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1、上海市房地产市场发展状况与分析 一、上海市房地产市场发展的阶段特征 (一) 市场的初步开创阶段 党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面:其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 (二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段
2、这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。 1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年上海市住房制度改革实施方案正式出台。 1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。 这一阶段的特点是：房地产开发
3、企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。 (三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段 1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施
4、，主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构，对土地供应实行总量控制、用途管制，形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定，1996年出台了蓝印户口政策。 1997年在全市范围内扩大已售公房上市试点，1998年进行不可售公房差价换房试点，出台了危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策，开展房屋置换业务，实行二、三级市场联动。房地产市场销售量持续增长，个人购买商品房的比重不断提高。 这一阶段的特点是：房地产市场从低谷到逐步回升，并进入了繁荣期，以激发需求的政策与住房制度改革使房地产需求空前高涨。
5、(四) 供需攀升的市场高位运行阶段 从1999年下半年至今，上海房地产供给与需求都快速增长、竞相攀升，房地产价格快速上涨，房地产市场明显进入繁荣期，开发量、销售量与房价都在高位运行。 二、当前上海房地产市场的现状与问题 上海的房地产市场发展与建设在最近10余年是非常快而且成就突出，但在市场的过分繁荣时期，制度的建设与对市场的规范难以应对飞速的发展的市场时，一些问题就开始出现，如住房供应的结构问题、投机需求的过快增长问题、居民购房承受能力与市场持续健康发展问题等。 (一) 形成了较为完整的市场体系与运行机制 上海房地产市场经过了几个阶段的发展已经初步形成了较为完整的房地产市场体系，在高位运行阶段
6、，房地产市场日益活跃，房地产运行机制日益完善，一个以市场力量为主导的上海市房地产市场基本形成。所以，总的看来，上海房地产市场经过了10余年的快速发展，走过了发达国家几十年甚至上百年的发展阶段，形成了一个市场化程度高、规范化程度强、国际化程度突出的房地产市场。它一方面为上海市的宏观经济发展起到了无法替代的作用，也为中国房地产市场的发展起到探索和引导作用。 土地市场。自1988年上海市第一块土地使用权出让以来，各类经营性用地相继纳入了有偿出让的轨道，一个有形的土地储备、供应和流转市场已经形成，运行机制日臻完善，土地出让形式目前以公开招投标为主。 增量房销售市场。以住宅为主的增量房销售市场是上海房地
7、产市场的主体，目前基本是完全的市场化运作，管理部门构建了网上销售与登记的平台，形成了商品房销售合同网上备案和登记制度。 存量房交易市场。随着增量房市场的繁荣和房地产价格的上升，以公有住房上市和新建商品房为主要对象的存量房市场迅速增大，目前，从交易量看，已和增量房市场持平。但这一个市场与增量房市场不同，它是个人与个人的交易，市场构成是极度分散的，市场的价格形成过程更是分散的。管理部门也构建了二手房网上交易平台，但总体来看，这一市场还有待进一步完善。 房屋租赁市场。上海房屋租赁市场发展也较快,这一市场从量上看,是以商办市场为主,到2003年底,房屋出租面积达1551.1万平方米,其中,非住宅占72
8、.6%。2003年个人承租总量占23.6%，住宅中,个人承租占52%，但这一市场不规范现象较多，如不办理房屋租赁合同登记备案所占的比例还较大。 房地产金融市场。目前的房地产金融市场相对比较单一，以银行信贷为主，银行分别对开发商和购房家庭提供开发贷款和购房按揭贷款。其它金融工具，如住房证券化、上市融资、信托、基金、反按揭等，有的仍在讨论中，有的只是很小的量。总体来看，这一市场集中在各商业银行和开发商、家庭之间。 (二) 房地产市场的发展状况关系到宏观经济整体上海房地产业的发展对带动国民经济增长，保持宏观经济健康发展，起到了不可替代的作用，上海2004年房地产开发投资占到社会总投资的38.1%，它
9、通过投资的变化会直接影响到宏观经济。另外，当房地产业发展到一定时期，随住房体制改革的深化，住宅自有率不断提高，房地产作为家庭的一项重要资产，它价格的变动直接影响到家庭的财富量。在家庭根据财富量安排消费支出的情况下，房地产价格变化势必通过更微观的渠道影响到宏观经济。房地产开发投资占GDP的比重看如图1所示。 图1 上海市房地产开发投资占GDP比重 资料来源：根据历年上海统计年鉴整理 从图1可以看出，1999年以后，房地产开发投资占GDP比重在稳步提高，并超过了历史上1996年的最高水平，达到了15.8%。实际上，在这几年上海GDP快速增长的过程中，房地产开发投资以更快的速度增长，二者在增长中呈现
10、出互动的关系。 目前，上海面临一个两难的问题，一是在宏观经济良好的情况下，宏观经济增长可能不再过多依靠于房地产业投资拉动，但房地产投资占社会总投资比重却较大;二是如果房地产市场不景气，一旦宏观经济基本面出现变化，房地产业对宏观经济的支撑作用可能难以发挥，而且，房地产市场过度紧缩可能会对宏观经济产生较大的冲击。 (三) 房地产价格上涨过快成为关注的焦点 房地产业的发展,主要表现在投资、销售的增长与市场机制的形成上，最终结果是提高了人们的居住水平。在这一发展过程中，各种经济变量的关系，集中体现在房地产价格的变化上。 对房地产价格的关注，主要来自两个角度，一是房地产价格大幅波动会对国民经济整体产生冲
11、击;二是房地产价格过高对人们购房承受力形成压力，影响福利水平。 国内关于房地产价格是否正常的争论,往往是从不同的角度或背景来看待的。认为价格过高的理由，一般是房地产投资和价格上升快，远超出了收入的增长速度;而认为局部地区房价不合理的观点，是从行业内部结构和区域结构上考察的；认为价格没有问题的观点，一般从行业的长期发展和行业引导的角度分析的。 上海与其它城市相比，房地产价格上升的速度是较快的，如表1所示。 因为在市场的发展过程中，房地产交易的主要市场开始向外环及郊区转移，由于郊区的价格水平较低，使居民对价格的实际涨幅感受远高于统计上的平均涨幅。 目前，市场上无论是存量房还是增量房价格，都呈现出明
12、显的攀升现象，社会心理已经形成了房地产价格持续上涨的观念。影响房地产价格上升的,有基础性和心理性两类因素，它们在房地产业发展的不同阶段起着不同的作用。通过对上海市房地产价格及其相关影响因素实证分析，我们认为，这次房地产价格的快速上升，包含了一个实际价格寻找均衡价格的过程。实际价格的变化，既受到人口和城市建设投入等基础因素的影响，又受到心理预期的影响。在初期，以实际价格寻找均衡价格的正常上升为主，但近一段时间，心理预期对价格上升继续发挥着作用，使房地产价格上升的速度难以减缓。 (四) 房地产市场结构性问题 供给结构矛盾。由于房地产开发表现在从中心区向郊区不断拓展的规律，目前，上海市中心的土地供应
13、比例较前些年有明显的减少，在新建住宅中，50%以上是位于外环线以外。而这部分居民中较多的是在市区工作，在配套的交通、商贸等设施还不能跟上的情况下，给这部分人的就业与生活都会带来较重的压力，从而，会影响郊区房地产市场发展的前景，这又进一步推动了中心区房地产价格的上升。而又由于市中心可供房地产数量已经基本定型，在供需规律的作用下，它的价格就会上升，这又反过来带动郊区房价的上升。这样，大量普通的工薪阶层，只能往越来越远的地方买房，而经济承受力较强的别墅购买者，则可能在近市中心区的地域购房建房。这样，从房地产与社会人群分布的空间来看，都与社会的协调发展产生矛盾。 需求结构矛盾。当前的房地产需求有三部分
14、，一是以动拆迁和改善住房为主的本地需求;二是外地来沪工作的居住需求;三是投资或投机需求，这一部分在本地需求和外地及境外需求中都有表现。从发展来看，第三类需求的比例近期有不断扩大的趋势，且以外地或境外人为主，因为在房价快速上升中,普通的本地人的购房承受力越来越小，而拥有余钱或热钱的人,却看好房地产价格不断上升的趋势，推波助澜，从中渔利。这样的发展结果，就是普通购房比例会越来越小，而外地或境外的人士购房的比例会越来越大，并且面向高端市场。这种需求的强劲，被开发企业作为赢利的机会，使供给结构与需求同步出现结构性矛盾。 (五) 对市场的宏观调控能力受到考验 在房地产市场的发展，关系到宏观经济、关系到社
15、会福利水平的情况下，面临价格快速上涨、结构性矛盾不断突出的情况，政府有关部门已经把对房地产市场的调控列入重要议题，但就调控的手段和效果来说，会受到市场的考验。 目前，主要调控的思路，是增加低价房的供应与提高投资性购房的门槛。这两者将都会受到市场的制约。中低价房是一个相对封闭的市场，相对而言，不会对市场的实际造成太大的影响。而中低价房的用地供应没有形成一个持续的制度基础，未来的发展存在很大的不确定性。提高投资性购房门槛的一个主要的措施，就是控制信贷和增加税收，但控制信贷的总体目标与商业银行的短期目标是相悖的。在商业银行仍预期房地产价格会上涨，而且购房信贷作为一项优良资产的情况下，增加信贷的冲动是难以抑制的。对于提高税收来说，在强大的市场需求面前，以买方市场为特征的房地产供应者，一般会把增加的税收直接加进价格，转嫁给购房者，在短期内实际会推动房价的上涨，这在有些地方已经被证明。 从国际房地产市场变化的历史看，一般能真正起到对房地产市场有显著性调控作用的措施是金融政策。这一政策的主要手段，不是数量型工具而是价格型工具，如采用信贷数量控制或结构控制都不能起到明显的作用。如在香港房地产泡沫发展中，1993年，楼价再度攀升，但受到七成楼宇按揭的制约，中小型住宅的
