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1、精品文档 你我共享盐城商业地产调研报告前言 “什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产,但很少有人搞明白。我个人理解,商业地产不是商业,也不是地产,也不是简单的商业加地产。我认为,商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确,是以零售物业租金收入为目的,如果开发后销售出去,称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目,做了5万多平方米的二层底商,建完后全部出售了,这就不叫商业地产,这是房地产,房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的,就不能叫商业地产。”王健林商业地产一些心得1、 解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段
2、,它不想住宅运营周期短!这就要求开发商要有一定的经济实力2、 找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的,做商业地产一定要注重人才这点很重要,在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划,然后找租户,找到合适的主力店、次主力店租户,再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。3、 只租不售 主力店面一律租售给主力店面;如果主力商铺先进行销售,在销售之后,再进行商业规划、整合,有两个方面保证不了,一是经营的整体性,二是经营的有效性。 一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐;2、专业店铺 购物+餐
3、饮+娱乐1、 金鹰奥莱城 地址:人民南路 开业时间:2012年5月18日 主力店面:男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌耐克、阿迪达斯、匡威 定位: 第一,引进品牌纯正,质量上乘的驰名的品牌;第二,全年打折的销售策略,物美价廉,给消费者一个心动的理由;第三,地理位置靠近市区,交通方便,给消费者一个精致、舒适的购物环境。 主要支撑点外部坏境:内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔品牌效应:金鹰旗下打折店铺主力店面跟随:一线品牌提前签订 业态分布专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况客户光顾情况不是太好,特别是二楼店面光顾人员较少:主要原因1、周边居住人员较少,它所吸引
4、的客户为高端之下低端之上的业主,这类客户本身的分量就比较少,2、 业态分布比较单一,吸引点较少3、 下线店面比较少,交通不方便 销售价格 自持物业商铺有商家进行返点15-25%2、 金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况投资公司l 金鹰商贸集团有限公司经营公司l 盐城金鹰国际购物中心有限公司基本情况l 盐城最高档购物中心l 总建筑面积62000平方米l 开业当天销售额400万l 停车位120个+100功能定位l 高级时尚百货店,突出生活时尚开业时间l 2009年1月16日 业态分布以及分配比 项目优势1、 位于市中心最繁华的地段2、 建筑设计;为金鹰国际量身定做的商业
5、建筑体,设计和动线优良3、 品类组合:金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少,比较缺乏! 经营与管理1、 人员都有金鹰公司内部招聘2、 内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系3、 物业都有金鹰有限公司持有4、 租金在销售商营业额中返点15%-25% 目前经营情况随着近今年的发展,金鹰注重了餐饮行业的投入,在地下负一层,做了临时小吃,效果不错。增加了营业额度。在盐城高端产品市场做的比较好3、 五洲国际广场 开发商:五洲置业有限公司 建筑面积:约3万平方米 定位:集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级
6、商业大都会。 业态分布一楼:品牌服饰店面为主+饭店二楼:餐饮三楼:餐饮四楼:电影院+游戏厅主要以购物休息为主 项目优势1、位于市中心最繁华的地段2、以商业地产开发运营为主,以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 销售价格 1F- 销售价格内街36000元/每平方米 外街50000元/每平方米(反点之后的价格) 优惠3年反房价24%,在房价中一次性扣除。 2F-销售价格25000元/每平方米,优惠3年反房价24%,在房价中一次性扣除 3F-销售价格18000元/每平方米,优惠3年反房价24%,在房价中
7、一次性扣除 4F- 自持物业 目前经营情况目前经营良好,特别是餐饮这个区域。4、 宝龙城市广场 开发商:盐城宝龙置业发展有限公司 建筑面积:3万平方米 定位:档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体一楼:百货+超市(永辉)二楼:餐饮+服饰店铺三楼:餐饮四楼:电影院+游戏厅主要以购物休息为主 项目优势1、 位于老城区和新城区结合点位置独特,2、以商业地产开发运营为主,以开发商自持物业为主。3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好 项目劣势 服饰店铺经营不成规模,没有竞争优势。 目前经营情况目前经营良好,特别是餐饮这个区域。5、 先锋岛国际广场 开发商:盐城国投置业 建筑面积:
8、3万平方米 定位:档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体A楼:百货+门店+(超市)B楼:电影院+娱乐C楼:周边主力店面(主要为餐饮)主要以购物休息为主 物业模式开发商持有物业 项目优势1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目 2、该地区大型零售业态较少,可以充分满足周边居 民购物、休闲、美食、娱乐的需求,极大地丰富周边 地区的商业形态 项目劣势 盐城市老城区西端,地理位置相对较偏,周 边配套还没完善 目前经营情况目前经营良好,内部餐饮情况理想; 分析 上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业,这种模式决定了整体的经营模式,再从它们的经营情况来看,始终是“温水煮
9、青蛙”(除金鹰)导致这种原因的主要是问题有以下几点1、定位不够明确。2、商业街的发展需要一个漫长的阶段。 专业店铺1、 奥华家居城奥华国际外立面奥华国际家居项目概况投资公司l 盐城奥华国际有限公司经营公司l 盐城奥华国际有限公司基本情况l 盐城家居建材购物中心l 总建筑面积约70000平方米l 停车位200左右功能定位l 家居建材,突出生活时尚开业时间l 2014年5月2、业态分布楼陈业态1F卫浴2F软装(沙发、墙纸)3F家居4F开发商持有(暂定)3、 优势 专业市场比较强 交通交便捷:2条 BRT 离城北汽车站比较近,运输较方便 劣势 周边:配套部成熟,大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少
10、,位置一般 楼层内部动线一般,缺少供业主休息长凳或者公共活动区域(可以从平面上观察出) 周边没有大型产业以及新建成的小区 招商品牌不够突出 标准层平面图 合同签订方式1、签订10年,反租协议(随时可以拿到铺面,中断协议)2、签订3年, 反租协议(随时可以拿到铺面,中断协议) 目前销售动态面积在30-100平方米、1F价格在28000元/平方米;2F价格在10000元/平方米;3F价格在6000-7000元/平方米(以上价格都是反租价格)3年反租21%,房价中一次性扣除;第4年反7%,当年反到业主手中(按签订合同的总价);第5年反8%,当年反到业主手中(按签订合同的总价);第6年反9%,当年反到
11、业主手中(按签订合同的总价);第7-10年租金9、1分成(业主那9、开发商拿1,以当时的实际租金计算) 销售情况1F 销售率 20%2F 销售率 30%3F 销售率 60%4F 销售率 0%销售时间4-6个月2、 金鼎装饰城 开发商:新洋置业有限责任公司 建筑面积:22万平方米 定位:建设装饰装潢材料营业用房,配置餐饮,休闲娱乐广场以及仓储区。 业态分布楼陈业态1F卫浴2F家居3F待定 合同签订方式1、签订5年,反租协议(暂定) 目前销售动态5年反租35%,房价中一次性扣除;具体价格待定 销售情况目前完成一部分招商销售周期为1年2F-3F 具体价格没有定,宣传3F起价为2880元,销售难度较大
12、! 劣势 周边:配套部不成熟,大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少,位置一般 楼层内部动线一般,缺少供业主休息长凳或者公共活动区域(可以从平面上观察出) 周边没有大型产业以及新建成的小区 招商品牌不够突出 定位不够明确,招商次序比较混乱 分析1、 上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应,销售难度比较大。销售周期较长,一般在2年以上销售率达到40%-60%销售速度比较缓慢。2、 周边没有相适应的的配套设施,特别是餐饮行业、百货、超市、较大范围的居民区等。这才导致这个区域不被认可!从而导致销售难度较大!销售上采用单一销售手段(小蜜蜂方式,即多人采取打电话方式),整体模式处于低层数阶段,让客户感觉不到项目的优越性。沁园春雪北国风光, 千里冰封, 万里雪飘。望长城内外,惟余莽莽;大河上下,顿失滔滔。山舞银蛇, 原驰蜡象, 欲与天公试比高。须晴日, 看红装素裹,分外妖娆。江山如此多娇, 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武,略输文采;唐宗宋祖,稍逊风骚。一代天骄,成吉思汗,只识弯弓射大雕。俱往矣,数风流人物, 还看今朝。 克3、AAAAAA