第二章节房地产及其描述幻灯片

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1、2013年3月4日11：29,第一节 房地产的含义 第二节 房地产的特性 第三节 房地产的种类 第四节 房地产状况描述,第二章 房地产及其描述,房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产，因此准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。 在实际房地产估价中还要明确界定估价对象的范围，详细描述其状况。 本章介绍房地产的含义、特性、种类以及如何描述估价对象。,一、房地产的定义 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 三、实物、权益和区位的含义 四、房地产的其他名称 五、房地产的基本存在形态,第一节 房地产的含义,通俗讲，指房屋和土地，或房产和地产； 严谨地讲，指不动产，

2、“土地及其定着物”； 现代社会“建筑物”越来越普遍、重要，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”； 同一房地产实物上往往同时存在着多种权利； 房地产因不可移动使区位成为它的重要组成部分。 综合以上各方面： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。,一、房地产的定义,二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义,（一）土地的含义 最典型的是下列3种： 土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” 土地是自然物、自然力或自然资源。,房地产估价中的土地定义 对于

3、房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立方体的，是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的空间范围可分为3层： 地球表面； 地球表面以上一定范围内的空间(简称地上空间)； 地球表面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。,在现实法律规定中，土地的上下范围并不是“上穷天空，下尽地心”。,（二）建筑物的含义,建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 在估价中将建筑物作广义理解： 建筑物是人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起遮风避雨、保温隔热、抵

4、御野兽或他人侵袭等作用，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。 构筑物是指人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。,（三）其他土地定着物,其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，也称为地上定着物、土地附着物、地上附着物。附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而转让（当事人另有约定除外）。 其与土地、建筑物在物理上不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 例如，为了提高土地或建筑物的使

5、用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。 其为土地或建筑物的从物（附属部分），房地产简化为包括土地、建筑物两大部分。,三、实物、权益和区位的含义,房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。 就一幢房屋为例： 有形的实体，该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的； 实体的质量，如都是砖木结构的情况下，它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何； 组合完成

6、的功能，是在均为砖木结构并采用相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其空间布局如何，如住宅的户型（套型）如何。,（一）房地产实物的含义,（二）房地产权益的含义,房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和好处(benefits)。房地产权益以房地产权利为基础， 包括： 房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。 受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。 受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，

7、例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。 房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。,1、房地产权利的种类,中国目前主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权。,（1）房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。 单独所有是指房地产由一个单位、个人享有所有权。 共有是指房地产由两个以上单位、个人共同享有所有权。 共有又分为按份共有和共同共有。 按份共有人对共有的房地产按照其份额享

8、有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。,建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。,（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 土地使用权又分为： 建设用地使用权建设用地使用权人依法对国家所有的土地享

9、有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权又可分为出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。 宅基地使用权宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 土地承包经营权土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。,建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权(air rights)。中华人民共和国物权法第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可

10、以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。 国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。 比如：,同一块土地地下l0米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。 常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，例如一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。 与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地

11、使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者以此作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情下，可能将其屋顶(也称为楼顶、屋盖)出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。,（3）地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。 上述他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称

12、为通行权(right of way)。,（4）抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。,（5）房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，从而就取得了该房屋10年期限的租赁权。,2、房地产权利的性质,上述权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。 物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。在特定的房地产上，

13、既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。 在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。 在他物权中，土地使用权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。,房地产权利的分类图,3、不同类型的资产，实物和权益对价值的影响不同,一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备、家具等。 一般的无形资产主要是权益的价值。

14、如著作权(版权)、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。 因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。,（三）房地产区

15、位的含义,区位原本是房地产的外在因素，因为房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。 房地产的区位(location)是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境景观、外部配套设施等方面。,1、区位的含义,（1）位置，是指该宗房地产所在的地方，包括： 坐落坐落的具体地点(如门牌号等)， 方位在所在地(如城市、十字路口等)中的方位， 距离与重要场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的距离， 朝向建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向， 楼层当为整幢建筑物中的某层i某套时所处的楼层。,（2）交通，是指进

16、出该宗房地产的方便程度通达性(accessibility)，具体分为： 从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。 为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通，我们用“可及性”表达由“外”到“内”“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”“出去”的方便程度。 某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、人行天桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。,（3）周围环境景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。 其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。,（4）外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。 基础设施一般是指道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施。 公共服务设施也称为公共设施、公共配套设施，一般是指教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动