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1、土地估价技术报告项目名称：武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价评估受托估价单位：中国地质大学（武汉）023062班土地估价报告编号：土地估价技术报告编号：提交估价报告日期：2008年6月10日土地估价报告第一部分 摘要项目名称武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价评估委托估价方 中国地质大学（武汉）023062班估价目的中国地质大学拟了解武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价，为本地块转让土地使用权提供依据。四、估价基准日2009年6月1日五、估价日期2009年6月1日至2009年6月10日六、地价定义至估价基准日，估价对象作为国有出让土地，其所有权属于国家，使用权属于武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭
2、王村村民，估价对象的国有土地使用证记载，本次估价对象登记用途住宅用地，武汉市洪山区人民政府欲征收该土地建设中国地质大学（武汉）教师住宅。估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“五通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。在本次估价我们按土地的实际开发程度设定为宗地外“六通”，宗地内“场平”。因此，本报告估价对象的价格定义为：在估价基准日二九年六月一日，作为住宅用地、无他项权利限制、宗地外“六通”、宗地内“场平”、未来70年的国有出让土地使用权价格。七、估价结果我们本着公正、公平、客观的原则，在分析所收集的估价基准日相关资
3、料的基础上，采用基准地价系数修正法和市场比较法进行了评估。经过测算，评估出估价对象在估价基准日符合价格定义及相应估价目的下的土地使用权价格为确定为8600.04万元（大写人民币：捌仟陆佰万零肆佰元整）：币种：人民币单位面积地价：6450 元/平方米大写金额：陆仟肆佰伍拾元每平方米评估面积：21067.49平方米土地总价：8600.04 万元大写金额：捌仟陆佰万零肆佰元整八、土地估价师签字姓名资格证书号签名赵建超93220001曾浩93220075李南93220078九、土地估价机构中国地质大学023062班土地估价公司估价机构负责人签字：赵建超 曾浩 李南二00 九年六月十日2土地估价结果一览
4、表估价机构： 估价报告编号： 估价期日： 估价期日的土地使用权性质：估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面 积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注一、上述土地估价结果的限定条件1土地权利限制：说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容2基础设施条件：主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况3规划限制条件：说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容4影响土地价格的其他限定条件：说明有否影响地价的其他限定条
5、件及具体内容二、其他需要说明的事项参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”估价机构：（加盖公章）中国地质大学023062土地估价公司2009年6月10日20第二部分估价对象描述及地价影响因素分析委托估价方委托单位：武汉市鲁磨路彭王村村委会单位地址：武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村法定代表人：估价对象武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村23841.82平方米住宅用途国有出让土地使用权，地块号为P(2007)030.三、估价对象概况估价对象位于洪山区关山街彭王村，四至关系为：东临华中科技大学教师公寓用地；南临15米宽规划道路、中国地质大学、中建三局和华中科技大学宿舍用地；西面和北面均临中国地质大学用地
6、。土地利用状况，估价对象土地面积23841.82平方米，建设用地面积21067.49平方米，规划建筑面积84269.96平方米，代征用地面积2774.33平方米。四、影响地价的因素说明估价对象位于洪山区关山街彭王村，目前地块内现状住宅多为7层楼以下，建筑密度大，房屋质量普遍较差。用地内部交通联系主要依靠住宅之间的小路，道路狭窄，仅供人行和自行车、摩托车等通过。地块内基本没有生活配套设施，特别是基础环境卫生配套设施（垃圾收集、公厕）等缺乏，导致卫生条件比较恶劣。为此，武汉市政府将其确定为危旧房改造项目，以其通过土地“招拍挂”筹集危改资金。根据武汉市危改政策，危改项目享受一定的优惠政策，土地出让价
7、格以拆迁成本及前期工作成本之和作为挂牌底价。从该地块的区位来看，处于华中科大学、中国地质大学和喻家山围合的范围内，有着浓郁的文化教育氛围和丰富的自然景观资源，周边有鲁巷广场等商业配套设施，以及省中医院、关山医院等医疗配套设施，加之受到“光谷”产业园、富士康基地建设的影响，区域开发条件成熟且潜力较大。但就地块自身条件而言，却也存在较多不足：1、与其他危改项目一样，拆迁难是阻碍项目进度的最大问题。该地块内现有房屋总建筑面积约4.87万平方米，其难度可见一斑。2、周边道路尚未按规划形成，交通不便，出行仅仅借助用地南面的一条公共通道与鲁磨路相连。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据本次评估依据以
8、下资料进行分析和测算：1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55 号令）4、城镇土地估价规程（GB/T 185082001）5、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知国土发（2001）44 号6、委托方提供的资料7、武汉市社会经济发展水平资料8、估价对象所在区域的自然条件、基础设施条件、公用设施条件、交通条件、产业聚集规模、原材料及市场状况、环境质量，以及估价对象的个别条件资料9、估价人员实地勘察、调查所获得的资料二、土地估价1、估价原则根据城镇土地估价规程及估价对象的具体情况，在本次评估过程中
9、，主要遵循的原则有：（1）最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价，根据土地的自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度判断土地的最有效利用。（2）替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（3）供需原则指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。（4）报酬递增递减原则指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（5）变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准
10、确地评估价格。2、估价方法（1）估价方法的确定根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用基准地价系数修正法与市场比较法评估估价对象的价格。（2）选择评估方法的依据：估价对象所处区域在成都市城区土地定级范围内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。武汉市的土地交易市场较发达，交易案例较丰富，
11、故可采用市场比较法进行评估。三、估价结果和估价报告的使用1估价的前提条件和假设条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成本的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）2估价结果和估价报告的使用，包括以下内容（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据，说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律，法规的有关规定发生法律效力；（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用土地估价技术报告
12、不提供给委托方；（3）土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限；（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。3需要特殊说明的事项说明：1有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；2对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；3估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；4其他需要特殊说明的问题。第四部分 附件分标题合同或协议、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象
13、照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明一封面封面内容和格式如下：土地估价技术报告项目名称：武汉市鲁磨路中
14、国地质大学旁彭王村地价评估受托估价单位：中国地质大学（武汉）023062班土地估价报告编号：土地估价技术报告编号：提交估价报告日期：2009年6月10日土地估价技术报告第一部分 总 述项目名称武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价评估二、委托估价方 中国地质大学（武汉）023062班三、估价目的中国地质大学拟了解武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价，为本地块转让土地使用权提供依据。四、估价基准日五、估价日期二六年十二月八日六、地价定义至估价基准日，估价对象作为国有出让土地，其所有权属于国家，使用权属于武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村村民，估价对象的国有土地使用证记载，本次估价对象登记用途住宅用地，武汉市洪山区人民政府欲征收该土地建设中国地质大学（武汉）教师住宅。估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“五通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。在本次估价我们按土地的实际开发程度设定为宗地外“六通”
