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1、土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称：贵阳市贵州师范大学C地块二、委托估价方：贵州师范大学联系地址：贵阳市宝山北路116号法人代表：伍鹏程三、受托估价方：贵阳市贵黄房地产评估公司联系地址：贵阳市XX路XX号四、估价目的 为委托方以出让方式取得贵阳市贵州师范大学C地块土地使用权提供市场价值参考依据。五、估价依据（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城镇土地估价规程（试行）；5、国家土地管理局关于土地使用权转让登记有关问题的通知（1997国土籍字第2号）；6、国家土地管理局印发
2、的土地估价报告规范格式（2001）。（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件1、贵州省实施中华人民共和国土地管理法办法；2、贵州省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例；3、贵州省人民政府贵州省征收耕地占用税实施办法； 4、贵州省人民政府贵州省征集防洪保安资金暂行规定；5、贵阳市城区土地利用总体规划及YY片区土地利用规划；6、贵阳市2002年统计年鉴；7、贵州省人民政府、贵阳市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；8、贵阳市城区土地定级估价报告；（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关资料。1、贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件；2
3、、企业法人营业执照及组织机构代码证；3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；六、估价基准日二O一二年六月二十日七、估价日期二O一二年六月二十日至六月二十六日八、地价定义本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全的七通（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气），在估价基准日2012年6月20日设定开发程度尚未具备完全三通（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。九、需要特殊说明的事项（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件所
4、载土地面积为准。（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应的调整。（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生改变，则土地价格也应相应的改变。十、土地估价师签字 估价师姓名 李一 估价师证书号Q456321 签字十一、土地估价机构贵阳市贵黄房地产评估公司法人代表：张三 二0一三年二月一日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况土地位置：贵州师范大学印刷厂及学生浴室附近；土地来源及其变革：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。土地
5、权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，贵州师范大学通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。土地面积：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件，确定待估宗地总面积为450.0平方米。土地四至：待估宗地东临贵州师范大学印刷厂，南临学生浴室，西临学校网球场，北临学生宿舍二栋。2、土地权利状况土地所有者：贵州师范大学土地使用者：贵阳市经济有限公司土地使用权取得方式：划拨土地使用权取得时间：二0一五年二月五日3、土地利用状况待估宗地尚未具备完全的七通（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖
6、气、通天燃气或煤气）；道路平整，可供车辆运行。二、影响地价的因素说明（一）一般因素1、地理位置贵阳市地处东经10607至10717，北纬2611至2655之间。因位于境内贵山之南而得名，作为首个”国家森林城市“和中国最佳避暑休闲城市，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲。东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺市的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节市的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8034平方千米，占全省面积的4.56%。2、自然环境（1）、地形、地貌贵阳市地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带。总地势西南高、东北低。苗岭横延市境，
7、岗阜起伏，剥蚀丘陵与盆地、谷地、洼地相间。相对高差100200米，最高峰在水田镇庙窝顶，海拔1659米；最低处在南明河出境处，海拔880米。中部层状地貌明显，主要有贵阳中曹司向斜盆地和白云花溪青岩构成的多级台地及溶丘洼地地貌。峰丛与碟状洼地、漏斗、伏流、溶洞发育。较平坦的坝子有花溪、孟关、乌当、金华、朱昌等处。南明河自西南向东北纵贯市区，流域面积约占市区总面积的70%。贵阳地貌属于以山地、丘陵为主的丘原盆地地区。其中，山地面积4218平方千米，丘陵面积2842平方千米；坝地较少，仅912平方千米；此外，还有约1.2%的峡谷等地貌。（2）、气候、水文贵阳市处于费德尔环流圈，常年受西风带控制，属于
8、亚热带湿润温和型气候，年平均气温为15.3，年极端最高温度为35.1，年极端最低温度为-7.3，年平均相对湿度为78%，年平均总降水量为1129.5毫米，年雷电日数平均为49.1天，年平均阴天日数为235.1天，年平均日照时数为1148.3小时，年降雪日数少，平均仅为11.3天。贵阳环城林带提供了富足的负氧离子，平均每立方厘米达2700个以上，超过正常值的几倍，居全国各著名景区的前列，可谓“天然氧吧”。重工业基本远离市区，城市污染轻，全年出现轻度污染日数少，空气质量良好，一年中城区空气质量优良的天数为94.8%，无灰霾天气发生，空气清新，一年四季空气不干燥，无风沙，博得了“上有天堂，下有苏杭，
9、气候宜人数贵阳”之美誉，鉴于贵阳优良的气候条件，2007年贵阳市被中国气象学会授予了“中国避暑之都”荣誉称号。3、城市性质贵阳市是贵州省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中心，是大西南重要的交通枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心和贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心。4、行政区划、人口全市土地总面积8034平方千米，占全省土地总面积的4.56%。市区面积2403平方公里，城区建设面积220.31平方千米。老城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方公里。清镇市
10、、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。全市常住人口为4324561人。其中男性人口为2226730人，占51.49%；女性人口为2097831人，占48.51%。5、社会经济状况贵阳市明确今后五年，要致力打造几大名片：全国生态文明城市、国家创新型城市、西部地区高新技术产业重要基地、区域性商贸物流会展中心、内陆开放型经济示范区、“爽爽的贵阳”旅游休闲度假胜地。良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策，使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。过去五年贵阳进出口总额从11.19亿美元增至37.69亿美元，年均增长27.5%；实际直接利用外资从
11、0.7亿美元增至2.79亿美元，年均增长31.8%。累计引进内资项目8208个，实际到位资金2027.2亿元。一批世界500强（美国岱高、GT太阳能，法国液化空气集团等）及国内500强企业（首钢、奇瑞、南车集团等）相继落户贵阳。全球城市竞争力报(20092010)显示，在全球500个城市中，贵阳市综合竞争力提升了42位，提升速度排列第4位。6、城市规划贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群整体“北拓”，并大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展；依托环城高速公路、甲秀南路等建设，通过“南延
12、”，推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；以三桥马王庙片区整体改造为重点，实施“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片发展；以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业发展，实施“东扩”战略。（二）、区域因素影响居住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施状况、公用设施状况、环境条件、人口密度等因素。1、区域概况估价对象所在地贵州师范大学C片区位于贵州师范大学宝山校区内，其东临学校印刷厂，南临学校浴室，西临学校网球场，北临师大学生宿舍二栋；与煤矿村仅一门之隔，与师大所有道路都相
13、通。随着煤矿村经济的发展，区域互动效果会更加明显。2、交通条件随着学校的逐步建设，该区域交通条件必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。3、基础设施由于该区域利用时间较旧，周边基础设施基本完善，但也陈旧；随着该区域土地的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善及建新。4、环境条件该区域地理位置好，具有较大开发潜力；随着该区域土地的逐步开发利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生活居住环境。5、人口密度该区域是贵州师范大学片区一个早已开发利用的居住区，周边生活基础设施较为完善，出入也不够方便，有待改善；因此，目前当地人口密度较小。（三）、个别因素土地位置：系贵州师范大学印刷厂及学生浴室附
14、近；土地来源及其变革：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，贵州师范大学通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。土地面积：依据贵阳市国土资源局洪国土资利字2008888号批复文件，确定待估宗地总面积为450.0平方米。土地四至：待估宗地东临贵州师范大学大道，南临师大学生浴室一路，西临学校网球场，北临学生宿舍二栋。交通状况：紧临贵州师范大学一条道路。土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。第三部分 土地估价
15、一、估价原则本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、多种估价方法相结合的原则。二、估价方法与估价过程由城镇土地估价规程可知，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育情况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法来测算待估宗地价格。基准地价系数修正法 待估地块地处贵阳市云岩区二级地范围内，根据待估地块土地利用特点，在其所处级别基准地价基础上，对其进行区域因素和个别因素条件修正，从而确定评估价格。其计算公式为:Pi = p（1k）TKijFy式中：Pi - 侍估宗地价格；P - 待估宗地对应的基准地价；k 各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T - 期日修正系数；Kij- 容积率修正
