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1、房地产开发与经营,第九章 房地产税费,1. 税源充足 2. 平衡负担，缩小差距 3. 引导土地利用方向，促进土地合理利用 4.促进土地级差收益的合理分配，抑制土地投机行为,一、房地产税概述,第一节 房地产税概述,第一节 房地产税概述,（一）房地产税的概念,（二）房地产税的作用,房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。,二、房地产税的计税依据和计税方法,土地的面积 2. 房地产的价值 3. 房地产收益,（一）计税依据,第一节 房地产税概述,逐年定期征税 在房地产转移时征税 其他计税方法 定期不动产增值税 工程收益税,（二）房地产税的计税方法,二、房地产税的计税依据和计税方法,第一节 房地
2、产税概述,第二节 土地税的法律制度,第二节 土地税的法律制度,耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。 主要目的：控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地面积，保障农业的发展。并通过征税逐步建立起一笔基金，补偿耕地被占用带来的损失。 意义：（1）加强土地管理，保护耕地。（2）有利于农业生产的发展。,一、耕地占用税,（一）征地的目的和意义,一、耕地占用税,第二节 土地税的法律制度,征税对象即征税这一行为所针对的目标。耕地占用税的征税对象是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。 列入征税范围的耕地包括：（1）种植粮食作物、经济作物的土地；（2）菜地； （3）园地；
3、（4）鱼塘；（5）其他农用土地。,（二）征税对象和纳税人,一、耕地占用税,第二节 土地税的法律制度,我国耕地占用税采用的是地区差别定额税率即区别不同地区按征税对象的数量直接确定征税数额。 耕地占用税暂行条例按人均占有耕地的多少，将征税对象分类，并结合非农业建设占用耕地的不同用途，分别规定了不同的税率。,（三）税率,一、耕地占用税,第二节 土地税的法律制度,根据耕地占用税暂行条例的规定，免税对象主要有以下几种： 1部队军事设施占用耕地； 2铁路、公路。飞机场跑道和停机坪占用耕地； 3炸药库用地； 4学校。幼儿园。敬老院和医院用地。 农村居民经批准占用耕地新建住宅的，按照国家规定的税率减半征收耕地
4、占用税。,（四）耕地占用税的减免,（一）城镇土地使用税的概念,第二节 土地税的法律制度,二、土地使用税,城镇土地使用税，是国家按使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。 征收此税的主要目的：是用经济手段加强土地的宏观调控和管理，促使土地使用者节约用地，提高土地的使用效益，并适当调节不同地区之间地土地级差收益。同时，也适当增加国家的财政税收。,城镇土地使用税的征税对象是城镇范围内的土地使用者使用的土地。包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的一切生产用地和生活用地。 城镇土地使用税的纳税人，是依法负有纳税义务的土地使用者,第二节 土地税的法律制度,（二）征税对象和纳税人,税率是
5、计算税额的尺度，税率的高低有接关系到征税目的实现的成都和纳税人的负担。 根据城镇士地使用税暂行条例的规定，我国的城镇上地使用税实行的是定额税率。,第二节 土地税的法律制度,（三）税率和征税方式,1. 国家机关、人民团体和军队自用的土地； 2. 宗教、寺庙、公园。名胜古迹自用的土地； 3. 市政街道。广场、绿化地带等公共用地； 4. 直接用于农、林、牧、渔业生产的土地； 5.经批准填海开山整治的土地和改造的废弃地。这种用地免税是有期限的，即从使用月份起，免缴土地使用税5年至10年； 6.由财政部另行规定的能源、交通、水利设施用地和其他用地。,第二节 土地税的法律制度,（四）土地使用税计算减免,三
6、、土地增值税,根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定，土地增值税是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获收益所征的税 意义（1）保证土地增值收益的合理分配，抑制少数人不劳而获抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序；（2）加强国家对土地市场的宏观调控和管理；（3）限制土地使用权的不合理流转，减少土地资产流失，为国家增加财政收人，为城市建设和经济的发展积累资金等,（一）土地增值税的概念和意义,第二节 土地税的法律制度,三、土地增值税,土地增值税的征税对象是土地使用者转让房地产所取得的增值额。 土地增值额即纳税人转让房地产取得的收入，减去法定扣除项目金额后的余额。,第二节 土地税
7、的法律制度,（二）土地增值税的征税对象,三、土地增值税,土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人。,第二节 土地税的法律制度,（三）土地增值税的纳税人,三、土地增值税,我国的土地增值税实行的是超额累进税率。 所谓超额累进税率，即将纳税人的计税收人，按规定的级距分段，各级段都根据其超过上一级收人数的部分，按各该级适用的税率分别计税的一种税率。,第二节 土地税的法律制度,（四）土地增值税的税率,三、土地增值税,惩罚的情况：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,
8、免征土地增值税的情况：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的部分；（2）因国家建设需要依法征用、征收的房地产。除这两种情况外，其他房地产转让均不享受免税待遇。,第二节 土地税的法律制度,（五）土地增值税的减免及惩罚,第三节 房产税的法律制度,征税对象：房屋的价值和房屋的租金。 征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。,一、房产税,第三节 房产税法律制度,（一）房产税的征税对象和征税范围,一、房产税,房产税的计税依据分为两种，即房价和房租。 以房价为计税依据 以房租为计税依据,（二）房产税的计税依据,第三节 房产税法律制度,一、房产税,房产税的纳税人是房屋所有权人。 房
9、屋产权属干全民所有的，纳税人为房屋的经营管理者 房屋出典的，纳税人为承典人； 房屋所有权人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产税由房产代管人或者使用人缴纳。,（三）纳税主体,第三节 房产税法律制度,一、房产税,我国的房产税实行比例税率，因计税依据不同而分为两种， 依照房产余值计征的，税率为 1.2； 依照房屋租金收入计征的，税率为 12。,（四）房地产税的税率,第三节 房产税法律制度,一、房产税,我国的房产税实行按年计征、分期缴纳。 具体的纳税时间由省、自治区和直辖市人民政府规定。,（五）房产税的缴纳,第三节 房产税法律制度,一、房产税,免税范围： （1）国家机关
10、、人民团体、军队自用的房产； （2）宗教、寺庙、公园、名胜古迹同自用的房产； （3）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的自产 （4）个人所有非营业用的房产； （5）经财政部批准免税的其他房产，,（六）房产税的减免,第三节 房产税法律制度,二、固定资产投资方向调节税,征收对象：固定资产投资行为。 征税范围：包括使用各种资金进行的固定资产投资，如国家预算资金、国内外贷款、赠款以及纳税人的自有资金、自筹资金和其他资金。 固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资。,（一）征税对象和征税范围,第三节 房产税的法律制度,二、固定资产投资方向调节税,纳税人是在我国境内进行固
11、定资产投资的单位和个人，包括用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关团体、部队、国营企事业单位、集体企事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。,（二）纳税人,第三节 房产税的法律制度,二、固定资产投资方向调节税,纳税人年度固定资产投资项目实际完成的投资额,（三）计税依据,第三节 房产税的法律制度,（四）税率,实行比例税率，根据国家产业政策和投资项目规模的要求，实行差别税率,（五）税的征收,实行计划管理与投资许可证相结合的源泉控制办法。,三、契税,契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。 契税的纳税人是房地产权利转移的承受人。,（一）契税的纳税主体,第三节 房产
12、税的法律制度,（二）契税的计税依据,契税的计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种： 1.房地产成交价格 2. 核定价 3.房地产交换的价差,三、契税,我国的契税实行比例税率，现为35。 实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合本地区的实际情况确定。,（三）契税的税率,第三节 房产税的法律制度,（四）契税的减免,根据契税暂行条例第6条的规定，减征、免征契税的项目,四、印花税,印花税的征税对象是书立和领受应税凭证的行为，主要包括以下几种；（1）书立应税的合同或具有合同性质的凭证；（2）书立产权转移书据：（3） 领受权利、许可证照；（4）书立经财政部确定征税的其他凭证。,印
13、花税是国家对在经济活动中或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税。,第三节 房产税的法律制度,（一）印花税的征税对象,四、印花税,房地产印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人。,（二）纳税主体,第三节 房产税的法律制度,（二）纳税主体,（三）计税依据,印花税的计税依据是应税凭证所记载的价款数额。,四、印花税,我国的印花税实行比例税率和定额税率两种税率。,（四）税率,第三节 房产税的法律制度,（五）印花税的缴纳,印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额购买并一次贴足印花税票缴纳办法。,第四节 房地产“费”,一、房地产开发活动中的“费”,第四节 房地产“费”,（一）市政公用设施建设费,（二）四源费,（三）其他费用项目,二、房地产交易费,（一）登记费,第四节 房地产“费”,（二） 手续费,（三） 权证费,三、房地产中介服务费,（一）房地产咨询费,第四节 房地产“费”,（二） 房地产经纪费,（三） 房地产价格评估费,思考题,1试述房地产税的概念和种类。 2房地产开发经营中的土地税有几种？ 3房产税的计税依据是什么？ 4土地增值税的计税依据是什么？ 5土地使用税的纳税人是谁？,第九章 房地产税费,
