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1、 酒店项目可行性分析报告酒店事业部2014年7月5目 录1、 项目总论 11.1 项目名称 11.2 公司规模 11.3 项目内容 11.4 项目报价 11.5 可行性研究结论 1二、项目分析及评价 12.1 项目设施 12.2 交通条件及周边配套分析 22.3 风险 22.4 对策 2三、销售及经营收入 33.1 各类酒店服务销售收入、成本费用估算 33.2 经营方式对比 4四、营运和管理 44.1营运管理初步计划 44.2 建立并实施完善的质量标准 44.3 建立并实施完善的财务内控制度 44.4人员配备 4五、财务评价 55.1. 数据测算说明 55.2. 测算结论 6六、结论 6 一、
2、 项目总论该酒店于2012年10月开业，位于贵阳市南明区解放路148号，元和国际大厦，楼高23层。酒店按四星级标准设计与装修，硬件设施齐全，地理位置优越，交通便利，周边2公里范围内同档次星级酒店5家，具备良好的经营和盈利条件。1.1 项目名称贵阳元和世纪大酒店1.2 公司规模酒店使用面积：7100平方米，员工人数：5060人。1.3 项目内容现承包方于2012年12月1日与业主方签订租赁经营合约，租期10年，至今已经营1.5年。承包方于2012年投资1300万进行装修，现有客房148间，会议室1间，餐厅1间。1.4 项目报价1.4.1 承包经营方式：承包费：150万/年（每年递减10万元）；【
3、8年】 租金：500万/年；押金：500万。1.4.2 买断经营权方式： 一次性买断经营权费用：1000万；【8年】 租金：500万/年；押金：500万。1.5 可行性研究结论经过对目前全国和贵州经济状况及行业导向分析，酒店事业部经过市场调研后认为： 该项目以承包方式或买断经营权方式经营均是可行的、合理的； 在目前政治、经济因素作用下，近几年贵州经济型、商务型酒店市场是乐观的，符合市场需求； 结合贵州饭店品牌、实力及管理经验，项目运营条件基本成熟。2、 项目分析及评价2.1 项目设施 酒店大堂：位于大厦1楼，面积约300平方米，仅具备办理入住、退房相关手续； 餐厅：面积约250平方米，位于大厦
4、6楼，能提供48人同时就餐； 会议室：面积约200平方米，位于大厦6楼，能接纳130人左右课桌式会议，配有专业音响设备，可承接各类学术、研讨、工作总结会议。 客房：面积约5200平方米，分布于714层，共计148间，其中含套房、行政房、高级房，部分客房配有电脑、麻将机，其中家庭房及豪华书房颇具特色，为不同需要的客人量身打造。2.2 交通条件及周边配套分析 位于商业中心，各种配套完善； 交通便利，毗邻贵阳火车站旁，距迎宾大道、贵阳浙江商城、机场大巴终点近在咫尺，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，发展空间很大。2.3 风险2.3.1 市场竞争风险由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，
5、其他行业纷纷进军包括酒店业在内的大型旅游产业。近年来，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，周边2公里范围内同等级商务酒店有汉庭酒店遵义路店，体育宾馆，通达饭店，服务大楼酒店等，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在激烈的竞争。2.3.2 行业特点、客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构等向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。2.4 对策2.4.1 市场竞争风险对策密切关注周边商务型酒店动向，了解竞争对手情况，针对商务客人特点提供有针对性、有
6、效性的服务措施，并适当提供低成本高附加值软硬件服务及设施等竞争策略逐步提高房价，以便酒店取得竞争优势地位。2.4.2 行业特点、客源影响对策针对酒店业的经营特点，主要实施以下几项对策：一是通过冠名“贵州饭店 元和精品店”方式加之各种营销宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立本项目的酒店品牌；二是加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人回头率；三是客源多元化，除与旅行社、商业订房网站等多种相关机构合作外，积极走访并争取周边企事业单位如中石化贵州石油分公司，贵阳浙江商城，周边各银行支行接待，降低酒店对某一渠道的依赖度。3、 销售及经营收入3.1酒店各类服务销售收入、成本费用估算注：以
7、上数据为通过酒店方获得的现有经营数据3.2 经营方式对比3.2.1 如采用承包方式经营(承包年限8年) ，资金投入：130万（承包费）8年 + 500万（租金）8年 + 500万押金 = 5700万 （承包价如能控制在130万/月（逐年递减方式），即可测算出每月毛利润为50万元左右。）3.2.2 如采用买断经营权方式经营（年限8年），资金投入：1000万（买断费）+ 500万（租金）8年 + 500万押金 =5500万4、 营运和管理4.1. 营运管理初步计划4.1.1 服务项目和基本设施安排 服务项目安排 接待服务项目。如停车，问询租车，订票等； 客房服务项目。包括客房服务及房内冷热水供应、
8、电话、电视、叫醒服务等； 餐饮服务项目。包括中餐、自助餐等； 其它服务项目。如代办旅游、汽车出租、商务租车服务等。 酒店基本设施安排根据目前该酒店经营及定位，建议沿用现有各设施。4.2.建立并实施完善的质量标准参照贵州饭店酒店集团相对应品牌规定的相关质量标准实施。4.3 建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，参照贵州饭店酒店集团相对应品牌规定的相关财务内控制度实施。4.4 人员配备酒店主要功能为客房，其他如餐饮、会议功能较弱，人员配备可控制在1：0.4 ，即总员工数60人左右。5、 财务评价（附表）经营利润弹性测算表企业名称：元和世纪 单位：万元序号项 目1234备注开
9、房率70%75%80%90%上桌率30%30%40%40%会议室使用率总收入总营业收入1,100.691,175.281,260.671,409.86客房收入1,044.291,118.881,193.471,342.66房间：148间餐饮收入32.4032.4043.2043.20餐位：60个会议收入及其他24.0024.0024.0024.00主营业务成本主营业务成本36.2537.7443.5546.53餐饮成本12.9612.9617.2817.28餐厅成本：40%客房成本20.8922.3823.8726.85客房成本：2%会议成本2.402.402.402.40会议成本：10%经营
10、费用经营费用1,031.941,046.861,063.931,093.77人工成本210.00210.00210.00210.0050人员工成本210.00210.00210.00210.00能源燃料60.0060.0060.0060.00第三方了解全年60万管理费及税金220.14235.06252.1381.97维修费用、保险费、销售费租金541.80541.80541.80541.80经营利润（GOP)32.5090.69153.19269.55注：本测算表由财务部提供5.1 数据测算说明 因通常的测算，使用的年天数为360天，所以在测算中采用的360天。 餐饮成本，业务测算采用38%
11、，因餐位数较少，调整为40%进行测算。 会议室及其他，业务测算未考虑成本，在本测算中给予考虑，比例为10%。 管理成本及税费，业务按10%进行测算，因管理费用中含销售费用、日常管理费用、保险费用、固定设备的维修费用、税金等，单算税金已经是5.55%，参照贵州饭店的数据，综合调整为20%。5.2 测算结论经过测算，该酒店经营保本点为营业收入1100万元，客房出租率为70%、餐饮上桌率为30%。该酒店客房多，餐饮少，特点与所在位置相符，与业务提供的经营数据相比，还是有一定的空间。6、 结论本项目具有良好及广阔的市场空间，投入运营后重点保证客房出租在70%以上即可实现盈利,由此将为贵州饭店酒店集团增加一家商务型酒店，可为集团公司带来一定的社会效益和经济效益。
