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1、讨论一下关于房地产行业的资产负债率一、 资金密集型行业二、房地产行业的风险，资金量究竟会不会断裂，企业考虑、银行考虑、国家考虑三、资产负债率是评价公司负债水平的综合指标。第一，整个市场的基本情况从今年A股市场的中报来看，全部上市公司的资产负债率为86.01%，与去年年底相比增加了0.36个百分点，金融业，A股市场目前资产负债率为63.2%，同比上升0.32个百分点。81个行业平均资产负债率最高的依次是银行业94.31%、化学纤维业93.17%、保险业87.14%、汽车服务业71.33%、房地产业69.73%。其中采掘业的平均负债率最低仅为13.52%，机场与铁路运输业的平均负债率分别为19.5
2、1%、20.62%(剔除一些因资产重组数据大幅偏离常值的股票)。第二，房地产行业统计的122家房地产开发板块的上市公司，它们的平均资产负债率在半年内从68.47%上升至69.73%。而财务费用占营业总收入比例也从去年年底的2.39%上升到了5.45%。“招保万金”的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%。四家龙头公司中，招商地产的资产负债率相对较低为65.47%，而保利地产(600048.SH)的资产负债率则最高，达到81.01%。而万科A(000002.SZ)、金地集团600383.SH)的资产负债率也分别达到了77.85%、73.18%。600603ST兴业939.926
3、00766ST园城109.6510.52000628高新发展94.741.1600223鲁商置业91.22-0.35600225天津松江90.9729.69600773西藏城投89.574.16600745中茵股份86.28-0.23600734实达集团85.960.49000540中天城投85.840.54000506中润投资81.184.75600048保利地产81.09-0.08002244滨江集团80.782.15000631顺发恒业80.671.01600185格力地产80.58-0.62600648外高桥80.512.56000961中南建设80.313.22600675中华企业7
4、9.8326.67000558莱茵置业79.251.47000931中关村 78.21.88000002万科A 77.850.96002146荣盛发展77.361.87600665天地源 77.190.02000517荣安地产77.09-0.03600376首开股份77.0719.95002077大港股份76.7610.13600736苏州高新76.57.52000909数源科技75.881.11000718苏宁环球75.810.18600716凤凰股份75.6497.52600743华远地产75.410.08600053中江地产74.42-0.63600791京能置业74.271.47600
5、748上实发展73.814.76600383金地集团73.180.28000918嘉凯城 72.72.29600807天业股份72.550.84000069华侨城A 72.332.52000043中航地产72.182.84600208新湖中宝72.064.99600246万通地产71.836.27000897津滨发展71.7915.52002133广宇集团71.713.74600239云南城投71.131.37600052浙江广厦70.726.64600325华发股份70.680.25600240华业地产70.551.08000502绿景控股70.53-2.74000402金融街 69.922
6、.21000031中粮地产69.59.08000797中国武夷69.458.33第三，房地产行业负债的组成报表日期20110630 报表日期20110630流动负债流动负债短期借款160,720 0.79%短期借款144,640 0.99%向中央银行借款0 0.00%向中央银行借款0 0.00%吸收存款及同业存放0 0.00%吸收存款及同业存放0 0.00%拆入资金0 0.00%拆入资金0 0.00%交易性金融负债1,055 0.01%交易性金融负债0 0.00%衍生金融负债0 0.00%衍生金融负债0 0.00%应付票据0 0.00%应付票据413 0.00%应付账款1,843,500 9.
7、07%应付账款488,320 3.34%预收款项10,707,400 52.71%预收款项6,879,190 47.06%卖出回购金融资产款0 0.00%卖出回购金融资产款0 0.00%应付手续费及佣金0 0.00%应付手续费及佣金0 0.00%应付职工薪酬66,014 0.32%应付职工薪酬5,898 0.04%应交税费165,567 0.81%应交税费(453,019)-3.10%应付利息36,421 0.18%应付利息29,320 0.20%应付股利0 0.00%应付股利5,921 0.04%其他应交款0 0.00%其他应交款0 0.00%应付保证金0 0.00%应付保证金0 0.00%
8、内部应付款0 0.00%内部应付款0 0.00%其他应付款2,135,620 10.51%其他应付款911,941 6.24%预提费用0 0.00%预提费用0 0.00%预计流动负债0 0.00%预计流动负债0 0.00%应付分保账款0 0.00%应付分保账款0 0.00%保险合同准备金0 0.00%保险合同准备金0 0.00%代理买卖证券款0 0.00%代理买卖证券款0 0.00%代理承销证券款0 0.00%代理承销证券款0 0.00%国际票证结算0 0.00%国际票证结算0 0.00%国内票证结算0 0.00%国内票证结算0 0.00%递延收益0 0.00%递延收益0 0.00%应付短期债
9、券0 0.00%应付短期债券0 0.00%一年内到期的非流动负债2,143,190 10.55%一年内到期的非流动负债1,025,610 7.02%其他流动负债0 0.00%其他流动负债0 0.00%流动负债合计17,259,400 84.96%流动负债合计9,038,240 61.82%非流动负债0 0.00%非流动负债0 0.00%长期借款2,393,780 11.78%长期借款5,142,480 35.18%应付债券583,553 2.87%应付债券427,688 2.93%长期应付款0 0.00%长期应付款0 0.00%专项应付款0 0.00%专项应付款0 0.00%预计非流动负债4,
10、544 0.02%预计非流动负债0 0.00%递延所得税负债72,909 0.36%递延所得税负债10,749 0.07%其他非流动负债1,055 0.01%其他非流动负债0 0.00%非流动负债合计3,055,840 15.04%非流动负债合计5,580,920 38.18%负债合计20,315,300 100.00%负债合计14,619,200 100.00%短期借款：利率5.56-7.60应付：预提低价、应付（预提）工程款、应付（预提）销售佣金预收账款：预收房款预收账款是指发展商按照合同规定预收购房者的购房走金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是发展
11、商筹集开发资金的一种重要的方式。 在房地产市场前景看好的情况下，一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主要有两种，一是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对发展商更为有利。然而，预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。在我国很多地方，当地政府对于发展商预售前的实际投资额均有一些规定，如国家规定发展商超过25的总投资，并已确定施工进度和竣工交
12、付日期，方可预售。因此，发展商不能以为不出一分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面：1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可；3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函；4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。其他应付款：押金、保证金、购房意向金一年内到期的非流动负债银行借款：利率5-6.71信托借款：5.90-10.05长期借款：5.32-11.00第四：要判定资产负债率是否合理，首先
13、要明确判断者所处的角度。从债权人的角度看，他们最关心的是能否按期收回本金和利息，因此他们希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，贷款的风险就不会太大。从股东的角度看，他们所关心的是借入资本的代价，当全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，反之亦然。从经营者的角度看，如果举债很大，超出债权人的心理承受能力，企业就无钱可借；如果不举债，则说明企业的经营保守或者信心不足，利用债权人的资本进行经营活动的能力不足。所以企业经营者要权衡利害得失，界定合理的资产负债率区间。本文所选的角度，是立足于房地产企业经营者。万科2010年ROE：16 14第五：合理值房地产业是个资金密集型行业，因此财务杠杆通常比较高，一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过如果之前房地产市场炒作比
