府的贴息贷款。2）美国物业管理企业美国的物业管理公司绝大多数为私人开办，故只要具备申请资格，符合一些基本的
