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1、,行业大事记,1,PART 1 行业大事记,城中村改造,事件： 2014年1月，郑州市中原区多个城中村规划出台 8月29日郑州市惠济区老鸦陈镇总体规划（20142030年）公示 12月22日，郑州市行政区主城区最后的一个城中村西韩砦已经正式开拆,解读： 历经11年的城中村改造，三环内将再无城中村，大量安置人群重新置业，受租金影响的刚需客户大量入市,PART 1 行业大事记,地王频现,事件： 2月19日天邦置业以1550万/亩价格拿地，成为2014年首个每亩单价地王； 6月5日中盟地产斩获龙湖副CBD“双料” 地王（商服），地价1587万亩 8月6日国投置业以地价1614万亩，刷新住宅用地出让新
2、“双料地王”记录 8月20日河南省豫农置业再次刷新“双料地王“，成交地价1704万亩,后续： 天邦置业（新东润）地块项目已进入待售阶段，春节前入市，预计均价17000元/ 其它地块尚未动工,PART 1 行业大事记,航空港区发展新机遇,事件： 2014年2月26日，郑州港区概念性总体规划获 11月27日，郑州航空港区18个项目集中开工，总投资67.1亿元,解读： 航空港区带动城市升级，城市再次扩容，郑州房价驱动力因素提升,PART 1 行业大事记,营销新模式,事件： 3月13日，建业集团18地市57盘联合新浪乐居，推出超级E金券； 8月10日，万科公司首次上线“万享会”,打造“全民经纪人”平台
3、 10月28日，郑州首单众筹项目永恒理想世界火爆开启 还有乐居大乐透，安联大淘金，房产云购等等,解读： 互联网与地产的关系越加紧密，打破传统营销模式,PART 1 行业大事记,郑州发展新格局,事件： 3月26日郑州都市区总体规划获审批，确定一主、一城、三区、四组团格局； 4月8日郑上新区概念性总体规划（2013-2030年）获市政府批复； 11月1日郑州市白沙组团总体规划（20132030年）获得批前公示,解读： 城市北扩东移西进，利好政策下的片区发展势必带动区域房价走势,PART 1 行业大事记,专业市场外迁,事件： 3月27日，郑州2014年新型城镇化目标出炉，57家外迁市场公布,解读：
4、城市面貌升级，交通改善，带动承接地周边区域产业人口，增大房地产发展空间,PART 1 行业大事记,郑州土地网拍时代开启,事件： 4月18日位于中原西路、扬州路西的一宗地块，正式在网上接受竞拍申请； 5月22日郑州首块网拍土地（商服性质）以起始价成交，网拍正式拉开帷幕；,解读： 土地市场逐步走入规范化,PART 1 行业大事记,地铁建设,事件： 5月4日，国家发改委印发了关于印发郑州市城市轨道交通近期建设规划，郑州规划8条地铁 到2020年将形成5条运营线路； 地铁1号线：已开通运营，二期工程于2014年7月开工，预计2017年4月竣工； 地铁2号线：已全面开工，一期工程预计2015年12月实现
5、通车试运营； 地铁3号线：一期工程预计2015年动工，2019年完工； 地铁4号线：预订的开工时间为2015年开工7月，2020年6月建成； 地铁5号线：2014年12月底全面开工， 预计2018年12月底建成通车；,解读： 地铁建设带动了沿线及相关板块发展，为房地产市场注入了新动力,PART 1 行业大事记,组合贷,事件： 6月16日，郑州“组合贷”正式施行，最高可贷70万，其中，公积金贷款部分，最高不超过45万元，商业贷款部分，最低不低于5万元,解读： 目的降低购房门槛，实质申请条件较高，实行6个月47户申请成功,PART 1 行业大事记,新建筑规范开始实施,事件： 7月1日住建部颁布的新
6、建筑工程建筑面积计算规范正式实施,解读： 合理规范建筑市场，买房送面积或将成为历史,PART 1 行业大事记,限购取消,事件： 8月9日，郑州正式取消自2011年出台的房产限购政策,解读： 双向调控政策落地，小户型产品受益显现，区域关注度重回主城区,PART 1 行业大事记,郑州基准地价上调,事件： 9月1日新版郑州市区土地基准地价表发布执行，基准地价上调,解读： 双向调控政策落地，小户型产品受益显现，区域关注度重回主城区,PART 1 行业大事记,限贷松绑,事件： 9月30日，河南放松首套房认定，公积金贷款买房首付不低于20%,解读： 楼市逐渐趋于市场化，对于促进买家入市有一定的促进意义,P
7、ART 1 行业大事记,土地征收补偿新规,事件： 10月13日，市政府出台关于国有土地上征收补偿的实施意见，房屋被征收按市场评估价上浮30%给予补偿，住宅每平米补30元搬迁费,解读： 楼市拆迁补偿规范管理，有利于市场的进一步健康发展,PART 1 行业大事记,“米” 字形高铁,事件： 11月10日商合杭高铁可行性研究报告日前已经经过专家评估； 12月24日郑太铁路项目建议书通过铁路总公司初评； 12月26日郑万高铁已经实现点式开工，并推进2015年河南段全线开工；,解读： 便利的交通有助于进一步提升郑州的城市能级和首位度,PART 1 行业大事记,郑州成10月唯一房价未降城市,事件： 11月1
8、8日，国家统计局发布“2014年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，数据显示，与9月相比，70个大中城市中，无一上涨，价格下降的城市有69个，持平的城市仅郑州1城。,解读： 10月多个高端项目集中备案拉高整体均价， 近几年郑州成交量持续上涨，2014年尽管成交量下滑，但价格继续保持高位,PART 1 行业大事记,地产新常态,事件： 12月11日中央经济工作会议首次提出九大“经济发展新常态”,解读： 说明中央对房地产调控“去行政化”的趋势明显，地产调控逐渐走向“市场化”,PART 1 行业大事记,不动产登记,事件： 12月22日不动产登记暂行条例公布自2015年3月1日起施行,解读：
9、一方面有利于平抑房价，另一方面有利加快房产税的推进，引起因抛售带来的供求关系变化，促使部分投资需求流出房地产,PART 1 行业大事记,双城生活开启,事件： 12月28日郑汴城铁开通，郑州到开封最快28分钟即可到达； 12月22日郑焦城铁基础工程已完工，春节前后将开通；,解读： 对两地的资源和产业发展进行更有效的配置和流动，实现互补式发展,住宅市场分析,2,PART 2 住宅市场分析,数据来源：CRIC,全国占位在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交量位居第18位，与去年排名相比下降3位，处于中等位置，在6个中部省会城市排名第四；2014年住宅成交1000万以上的城市有4个，同比去
10、年减少7个城市。,PART 2 住宅市场分析,数据来源：CRIC,全国占位在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交均价居第15位，与去年相比排名下降1位，处于中等位置，在6个中部省会城市排名第三 ；2014年住宅成交均价1万元/以上的城市有12个，与去年数量相同。,PART 2 住宅市场分析,数据来源：CRIC,供求关系2010年至今供求比波动起伏，2014年达到1.32，整体市场呈现出供大于求。,单位：万方,PART 2 住宅市场分析,数据来源：CRIC,存量近四年存量一直维持在400万左右，2014年存量接近600万，去化周期增加至10.7个月。,PART 2 住宅市场分析,注：
11、商品住宅剔除经济适用房,数据来源：CRIC,成交均价2006年至今郑州成交均价平稳增长，近3年年度复合增长率为8.11%。,PART 2 住宅市场分析,注：商品住宅剔除经济适用房,限购取消,数据来源：CRIC,成交均价2014年郑州市住宅成交均价波动中上涨，尤其是限购取消后，价格呈现结构性增长。,PART 2 住宅市场分析,数据来源：CRIC,成交结构住宅市场长期以二房、三房为主，刚需属性较为明显；2014年成交结构与2013年相比，二房比例减少、三房比例增加，80-90以下户型占比减少，140以上户型占比增加。,PART 2 住宅市场分析,数据来源：CRIC,成交客户20-30岁购房客户占比
12、近34%，其次为30-40岁，占比为25%，40岁以上客户占比41%，婚房类刚需客户需求明显，改善类客户同样不同忽视。,PART 2 住宅市场分析,数据来源：CRIC,成交客户郑州购房客户66%左右来自省内其他地市，周口、驻马店等人口大市、以及开封、新乡等邻近地市客户较多；郑州对省内其他地市客户吸附力较强。,办公市场分析,3,PART 3 办公市场分析,单位：万方,数据来源：CRIC,供求走势2014年郑州办公市场结束了连续四年的供过于求，供销比首次低于1。,PART 3 办公市场分析,单位：万方,数据来源：CRIC,存量整体存量仍相对较高，与2013年相比存量略减，去化周期降到18.6个月。
13、,PART 3 办公市场分析,单位：元/,数据来源：CRIC,成交均价整体市场价格增长乏力，2014年成交价格与去年相比基本持平。,PART 3 办公市场分析,成交结构郑东新区仍是主要供应区域，但供应占比已有明显下降，中原区、高新区供应量快速增长。,PART 3 办公市场分析,数据来源：CRIC,成交结构办公市场成交由原来的郑东新区“一枝独秀”逐步变为“多点开花”，二七区、金水区办公市场成交增长明显。,PART 3 办公市场分析,数据来源：CRIC,区域成交均价郑东新区、高新区、惠济区价格增长相对明显，其他区域价格变化相对较小。,区域住宅市场分析,4,PART 4 区域住宅市场分析,数据来源：
14、CRIC,区域供求量排位2014年供应量主要集中在西区和南区；成交量方面，中原区成交量首次跻身第一位。,全市均值：1.32,PART 4 区域住宅市场分析,数据来源：CRIC,区域供求关系对比高新区、惠济区、管城区及二七区供求比高于全市均值1.32；高新区由于大项目集中入市导致供应量快速上升，供求比较高；郑东新区供应量小，客户认可度高，处于供不应求的状态。,PART 4 区域住宅市场分析,全市均价：8736,数据来源：CRIC,区域成交均价对比郑东新区、金水区、惠济区持续保持前3位；高新区、中原区、二七区低于全市均值，为价格洼地。,PART 4 区域住宅市场分析,数据来源：CRIC,区域成交户
15、型对比整体以二房、三房为主，中原区、高新区、二七区等热点区域表现更为突出。,PART 4 区域住宅市场分析,数据来源：CRIC,区域成交面积段对比80-90为成交绝对主力面积段，且集中在西区和南区，二七区、高新区等区域刚需属性较为明显；郑东新区、金水区、惠济区改善型需求较为明显。,PART 4 区域住宅市场分析,数据来源：CRIC,板块供应量对比目前城市西北和南部区域为主要供应区域，随着主城区土地减少及城市版图扩张，未来三、四环间将为主力供应区域。,PART 4 区域住宅市场分析,数据来源：CRIC,板块成交量对比受供应量和价格双重影响，三环沿线区域成交量较大。,PART 4 区域住宅市场分析
16、,数据来源：CRIC,板块成交均价对比城市西区、南区价格明显较低，呈现出东高西低、北高南低的态势。,开盘情况分析,5,PART 5 开盘情况分析,数据来源：CRIC,总体对比从开盘数量、推出套数、成交套数、去化率四个方面看，2014年均低于去年，市场进入调整期。,PART 5 开盘情况分析,数据来源：CRIC,区域对比2014年，中原区为开盘项目数量最多区域，高新区在推出量、成交量以及开盘去化率上排名第一；郑东新区市场受供应和价格双重影响，平均去化率排名最后一位。,PART 5 开盘情况分析,数据来源：CRIC,分类对比2014年受全国市场影响，购房客户观望情绪明显，整体去化率较2013年有所下降，尤其是80%以上去化率项目，下降最为明显。,PART 5 开盘情况分析,万科魅力之城,万科品牌号召力与影响力，以及万科物业全程保障； 产品设计较好，户型为63-8
