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1、房地产批量评估技术与应用 Mass Appraisal Technique and its Application,2012年注册房地产估价师继续教育地方课时,浙江财经学院 王直民,2019/6/4,2,一、批量评估技术产生的背景 二、批量评估的概念及其特点 三、批量评估技术的优势 四、批量评估技术的应用前提 五、批量评估系统的组成 六、批量评估的基本步骤 七、批量评估的关键技术自动评估模型 八 批量评估技术的应用领域 九、批量评估房地产估价机构的商业新模式 十、批量评估技术的不足,2019/6/4,3,一、批量评估技术产生的背景,批量评估是最早基于房地产税基评估(但并不局限于税基评估)的需要
2、而开发的房地产评估新技术。 1.我国当前的房地产税收体系 (1)专门税种：房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。 (2)相关税种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。 上述税种可按发生环节(取得/转让/保有)和计税依据(原值/交易价格/租金/增值额/单位定额)进行分类。,2019/6/4,4,2.当前房地产税收体系存在的问题 (1)房地产税收收入占政府财政收入的比例偏低 我国房地产税收增速长期落后于房地产开发投资的增速。2007年，房地产相关税收占全国财政收入的比例仅为3.5%。2008年，房地产相关税收占全国地方税收收入的15
3、.72%，房地产税收未成为地方政府的主体税种。 与之形成鲜明对比的是，发达国家的房地产税收是地方政府提供公共服务的主要资金来源。比如，英国、澳大利亚等国家的房地产税收占地方政府财政收入的25%以上，加拿大占35-40%，美国则占70%。 后果：地方政府具有增加房地产收费项目的冲动。,2019/6/4,5,(2)房地产税费不分、税轻费重 除了12项税收之外，房地产业还存在名目繁多的收费项目。据统计，房地产开发从征地拆迁、前期准备、勘察设计、施工建设、竣工验收等环节共有上百个收费项目，其中很大一部分属于不合理甚至不合法的收费项目，收费项目金额远远超过房地产税收整体规模。 后果：(1)增加了房地产开
4、发成本；(2)使地方政府的收入缺少监管；(3)容易引发政府腐败行为。 ,2019/6/4,6,(3)流通环节税费重，保有环节税费轻 流通环节的税种有耕地占用税、土地增值税、契税、“两税一费”、所得税、印花税等，保有环节的税种有房产税、城镇土地使用税和城市房地产税(2008年与房产税合并)。后者不仅项目少，而且税额低，免征范围大。 后果：推高房价；影响房地产正常交易流通，助长其隐性流动；国家无法参与房地产保有期间的增值收益分配；导致房地产资源的闲置和低效利用，造成资源浪费；加剧房地产投资、投机、炒作等行为。 ,2019/6/4,7,(4)地方政府过度依赖土地出让金收入 2010年全国土地出让金收
5、入2.9万亿，占地方财政收入比重高达48.8%，其中四川省最高达67%。 后果：(1)大大提高地价，导致房价大幅上涨；(2)影响地方政府财政收入的稳定性；(3)“寅吃卯粮”必然导致对土地资源的滥用，不利于城市的可持续发展。 因此，我国的房地产税收体制必须进行改革！ ,2019/6/4,8,3.房地产税制改革 (1)税制改革目标：增加保有环节的税种，扩大税基。 (2)税制改革方向：简税制；宽税基；低税率；严征管。 (3)收税征管特征：税收征管的法制化(提高房地产税收的立法层次)；征管手段的现代化(税收征管通过计算机软件和程序进行)；征管服务的社会化(税务代理)。 (4)税制改革试点：物业税模拟评
6、税和房产税试点。,2019/6/4,9,物业税模拟评税试点物业税“空转” 物业税“空转”是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征收物业税，但征收试点的一切步骤与真实征收物业税流程相同，由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和计税。 试点时间：20032009年，先后分3批次在10个省区市和计划单列市的32个县市区进行试点；2010年后全国试点。 试点效果：效果不理想，试点工作陷入困境。 原因分析：在体制(涉及地方财税体制改革和各级政府利益分配)、技术(征收范围、税基和税率等)、人才(评估人员)以及认识(会否增加税负)等方面存在问题。 ,2019/6/4,10,房
7、产税试点不同于房产税的恢复征收 试点时间：2011.1 试点地区：上海、重庆 存在问题：在免征范围与额度、征收主体(财政、税务、房管或土管部门) 、征收方式(直接征收或代征) 、税基类型(原值或评估值) 、税率大小、征收管理(自行申报缴纳或发单通知自行缴纳) 、评估主体(政府内设评估机构还是中介机构)、价格争议机制等方面存在问题。 房地产税制改革要求进行大规模的税基评估。,2019/6/4,11,4.房地产批量评估的必要性 (1)保有环节税基评估的需要 保有阶段的税基评估对象数量庞大，加上房地产税基需要定期评估，采用传统的单宗评估技术根本无法满足税基评估在时间和效率上的要求，必须引入批量评估技
8、术。 (2)交易环节税基评估的需要 以成交价格为计税依据的传统税基评估方法存在评估成本高、评估结果的规范性和一致性差等问题。因此，房地产交易环节也需要运用批量评估技术。 ,2019/6/4,12,2009年07月，财政部、国家税务总局发布关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知，要求各省区市及计划单列市财税部门“选定城市开展应用评税技术核定交易环节计税价格工作”。 2010年11月，财政部、国家税务总局发布关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知，要求各级财税征收机关“自2012年7月1日起，全面推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作”。 2011年
9、07月，财政部、国家税务总局发布关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知，要求“自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税”，“要应用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值”。 ,2019/6/4,13,二、批量评估的概念及其特点,1.批量评估的概念 批量评估指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。国际估税官协会(International Association of Assessing Office，IAAO) 在给定的时间，使用系统、统一、并考虑
10、对结果进行统计检验与分析的评估技术与方法，对多种类型的财产进行评估的过程。国际评估准则(International Valuation Standard，IVS) ,2019/6/4,14,在给定的时间，使用标准的方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列财产所进行的评估过程。专业评估执业统一准则(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP) 批量评估的产生始于不动产从价税评估中对评估结果一致性和统一性的需求。上世纪20年代，基于多元回归分析的批量评估技术被运用于美国农地价格的评估。从上世纪50、60年代开始逐渐拓展
11、到城市房地产估价领域。,2019/6/4,15,批量评估已经成为国际上房地产税基评估的主流方法。1983年，IAAO颁布批量评估准则，形成了以传统评估方法为模型母层面、以数理统计与计算机技术组成的模型校准技术为子层面的较为成熟的批量评估方法体系。 批量评估可分为人工批量评估(早期)和计算机辅助批量评估(Computer Assisted Mass Appraisal，CAMA)。 从上世纪80年代起，CAMA逐步得到推广应用，目前征收物业税的国家大都采用CAMA进行物业税税基评估。,2019/6/4,16,2.批量评估的特点(以批量评税为例) (1)评估对象：同时评估一系列大批量的房地产。 (
12、2)评估目的：目前主要针对税基评估。 (3)估价时点：通常由相关的税收法规统一规定。 (4)评估主体：政府内设的估价机构或中介机构。 (5)评估过程：前期准备工作量大(收集资料、建模、模型校准等)，但评估过程快速简单(由软件自动完成)。 (6)评估标准：主要追求评估结果的一致性与公平性。 (7)评估结果：需要采用数理统计方法进行检验；针对税基评估的结果通常需要进行折减处理。 (8)评估周期：评估周期通常为1-10年。 ,2019/6/4,17,三、批量评估技术的优势,1.能够实现自动评估作业 2.可以提高评估效率，降低评估成本 3.保证评估结果的一致性和税基的公平性 4.能够最大限度地利用市场
13、信息 5.能够堵塞税收漏洞，防止偷逃税款是行为 6.有助于对房地产价格进行动态监控 ,2019/6/4,18,四、批量评估技术应用的前提,1.相对成熟的房地产市场 要求：市场交易活跃；市场信息公正透明；买卖双方力量均衡、行为理性；房价总体平稳，无大起大落。 2.完善的房地产信息系统 房地产批量评估需要利用国土、房管、规划、民政、财政、税务、工商、户籍、社保等部门的信息系统。要求各数据系统能实现动态更新、数据扩展与有效整合，并与房地产批量评估系统实现数据对接。 ,2019/6/4,19,3.成熟的计算机软件技术 批量评估需要对海量的房地产信息数据进行收集、管理和应用。基于“计算机辅助批量评估”(
14、CAMA)的自动评估模型(Automated Valuation Model, AVM)是批量评估的关键技术。CAMA和AVM均依赖于成熟的计算机技术。 4.充分的人才与技术储备 批量评估对估价师提出了更高的要求，因此必须对评估人员进行专业培训，充分储备人才和技术。 5.丰富的房地产估价经验 评估人员的专业知识在批量评估中仍起重要作用。,2019/6/4,20,五、批量评估系统的组成,2019/6/4,21,评估数据的 采集与处理,自动评估系统,评估结果输出,模型数据的 采集与处理,争议处理系统,2019/6/4,22,六、批量评估的基本步骤,2019/6/4,23,步骤五、六要进行反复迭代，
15、直到模型符合要求。,2019/6/4,24,七、批量评估的关键技术自动评估模型(AVM),自动评估模型(Automated Valuation Model，AVM) 是批量评估的关键技术与核心。通过输入评估对象房地产的相关信息，由模型中的计算机软件系统自动计算出该宗特定房地产的价值。 构建自动评估模型的方法主要有指标物业修正法、多元回归分析法、非参数模型方法等。 ,2019/6/4,25,1.指标物业修正法 指标物业修正法是指将整个评估区域按照行政区划、自然条件、交通条件、配套设施、外部环境等因素划分为不同的评估分区，选择能反映各分区房地产共同、典型特征的标准房地产(指标物业)，评估出标准房地
16、产的价值作为该分区房地产的基准价值，再根据估价对象的实际情况对基准价值进行价格修正，得出估价对象的评估价值。 标准房地产的价值可以通过单宗估价方法得出。 指标物业修正法实质上就是市场比较法。 ,2019/6/4,26,2.多元回归分析方法 回归分析是研究因变量对一个(一元回归)或一组自变量(多元回归)依赖关系的统计分析方法，其目的在于通过已知的自变量值去预测未知因变量的值。 举例：已知某高层住宅各层房屋的平均销售价格，通过回归分析，可以找出不同楼层的平均房价随楼层变化的关系，进而预测其他住宅不同楼层的房屋价格。 房地产批量评估中的多元回归分析方法以特征价格模型为基础(Hedonic Price Method，HPM。又称为享乐价格模型、隐含价格模型等)。 ,2019/6/4,27,(1)特征价格模型(HPM)的概念 “Hedonic”的本意是指消费产品或服务而得到的效用或者满足。商品能够满足人类需要的属性称为特征。 特征价格模型(HPM)
