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1、业主前期项目管理的相关工作一、工程项目建设的程序1.编报项目建议书 项目建议书的主要作用是推荐一个拟建项目，论述其建设的必要性、建设条件的可行性和获利的可能性，供国家选择并确定是否进行下一步工作。2.编制可行性研究报告可行性研究报告是对工程项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证。3.项目投资决策审批制度对于政府投资项目，项目建议书编制完成后，应根据建设规模和限额划分分别报送有关部门审批；对于企业不使用政府投资建设的项目，政府不再进行投资决策性质的审批，项目实行核准制或登记备案制。4.工程设计1）初步设计 编制项目总概算2）技术设计 编制修正概算3）施工图设计编制 编制施工图预
2、算4）施工图设计文件的审查 建设单位应将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容进行审查；施工图一经审查，不得擅自进行修改，如遇特殊情况，必须重新报请原审批部门。5.建设准备1）建设准备的工作内容：1.征地拆迁和场地平整2.完成施工用水电、通讯、道路等接通工作3.组织招标选择工程监理单位、施工单位及设备、材料供应商。2）工程质量监督手续和施工许可证的办理6.施工安装项目新开工时间是指工程项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽开始施工的日期。不需开槽的工程以开始打桩的日期为开工日期；分期建设的项目分别按照各期工
3、程开工的日期计算。施工安装活动应根据工程设计要求、施工合同条款及施工组织设计，在保证工程质量、工期、成本及安全、环保等目标的前提下，达到竣工验收标准后，由施工承包单位移交给建设单位7.生产准备1）招收和培训生产人员2）组织准备3）技术准备4）物资准备8.竣工验收1）竣工验收的准备工作：1.整理技术资料2.绘制竣工图3.编制竣工决算2）竣工验收的程序和组织：竣工验收要根据投资主体、工程规模及复杂程度由国家有关部门或建设单位组成验收委员会或验收组3）竣工验收备案：建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案9.项目后评价：1.效益后评价2.过程后评价
4、二、工程项目前期工作办事程序1规划选址2投资计划6土地使用证8规划许可10施工许可11工程开工放线、验线12竣工验收备案13规划竣工验收3规划设计5方案、施工图设计9工程招投标、质检、安检、档案、交纳各项建设费用7拆迁0工程报建4用地规划规划手续（1、4、8、11、13）第一项 建设项目选址意见书（一）所需材料：1、建设申请2、工业项目带工艺流程图，可行性研究报告和消防环保部门意见3、建设项目选址意见书申报表4、电子地形图1份5、该位置所在地控制性归或修建性规划6、规划要求相关部门意见（二）办理程序：1、建设单位提出申请，写明建设理由、建设性质、规模、拟建位置、用地面积、计划投资额等。2、填写
5、建设项目选址意见书申报表，报规划分局初审，市局批准。第四项 用地规划许可证（一）所需材料：1、建设用地申请审批综合表2、经过批准的详细规划3、土地转让合同4、计划批文5、土地证6、电子地形图（二）办理程序：1、申请，写明建设用地理由、性质、规模、位置等。2、建设单位填报建设用地申请审批综合表，报规划分局初审，市局批准。第七项 建设工程规划许可证（一）所需材料：1、建设工程申请审批综合表2、用地规划许可证3、土地使用证及相应拆迁图4、计划批文5、建筑方案5套5.1方案构思5.2外墙材料5.3停车数量5.4需拆迁建筑面积5.5新建建筑面积5.6绿地率5.7容积率5.8建筑密度5.9建筑日照分析5.
6、9.1透视表现图5.9.2现状平面图5.9.3总平面图（彩色）落在现状图上，建筑层数、退让道路红线及现状建筑物的距离、绿线、蓝线、紫线宽度及退让距离、建筑总长度、宽度、停车场位、周边道路红线宽度、建筑室内外设计标高。5.9.4交通分析及停车布置图5.9.5各层平面图，标明平面功能布局，各种尺寸。5.9.6各立面图（重要的立面为彩色），外墙装饰材料、色彩、尺寸、建筑物高度。5.9.7剖面图（重要的楼梯间）各层的层高及详细标高。5.9.8环境设计图。6、施工图5套，装订成册，包括在相应地形图上的总评面图、各层平面图、四个立面图、两个以上剖面图、结构基础平面图等。7、消防、环保、人防、电业等部门意见
7、8、电子地形图（二）办理程序：1、申请，写明建设理由、性质、规模、位置等。2、建设单位填报建设工程申请审批综合表、已经批准的建筑方案图及施工图，报送规划分局初审，市局核准。第十一项 建设工程放线、验线（一）所需材料：1、建设工程放线记录手册2、地形图（二）办理程序：建设工程由地理信息中心放线后，由分局现场验线，核发建设工程开工通知单。第十三项 建设工程规划验收（一）所需材料：1、规划局核准的建筑施工图，包括核准的变更图件2、市规划局批准的建设工程放线定位图3、建设工程规划许可证4、规划局核发的建设用地图5、建设工程开工通知单6、建设工程竣工平面测绘图（二）办理程序：建设单位向分局提出验收申请，
8、填报建设工程规划验收申请审批表，委托竣工测量后报市局现场验收。土地使用手续（第6项）一、土地转让（一）出让土地转让审批条件：1、转让人按合同约定支付全部土地使用权出让金，取得合法的土地使用权证书；2、按出让合同约定进行投资开发，完成投资总额25%以上的。属成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；3、因转让地上建筑物而涉及的土地使用权转让，应当有地上建筑物的合法产权证明；（二）划拨土地转让审批条件：1、具有批准权的人民政府准予土地转让的批准文件；2、土地使用权受让人按规定补办土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金或者由转让人按规定以转让土地所获部分收益缴纳土地使用权出让金；3、转让双
9、方签订土地使用权转让合同。（三）所需材料：1、土地使用权转让人的土地权属及地上建筑物的合法证明；2、土地使用权出让或转让合同；3、投资计划及投资证明；4、企业营业执照副本；5、双方法定代表人身份证明；6、宗地界址图；7、补交土地使用权出让金的有效凭证。（以上材料各一式1份）（四）审批程序：1、转让双方提出申请，提交有关资料；2、进行土地权属审核和土地转让条件审查，分割转让的须重新测量堪界；3、经批准后转让双方持有关的文件办理土地使用权变更手续，换发土地使用证。二、土地出让（一）土地出让审批条件：符合土地利用总体规划及法律法规规定，经政府部门确定可以以协议方式供给的土地。土地使用权招标拍卖出让由
10、国土资源部门另行组织实施。（二）所需材料：一、原划拨土地、集体土地使用权出让手续：1、办理国有土地使用权出让手续申请；2、土地使用证、房产证原件；3、营业执照副本、法定代表人及经办人身份证明；4、土地评估报告；5、规划用途说明及规划许可证、规划红线图、宗地界址图；6、申请土地评估确认和土地资产处置方案审批的函。二、新增设建设用地出让：1、计委年度投资计划；2、建设用地规划许可证及规划红线图；3、有关部门批准设立企业的文件；4、其他应提交的文件资料。（三）审批程序：一、原划拨土地、集体土地使用权出让手续：1、受让人提出申请并提交有关材料；2、审核土地权属、实地勘测定点；3、签订土地征收、收回协议
11、书；4、受让人申请土地估价确认；5、签订土地使用权出让合同，市政府发文批准用地，发放建设用地批准通知书；6、受让人支付土地使用权出让金；7、办理土地登记，领取国有土地使用证。二、新增设建设用地出让：1、申请用地；2、选址定点；3、办理农用地转用、征用；4、签订国有土地使用权出让合同；5、按规定逐级上报审批；6、政府下达批准文件，填发建设用地批准通知书；7、受让人支付土地使用权出让金；8、办理土地登记，领取国有土地使用证。办理拆迁许可证（第7项）（一）所需材料：1、计划批文；2、建设用地规划许可证；3、国有土地使用权批准文件；4、拆迁计划和拆迁方案；5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资
12、金证明。（二）办理程序：1、拆迁人提出拆迁申请，提交拆迁条例所规定的资料；2、调查核实，研究批准；3、发放拆迁许可证并发布拆迁公告。施工许可证等（第9、10项）（一）所需材料：1、计划批文（单位自建住宅需自建批复文件）；2、用地批准手续；3、整套施工图纸；4、建设工程规划许可证；5、工程招投标手续；6、项目开工前审计或资信证明；7、委托安全、质量监督部门实施监督的有关证明；8、项目开工交费证明；9、工程档案和基础设施配套责任书（含城市排水手续）；（二）办理程序：1、建设单位提供有关申报材料；2、经审核各项手续齐全并经现场查看“三通一平”、拆迁情况以后，颁发施工许可证。工程竣工验收备案（第12项
13、）（一）所需材料：1、工程质量监督报告；2、工程竣工验收备案表；3、工程竣工验收报告；4、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书；5、法规、规章规定必须提供的其他资料。（二）办理程序：1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见；2、建设单位收到报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和专家，制定验收方案；3、建设单位在7个工作日前将竣工验收的时间、地点及验收组名单书面通知工程质量监督机构并组织工程竣工验收；4、工程竣工验收合格后，建设单位应当在7个工作日内提出工程竣工验收报告；5、工程质量监督机构应当在工
14、尺功能竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告；6、建设单位应当自工程竣工验收合格之日15天内，向备案机构提出备案申请，并提交材料。三、业主的主要的合同关系及项目管理任务业主勘察设计单位勘察设计合同金融机构贷款合同工程咨询单位工程咨询合同项目管理单位项目管理合同承包商工程承包合同设备材料供应单位采购合同工程保险公司保险合同监理单位监理合同业主方项目管理的任务设计前的准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期安全管理111投资控制1111进度控制111质量控制111合同管理11111信息管理11111组织与协调11111管理任务分工（示例）1.人事 2.重大技术审查决策3设计管理 4.科研管理5.技术标准 6. 行政管理7.外事管理 8.档案管理9.资金保险
