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1、见缝插针，炸弹营销！ 时代水岸康城推广策略,2019/5/24,1,前言： 推广通路没打开？ 前期蓄客量不足？ 解决问题才是王道！,PART 1 ABOUT 有何症结？,中成发现，项目存在3个问题,2019/5/24,4,为此，我们从以下3个方面来突破：,2019/5/24,5,项目核心价值梳理,本案,上锦颐园,龙城国际,维吉尼亚,项目所在区域，以成青快铁为主轴线，左右两侧集合的品牌楼盘众多，竞争日趋激烈。,上善天城,成青快铁,该区域品牌楼盘众多，本目定位是求同还是立异？,本案规模不具优势，但绿化率最高,2019/5/24,8,本案虽有可变空间，但在区域里不具唯一性,2019/5/24,9,本
2、案配套虽不是最大，但已能满足项目需求，并可以借用区域配套,2019/5/24,10,超高绿化率； 小户型、大空间，超高使用率 双铁物业，精致配套；,2019/5/24,11,项目定位： 城西双铁上青年多功能主题郡所,演绎青年动感生活计划,无线上网社区 契合青年置业人群的特征，增加社区无线上网配置，从软服务层面提升居住体验值。 运动健身主题会所 英伦生活方式的主题之一即是运动健身，打造运动健身主题会所既能够契合项目的建筑风情、生活方式，又能为目标客群提供更有价值的生活服务。,首先从软硬件配置方面提升竞争力，瞄准目标客群精准出击。,演绎青年动感生活计划,打造网游会所契合人群特征，增加项目特色 青年
3、主题样板房针对不同人群做出不同主题的样板房，突显时尚前沿。 售楼部打造青年城体验区,首先从软硬件配置方面提升竞争力，瞄准目标客群精准出击。,目标客户梳理及定位,置业经历：首次 年龄段：20-28岁 经济情况：家庭月收入约35005000。单身或新婚家庭，支付能力有限。 职业构成：区域产业带的职工、医教、个体商户、大城西企事业单位职工 购房关注因子： 要求不高、居住及时性、公交系统、现有配套 消费习惯： 喜欢夜生活。 信息主要渠道：手机、网络。,首次置业人群 套一变套三,核心客户,置业经历：二次置业，重视宜居性 年龄段：25-35岁 家庭结构：初婚家庭，24人 经济情况：6000以上，有一定储蓄
4、但不多，处于事业上升期，收入稳定但支出较高的阶段。 职业构成：企业中管、公务员、大城西企事业单位职工、医律教、个体商户 购房关注因子： 功能性、经济性、增值性、品牌度、配套成熟 消费习惯： 多为有车族，喜欢近郊旅行、休闲 信息主要渠道：电视、报纸、网络,首次改善型人群 套二变套四,重要客户,竞品项目客户群分布广泛，有本地刚需，高新西区企业管理层、大城西改需等，本区域刚需已不能满足区域竞争的需要，客户群需要拓展到大城西。,2019/5/24,18,19,大城西地缘性客户及外来人群,搜 客路线,先区域，再高新，大城西，及周边二、三线城市,客户来源,20,客户定位,中等收入者,时间换金钱,户型功能性
5、,增值性,性价比,重生活配套,有车族,重环境,项目的通路建设,中成建议：以项目接待中心11月底或12月初正式亮相倒计时进行蓄客，近50天时间，时间充沛，在此阶段各种媒体陆续集中释放，在接待中心正式响亮后1周内高调开盘，把楼盘形象推向高点。,2019/5/24,22,如何 快速海量的蓄积有效客户？,通路的建设，首先要明白： 我们的客户在哪里？ 怎么去吸引到客户？ 怎样促成客户成交？,2019/5/24,23,客户在哪里,红光、郫县部分客户,大城西的“外来人群”,部分高新西区企事业,如何吸引客户,项目周边借势+截留,周边企事业单位行销,推广：形象、活动,如何促成下单,销售政策辅助,第一步：寻,第二
6、步：外引,第三步：内留,现场体验区,价格调整,产品改良,红光及郫县当地客户不足以满足区域内巨大放量,大量的外来人员进入本区域： 富士康、现代工业港、阿坝、攀枝花,放开眼光,区域内外来人口总量将超过5万人！,所以我们将客群主次做了如下分类：,大城西“外来人群”,红光、郫县部分客群,高新西区企事业单位,摆展、行销、团购,区域截留、自然到访,最有可能对本项目截流的项目上善天成，对外报价才4100元/ ； 维吉利亚的意境区已经基本呈现，接待中心设置在人流量较大的西华大学西门主干道上，形象不错，对外报价4000多点儿的均价。,5100-5300元/的价格在该区处于弱势,线上的推广未铺开，项目知晓度不够，
7、项目高品质形象未建立。,地块周边有少量的道旗外，看到的大牌和导视系统均不能很好的提升项目的知晓度，项目形象也无法得到提升； 由于临时售楼部空间狭小，偏僻，装修档次更是谈不上，接待厅还堆放很多资料很不整齐，只有4张谈判桌，很紧凑实用非常不方便。,西区大道上品牌大盘扎堆，对本项目构成一定的威胁,华润橡树湾、龙城国际、万景峰、上锦颐园等楼盘，开发商号召力强，产品自身规模大，产品线丰富，自身均带有规划化的商业配套； 我们的户型赠送在14%-18%之间，而万景峰赠送25%，华润橡树湾赠送超大，40%-60%之间，实收单价在4200-4800元/之间，而无赠送的上锦颐园价格在4000-4200元/之间，所
8、以价格竞争，客户对比及犹豫性更大。,2019/5/24,27,1、借势+截留,借用周边项目（华润等）知名度 借用周边项目配套 一河双公园,凸显高性价比,解决规模弊端,借势：,销售说辞、楼书、区位图等,截留：,户外大牌（竞盘区域内）、围墙、道旗、灯杆 竞盘周围派发DM单等销售物料,主要拦截西区大道项目为主,强大景观资源优势,2、团购+驻点+行销,区域周边各企事业单位长期驻点，外圈客户登记 甘、阿、梁、攀地区临时接待中心,驻点：,销售人员拉客、 桁架设立、 小礼品派发、 客户登记与跟踪,行销：,红光、郫县、高新西区范围内各大卖场、小区行销,行销人员派单、 与各大卖场、加油站联盟派发资料 与各大社区
9、联系，进行资料直邮,锁定几大企业进行一对一团购谈判,团购：,富士康、132厂、161厂、29所、现代工业港、 高新西区各企事业单位 西华大学,3、推广辅助：,电台、短信，根据阶段性节点进行每日全程发送,常用媒体：,电台：植入节目中（飞哥、罗小刚节目；交通台等） 短信：区域覆盖，每日2次,外地媒体：,针对甘、阿、凉、攀地区，选择其有效媒体进行投放,参考消息、党政报 党政网 当地电台、电视台,招聘网络炒手，对项目“小空间、大生活”“超高绿化”“魔变空间”进行强化炒作,网络炒作：,搜房网：千人大团购、看房团； 大成网：弹出TIPS,3、推广辅助：,来访客户赠送电影票 成交客户赠送电瓶车 周末签约客户
10、：价值300元的购物卡,现场活动：,客户至销售中心领取电影票,印有时代水岸康城LOGO； 在现场摆放，即买即赠,空中营销：,电话、短信，告知客户现场活动及礼品赠送等。,活动类别,目标,常见营销活动,企业形象奠定,项目形象造势,信息传递活动,促成销售活动,积聚人气活动,人脉维护活动,提高企业社会知名度与市场影响力,企业实力以及入市新闻炒作 企业专题采访会,开工庆典、开盘典礼、封顶仪式等 各种建筑节点的开放仪式 产品工法展示 产品体验、样板间开放等,产品发布会、产品品鉴会 开盘活动,美食展览会 音乐欣赏 各种展览活动,业主答谢会 社区生活、摄影绘、绘画比赛 社区节目活动 组织业主到外地旅游等,提高
11、项目知名度以及市场影响力,销售期间为促进销售的特殊活动,积累客户，解决人气不足的问题,维持客户关系，发展老带新，进一步提高项目品质与形象,3、推广辅助：,大事件穿插小活动,3、推广辅助：,艺景区打造,小品体现细节,引入露天咖啡厅； 公共部位建议涉及旅游走廊、喷泉走廊、雕塑广场、生态公园、壁画工程等组合景观线路，以彰显极高的艺术品位。,洽谈区,细节,接待台,体验区打造,全方位覆盖无限网络 进口分户式新风系统 进口变频给水水泵 高档断桥铝合金中空玻璃窗、窗滑撑/滑轮 智能监控系统,智能产品打造,1、团购政策：,1、团购基础条件 1）构成团购的基础条件：同时购买5套及以上房源； 2）根据客户同时购买
12、的套数，核定优惠点数； 3）同时购买50套以上房源以及特殊企业团购，优惠额度须由高新领导审批； 2、团购客户身份度量 1）参与团购之客户，须提供所属公司全称； 2）在提交所属公司开具的员工证明（须加盖公章）后，方可使用团购优惠。 3、团购单位建议：富士康、132厂、161厂、29所以及托普软件,2、客带客政策：,客带客优惠说明： 1）老带新优惠：凡购买长坤公司已开发项目的业主，带新客户成交（以新客户签订商品房买卖合同为准），则新老客户各优惠1000元物管费用。 2）老客户再购优惠：若长坤公司任何项目业主，购买本项目（以签订商品房买卖合同为准），则该客户所享受的物管优惠费用为：客带客优惠中新老客
13、户优惠之总和，即：1000元+2000元=2000元,3、蓄客期政策：,缴纳20000元订金，订金可退 订金客户所享权利： 1、房价优惠 订金缴纳优惠和限时签约优惠累加使用 订金缴纳优惠：订金缴纳客户可享受2万抵3万的总房款优惠； 限时签约优惠：开盘后5日内签约可再享受1%总房款优惠。 备注： 若客户在缴纳订金后，未限时签约，则只可享受1万抵2万的总房款优惠； 若客户未参与认筹，但其在开盘后5日内签约，则只可享受1%总房款优惠； 缴纳订金后，若中途退订或放弃购房，则所有优惠取消； 房款优惠不得转让他人。 2、优先选房权 以认筹订金缴纳顺序作为后阶段开盘时的选房顺序号。,做区域价格跟随者，体现高
14、性价比,10月底-11月底,12月5日,启动蓄客,正式开盘,11月底,正式售楼部开放,11月底,客户模拟销控,礼品赠送活动、各政策释放,推介会,行销、团购谈判,线下,线上,短信、大牌、网络、报媒、电台,1、我们目前户型的宣传：1变3，2变4？刚需客户群体是否需要5房？ 2、2.4mX2.4m=5.76，2.67mx2.7m=7.16 ，这样的卧室尺寸和面积是否能正常使用？ 3、是否需要为了追求户型的功能性而放弃基本的舒适性？,我们的回答是:NO!,建议把此空间纳入厨房，提高厨房使用面积及舒适性,建议把此空间纳入主卧室，作为作为多功能房（衣帽间、电玩休闲区），提升主卧舒适性。,A1户型，建面89.47 ，实得107.98 ，赠送18.51 ，赠送比例17.16%,A2户型，建面64.9 ，实得76.06 ，赠送11.16 ，赠送比例14.68%,建议把此空间作为书房使用，卧室的功能性更强，因为建面小，总价在30万多点，容易打动客户。,A3户型，建面74.89 ，实得87.04 ，赠送12.15 ，赠送比例13.96%,建议把此空间纳入主卧室，作为作为多功能房（衣帽间、电玩休闲区），提升主卧舒适性。,建议将左边的空间作为卧室，右边的房间保留成花池，以便于客厅的采光，87平米的建面没有必要做成4房，舒适性套2带多功能房即可。,2019/5/24,46,
